מניית ישראל קנדה: הזדמנות קנייה?
ישראל קנדה היא אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בארץ. למרות עסקאות בפרופיל גבוה, בהן הסכימה לשלם סכומים חסרי תקדים, עבור נכסי נדל"ן ייחודיים, הצליחה החברה לדלג מעל מכשולי שוק מהותיים.
עלייה בריבית, מחסור בפועלי בניין, קורונה ומלחמה בעזה, לא דבקו בעסקי החברה. בחודשים האחרונים, נקלע היזם חנן מור לסחרור בעסקיו, שנמצאים בימים אלו בתהליך הבראה. מדוע מגרש יקר בשדה דב, במקרה של חנן מור, הביא לקריסת החברה ואילו מגרש צמוד, בשווי דומה השייך לישראל קנדה, לא הכביד עליה?
בטור הדעה השבוע, נסביר למה אנחנו מעריכים מאוד את המודל העסקי של ישראל קנדה, שמצליח לשמור עליה עד כה, גם במקרי קיצון.
נבחן את ההיסטוריה
כדי להבין את המודל העסקי, נסתכל על מספר עסקאות שנחשבו בשעתו "ענקיות" או "במחיר שיא". כך נוכל ללמוד על DNA של ישראל קנדה.
מתחם בזק
הסיפור של ישראל קנדה החל בנובמבר 2006, באותם ימים, הודיעה החברה על רכישתו של מתחם בזק לשעבר, הנמצא באזור קדימה צורן, תמורת 20.8 מיליון דולר. החברה תכננה להקים במקום 800 צמודי קרקע ו-90,000 מ"ר פארק טכנולוגי. העסקה קבעה ש-90% מהתמורה, תשולם עד שנה ממועד העסקה.
בחודשים שלאחר מכן, בטרם הגיע מועד התשלום על הקרקע, מכרה החברה בחלקים, למשקיעים שונים, זכויות ל 420 יחידות דיור תמורת.... 20.8 מיליון דולר. כמובן שזה הכסף ששימש את החברה לתשלום לבזק והשאיר את החברה עם זכויות לכ-380 צמודי קרקע ו-90,000 מ"ר פארק תעשיה בעלות של ... אפס. גיוס התשלום של 20.8 מיליון דולר, באמצעות רוכשים אחרים, נקרא בעגה המקצועית, חילוץ הון עצמי. מכאן והלאה כל הכנסה שתגיע, תהיה רווח.
- ישראל קנדה מכרה דירות ב-1.33 מיליארד שקל; מחיר ממוצע לדירה - 6.1 מיליון שקל
- העירייה הפסידה, היזמית מתקדמת: מתחם אלקו יוצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
למי ששאל, אותם צמודי קרקע עדיין לא נבנו, זו עדיין פיסת קרקע לא מיושבת שאינה זמינה לבנייה, אבל המשקיעים לא צריכים להתלונן, עבור כל זכות ליחידה צמודת קרקע, שולמו כ-50 אלף דולר בלבד. ההשקעה השתבחה עם השנים לאור הזינוק במחירי הנדל"ן. מבחינת ישראל קנדה, זו הייתה יריית הפתיחה למספר רב של עסקאות נדל"ן, שרובן נראו יקרות לשעתו, אך הסיכון הגלום בהן שולי, בשל היכולת לחלץ את ההון העצמי.
ROI - Return on Investment
למעשה ישראל קנדה, מצטיינת בפרמטר הנקרא ROI או בעברית החזר על ההשקעה. נדגים במספרים פשוטים: חברה רוכשת קרקע ב-50 מיליון שקל ומוכרת אותה לאחר שנה ב-150 מילייון שקל. זהו ROI של 200%, רווח של 100 מיליון שקל, על השקעה של 50 מיליון שקל.
עכשיו נעשה התאמה לפעילותה של ישראל קנדה, בחילוץ הון עצמי. נשתמש באותם מספרים של העסקה, רק שלאחר הרכישה ב-50 מיליון שקל, מחפשת החברה ומוצאת שותף. השותף רוכש 50% מהקרקע תמורת 40 מיליון שקל. התקבול של ה-40 מיליון, מכסה את רוב ההשקעה המקורית של ה-50 מיליון שקל והחברה נשארת מושקעת ב-10 מיליון שקל בלבד. לאחר שנה, כמו בדוגמא המקורית, הקרקע נמכרת תמורת 150 מיליון שקל.
- מיבואנית רכב לקונגלומרט: UMI מגיעה לבורסה עם שווי של 3.4 מיליארד שקל
- צחי חג'ג' בחר לפגוע במשקיעים הפרטיים וחג'ג' אירופה נופלת 11%
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- ״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״
בואו נסתכל על ה-ROI של השותפים: השותף החדש שילם 40 מיליון שקל וקיבל 75 מיליון שקל (מחצית מ 150 מיליון שקל), כלומר הרוויח 35 מיליון שקל והשיג תשואת ROI של 78%. הרוכש המקורי, החזיר כאמור, את רוב השקעתו ונשאר מושקע 10 מיליון שקל בלבד, אך הוא עדיין מקבל מחצית מה-150 מיליון שקל ולכן הרוויח 65 מיליון שקל והשיג תשואת ROI של 650% !!
חשוב לשים לב, שאם המשקיע המקורי היה מבצע את כל העסקה לבדו, הוא היה מרוויח 100 מיליון שקל שכמובן עדיף על רווח של 65. מצד שני, הסיכון שהיה לוקח היה גדול יותר (ע"ע חנן מור ושדה דב) ודבר חשוב נוסף, אותם 40 מיליון שקל שחזרו לחשבון העו"ש באדיבות המשקיע, פנויים להשקעה חדשה ורווחית. זו הסיבה שתשואת ה-ROI קוסמת למשקיעים מנוסים.
נסתכל על עוד עסקאות שהכו גלים בשוק בשעתם. נראה שאפשר לזהות דפוס עבודה שחוזר על עצמו.
מתחם אלקו
במשך שנים ניסו האחרים זלקינד למכור את הקרקע (65 דונם) של מתחם אלקו ברמת השרון, הצמוד לצומת מורשה. המחיר תמיד הרתיע משקיעים, עד שב-2015 הסכימה ישראל קנדה לרכוש את המתחם בכ-200 מיליון שקל. באלקו פתחו את השמפניות, סוף סוף, הגיע ה"פראייר" שיקנה במחיר מלא את המתחם.
עוד לא יבשה הדיו על החוזה ובטרם הגיע מועד התשלום, הודיעה ישראל קנדה, כי בכוונתה לקדם במתחם הקמה של 750 יחידות דיור בתוספת שטח משרדים של כ150-200 אלף מ"ר. היא החלה למכור זכויות ליחידות מגורים בכ-500 אלף שקל ליחידה. על פניו עסקה טובה להשקעה, שכן מחירי דירות ברמת השרון הינם מהגבוהים בארץ. ישראל קנדה מכרה במהירות זכויות לכ-400 יחידות, מספיק כדי לשלם באמצעותם למשפחת זלקינד. שוב, חילצו את ההון העצמי, נשארו עם מאות יחידות למכור ושטח משרדים עצום.
גם הקרקע הזו, התבשלה לאט ורק בשבוע שעבר, כמעט 10 שנים מאוחר יותר, פורסם שהתוכנית אושרה. אומנם אושרו "רק" 600 יח"ד בנוסף למשרדים, פחות ממה שקיוותה החברה, אך כאשר ההשקעה של החברה במתחם קרובה לאפס, אין למה מה באמת להפסיד.
הסניף הראשי של בנק לאומי
בשנים האחרונות, ניצל בנק לאומי את הזינוק במחירי הנדל"ן כדי לממש את נכסיו בסיטי של תל אביב. ב-2023 מכר לקרן JTLV 50% מבית לין, ברחוב יהודה הלוי, תמורת 325 מיליון שקל (שווי של 650 מיליון שקל לבניין). קודם לכך, מכר את בית מאני הסמוך לקרן הריט, סלע נדל"ן, תמורת 623 מיליון שקל. שתי העסקאות שיקפו מחירי שיא ולאחרונה ראינו בדוחות של סלע, הכרה בעובדה שהמחיר היה יקר מידי, כאשר נאלצה לשערך את שווי הבניין למטה ולהכיר בהפסד.
למה אנחנו מספרים על עסקי הנדל"ן של בנק לאומי? מאחר שכבר ב-2017 מכר בנק לאומי את בניין הסניף הראשי שלו, ביהודה הלוי פינת הרצל בתל אביב, ללא אחרת מאשר ישראל קנדה (ושותפתה אקרו), תמורת סכום של כ-280 מיליון שקל, שבזמנו היה נראה יקר מאוד.
חלוקת התשלומים הייתה כדלקמן: ישראל קנדה ואקרו שילמו 40 מיליון שקל כל אחת, והשאר נלקח בהלוואה של 200 מיליון שקל. לאחר שלוש שנים הציעה ישראל קנדה לאקרו הצעה שקשה לסרב לה. במסגרת ההצעה, חברה ישראל קנדה למור גמל ובה הציעו לאקרו למכור את ה-50% שלהם תמורת 120 מיליון שקל. קשה לסרב להצעה שמשלשת את ההשקעה וזאת לפני שהטרקטור הראשון עלה לקרקע, וכך אקרו יצאה מהתמונה. לפי ההצעה ישראל קנדה תרכוש 31% ותעלה מהחזקה של 50% ל-81% ואילו ה-19% הנותרים ילכו למשקיע החדש, מור גמל.
העסקה, תשפטו בעצמכם, די מטיבה עם ישראל קנדה: עבור ה-19% מור גמל ישלמו 82 מיליון שקל ויתרת התשלום של ה-120, ישולם באמצעות הלוואת בעלים של ישראל קנדה על סך 38 מיליון שקל. תג המחיר לפרויקט שמגולם בסכום שמור גמל הסכימה לשלם, הינו 631 מיליון שקל (בהתחשב בהלוואה של 200 מיליון שקל). תג מחיר כזה גבוה, שכנע את הבנק המממן להגדיל את ההלוואה מ-200 מיליון שקל ל-240 מיליון שקל. תוספת ה-40 מיליון שבתקבול מהבנק, שימש להחזר הלוואת הבעלים של ישראל-קנדה 38 מיליון שקל, כמובן בתוספת ריבית.
אז מה היה לנו שם? במקום בו נפלו כרישי נדל"ן כמו סלע, שלפחות זמנית נאלצים לרשום הפסדים, הרי שישראל קנדה ביצעה השקעה פנטסטית בסכום של 40 מיליון שקל בלבד (ה-40 המקוריים). העסקה המקורית ולאחריה עסקת ההמשך עם מור גמל, השאירו אותה עם 81% מפרויקט בן 40 קומות, בצומת הרחובות יהודה הלוי והרצל בת"א, שכולל 25,000 מ"ר משרדים ו-102 דירות יוקרה, בחלקו העליון של המגדל. דה פקטו, ישראל קנדה עלו מהחזקה של 50% ל-81% מבלי להשקיע שקל נוסף על ה-40 מיליון שקל הראשונים. הפרויקט צפוי להניב רווח של כמה מאות מיליוני שקלים ובמונחי ROI מדובר על מספרים יוצאים מן הכלל.
בשורה התחתונה: אנליסטים נוהגים להסתכל על ההון העצמי של חברות נדל"ן ועל מכפיל ההון שלהן. זו השקפה שמתאימה לחברות נדל"ן קלאסיות, שההון שלהן מושקע בפרויקט שאורך 3-4 שנים עד השלמתו. ישראל קנדה היא לא חברה קלאסית, מאחר שהיא מסוגלת לנצל את ההון שלה בצורה טובה יותר. השיטה בה מחלצים את ההון מאפשרת לה לגלגל את ההון מהר יותר מפרויקט לפרויקט וגם להיכנס למגה פרויקטים. היכולת לעטוף מחדש עסקאות, הן עבור משקיעי קצה, שקונים דירה שטרם תוכננה והן עבור משקיעים מוסדיים, שמוכנים לשלם פרמיה כדי להיכנס לשותפות עם ישראל קנדה, היא הערך המשמעותי ביותר בחברה. המודל העסקי בו החברה נותרת עם סיכון מוגבל בכל פרויקט, הוכיח את עצמו בפועל, גם כאשר שוק הנדל"ן חווה מכשולים היסטוריים.
** הכותב הוא שותף מנהל בבית ההשקעות אקורד
- 15.שר מבין 16/03/2024 08:12הגב לתגובה זוהמצב בארץ! הריבית! והאי אמון במדינה של הציבור! כתבתי דירות ב8 מיליון 4 מיליון משכנתא מהבנק 20 אלף בחודש 4 מיליון הפקדה בבנק 13 אלף למפקיד בחודש. = 0 מכירות בשוק הנדל"ן.
- 14.לא הבנתי כלום (ל"ת)פקח מאנייק 15/03/2024 18:48הגב לתגובה זו
- 13.מעניין מאוד. תודה. (ל"ת)הקורא 15/03/2024 14:55הגב לתגובה זו
- 12.אורן 14/03/2024 21:55הגב לתגובה זוהמודל העסקי שלהם עבד בשוק עולה וריבית אפסית, כשהשוק עולה, קל להתבלבל בין גאון למישהו עם מזל (גראהם). הם סוחרים טובים, אבל סוחרים כמו בשוק התקווה. עכשיו זה לא עובד
- 11.עופר 14/03/2024 21:11הגב לתגובה זומרוצה מההשקעה שלי בהם, רציניים
- 10.רמי 14/03/2024 19:31הגב לתגובה זוככה זה מרגיש שאנשים יודעים מה הם עושים….
- 9.לא מבין 14/03/2024 16:51הגב לתגובה זומפהק: שיעור בהיסטוריה
- 8.כתבה שנראית כמו מחלקת שיווק (ל"ת)קורץ 14/03/2024 12:59הגב לתגובה זו
- 7.בנוסף לישראל קנדה יש עסקי בתי מלון (ל"ת)אבי3 14/03/2024 11:24הגב לתגובה זו
- 6.ג'וני 14/03/2024 11:12הגב לתגובה זוהחברה לא זולה אבל בהחלט יודעת לעבוד. ויודעת לשאוב את הכסף של מור גמל שאין להם מושג מה לעשות בו
- 5.מידטאון ירודלים נמכר טוב גם לחרדים (ל"ת)אברם 14/03/2024 11:02הגב לתגובה זו
- ינאי 15/03/2024 10:51הגב לתגובה זובזזו את הקופה הציבורית
- לרון 16/03/2024 06:57שהכסף הנ"ל הולך לבורסה,אנשים שבקושי עושים משהו מלבד ניענוע פילטיסי יוגי קדימה אחורה זה מה שמביא כסף זמני לא בורסאי
- 4.הוכיחו שהם עובדים יפה (ל"ת)יוסי 14/03/2024 11:01הגב לתגובה זו
- 3.אני גם מת על החברה האלה (ל"ת)חיים כצמן 14/03/2024 10:55הגב לתגובה זו
- 2.הוא המליץ על סולגרין 14/03/2024 10:31הגב לתגובה זולא סומך על קובי שגב בכלל, הוא המליץ על סולגרין שהתרסקה
- 1.לא בטוח שכל עיסקת מינוף תצליח.... (ל"ת)סיכון גבוה.... 14/03/2024 09:46הגב לתגובה זו

צחי חג'ג' בחר לפגוע במשקיעים הפרטיים וחג'ג' אירופה נופלת 11%
הנפקה מעין פרטית למקורבים בדיסקאונט מפילה את המניה; החברה גייסה כ-50 מיליון שקל נמוך ממחיר הסגירה של אתמול בכ-10%
חברת חג'ג' אירופה חג'ג' אירופה -11.42% , העוסקת בנדל"ן יזמי ונדל"ן להשקעה ברומניה, קיימה והשלימה אמש גיוס של כ-50 מיליון שקל ממשקיעים מסווגים, במסגרת מכרז מוקדם שנערך לקראת אפשרות של הנפקה לציבור. במסגרת ההנפקה הוצעו יחידות הכוללות מניות רגילות וכתבי אופציה במחיר של 925 אג' ליחידה - מחיר הנמוך בכ-10% ממחיר הסגירה של המניה אתמול בבורסה. בפועל ההנחה הא גדולה מ-10% כשמתחשבים בשווי האמיתי של האופציות.
מצב כזה פוגע כמובן במשקיעים הפרטיים. הם מדוללים במחיר נמוך, והמניה נופלת כעת ב-11%. צחי חג'ג' יכול היה לגייס במסגרת הנפקת זכויות א6ו באפשרויות אחרות ואז המשקיעים הפרטיים היו יכולים להשתתף בהנפקה. עם זאת, חשוב להדגיש כי גם הנפקת זכויות גורמת במקרים רבים לירידה במניה, אך היא מספקת שוויון אמיתי בין בעלי המניות.
החברה ציינה כי התקבלו התחייבויות מוקדמות לרכישת 54,059 יחידות, מתוכן בחרה להקצות 50,004 יחידות, בהיקף כספי כולל של כאמור כ-50 מיליון שקל. בין המשתתפים בהנפקה נכללו גם בעלי עניין בחברה, ובראשם נפתלי שמשון (נ.ש אחזקות), שהתחייב לרכוש כ-5,377 יחידות. עם פרסום ההודעה נרשמה תגובה חריפה מצד השוק: מניית חג'ג' אירופה צונחת כעת בכ-10% במחזור גבוה של כ-1.68 מיליון שקל. הירידה החדה משקפת את חוסר שביעות הרצון של המשקיעים מהדיסקאונט שניתן בהנפקה.
סימני שאלה. מדוע דווקא עכשיו?
הנפקה בדיסקאונט נתפסת לרוב בשוק ההון כמהלך של חולשה, כאילו החברה נאלצת "למשוך" כסף במחיר נמוך מהשוק כדי להבטיח ביקושים. מנגד, העובדה שהחברה בחרה לגייס דווקא אחרי תקופה של עליות במניה - 50% מתחילת השנה, מלמדת על רצון בעצם לדלל את החזקות בעל השליטה אחרי העלייה.
- חג'ג' אירופה תעבור מנדל"ן לגז? - "זה לא 'במקום', זה 'גם וגם'"
- חג'ג' אירופה בפרויקט של 100 מיליון דולר בבוקרשט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התגובה השלילית כעת עשויה גם לשקף חשש משבירת המומנטום החיובי שראינו בתקופה האחרונה. השאלה המרכזית היא מדוע לגייס דווקא עכשיו. ייתכן שמדובר בצורך לממן פרויקטים יזמיים חדשים ברומניה, או ברצון לנצל חלון שבו המשקיעים מוכנים להזרים הון בתנאים יחסית נוחים לחברה. לחלופין, מדובר בצעד לחיזוק הנזילות והחוסן הפיננסי של החברה, שיאפשר לה גמישות רבה יותר בשוק תנודתי. במידה וההון יופנה לפרויקטים קיימים או להשבחת נכסים, הדבר עשוי להוות בשורה למשקיעים, שכן הוא עשוי לתרום לגידול עתידי בהכנסות וברווחיות.

הבורסה בת"א סגרה על האפס; ניו מד עלתה 2.9%
טבע ירדה 3.6%, הביטוח עלה 0.85%, הבנקים ירדו 0.4%
השוק תיקן את הירידות. אולי זה בגלל שנתניהו קצת חזר בו מהאמירה הקשה של אתמול, כשבמקביל יש חדשות משרדי ממשלה מקבילים על שת"פ עם העולם. בולט במיוחד משרד האנרגיה - היו דווח על העמקת שיתוף הפעולה עם קפריסין לשם העברת גז לאירופה. מעבר לכך, נתניהו מתכנן מסיבת עיתונאים הערב בנושאים כלכליים. השוק מעריך שתהיה הרגעה מסוימת.
ידיעה נוספת בתחום האנרגיה היתה על הרחבת התשתיות לצנרת שתוביל גז מישראל למצרים - שברון נערכת להגדלת ייצוא הגז מישראל למצרים. מדובר על פרויקט לוויתן כמובן וזה השפיע על מניות לוויתן בעיקר ניו מד שזכתה כבר מהבור לתשואה עודפת על השוק בזכות הראיון בביזפורטל - יוסי אבו: "השוק מפספס את ניו מד" - מאיפה יגיע האפסייד בהמשך?
הנפקות פרטיות פוגעות במשקיעים מקרב הציבור. הנה הדוגמה האחרונה - חברת חג'ג' אירופה חג'ג' אירופה -11.42% , שקיימה אמש מכרז למשקיעים מסווגים והנפיקה עבורם מניות שדה פקטו דיללו את המשקיעים הפרטיים. להרחבה בנושא ראו כאן - צחי חג'ג' בחר לפגוע במשקיעים הפרטיים וחג'ג' אירופה נופלת 11%.
הבנקים חזקים - הציבור חלש. אין מספיק תחרות, והבנקים מצפצפים עלינו - אפס על ריבית עו"ש ביתרת זכות, 12.2% על ריבית עו"ש ביתרת חובה. הנגיד ובנק ישראל מסבירים לנו שהם עושים הכל כדי לשנות את זה - הם מסבירים את זה כבר שנים, אבל שום דבר לא השתנה למעט דבר אחד - הרווחים של הבנקים. הם שוברים מדי שנה שיאים. על חשבוננו. פרופ' אמיר ירון מתעתע בציבור - מדבר על החלשת הבנקים, בפועל הוא רק חיזק אותם ופגע בציבור; האם 10 מיליונים איש אנונימיים פחות חשובים מעשרות החברים והמכרים של הנגיד במערכת הבנקאית? בסוף הכל אישי - הנגיד: "פועל להעביר את הכוח מהבנקים לציבור" - האומנם?
- בדרך לכלכלה סגורה? הדולר מזנק בעקבות נאום נתניהו
- נאום נתניהו, הירידות בבורסה והדולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מנכ״ל
משרד התחבורה: "צריך להיות ערס כדי לשחרר תקציבים" - משה בן זקן מדבר על השיח מול האוצר, על התחב״צ, על רכבת מהירה לחיפה ועל זה שחייבים להשקיע בתשתיות אפילו אם הרובוטקסי בדרך לפה כי ״גם טסלות יכולות להיתקע בפקקים״; הוא משוכנע שישראל בדרך למהפכה תחבורתית אבל
מזהיר שלא יקרה כלום בלי תקציבים, ביצוע והרבה מרפקים. משרד התחבורה טוען שהוא סוף סוף "שם גז". בועידת התשתיות של ביזפורטל, מנכ"ל המשרד משה בן זקן נשמע אופטימי, אבל לא מתכחש למציאות הקשה שפוגשת את כולנו כל בוקר על הכביש. לדבריו, תקציבי עתק כבר ממומשים בשטח, פרויקטים
של רכבות מהירות מתקדמים, וגם על מהפכת התחבורה האוטונומית הוא אומר "אנחנו שם".