מדיפאואר: "תוך 3-4 שנים נגיע לתשואה דו ספרתית על הנכסים החדשים"

מדיפאואר מדיפאואר 2.02%  הכריזה על עסקת רכישה שכמעט ותכפיל את היקף הפעילות שלה. במסגרת העסקה, יירכשו 16 מרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים בפנסילבניה ובמרילנד בתמורה ל-930 מיליון שקל (276 מיליון דולר). המרכזים המסחריים, בשטח כולל להשכרה של כ-135 אלף מ"ר, מניבים NOI מייצג בסך של כ-20 מיליון דולר בשנה, עם תפוסה של 96%; המרכזים המסחריים מעוגנים על ידי רשתות הסופרמרקטים Aldi ו-Giant, אחת מרשתות הקמעונאות המובילות והחזקות בצפון-מזרח ארה"ב. השלמת העסקה צפויה להגדיל את תיק הנכסים המניב של מדיפאואר בארצות הברית מ-18 ל-34 מרכזים מסחריים עם צפי לגידול חד בהיקף ההכנסות ובתזרימי המזומנים של החברה.

כיום החברה מייצרת FFO של כ-40 מיליון שקל בשנה. זה נותן לה מכפיל FFO של כ-9 אחרי העליות שרשמה המניה לאחרונה. לאחר שתושלם, העסקה צפויה להכניס לחברה NOI של כ-67.5 מיליון שקל, אבל עם עלויות המימון שעשויות להגיע לכ-5.25% ה-FFO עשוי לגדול בכ-18 מיליון שקל, כך שהחברה תרשום רווח נקי מפעילות של כ-58 מיליון שקל המשקף מכפיל FFO של 6 בקירוב. עם זאת צריך לזכור שייקח זמן עד שהיא תגיע לפעילות מיטבית ויש עוד השקעות בדרך, ולא בטוח שתצליח להגיע למספרים שהיא מכוונת אליהם. 

השוק האמריקאי למרכזים מסחריים אומנם מציג כיום ביקושים יציבים יחסית, בעיקר סביב מרכזים מעוגני סופרמרקטים, אבל הוא עדיין רווי אתגרים, מהריבית הגבוהה שמכבידה על מימון עסקאות כאלה, דרך תחרות עזה על שוכרים איכותיים ועד לשינויים בהרגלי הצריכה שמטשטשים את הביטחון בענף לטווח הארוך. בנוסף, מדיפאואר אמנם צפויה להציג גידול חד בהכנסות וב-FFO, אך היא גם לוקחת על עצמה מינוף לא מבוטל, ולשוק כבר היו לא מעט מקרים בהם עסקאות צמיחה שאפתניות הפכו לנטל.

כן הפוטנציאל קיים אבל צריך תמיד לזכור השוק לא טיפש ועד כה היה סקפטי במידה. בנוסף, עוד נקודה לציין היא שהמניה לא הציגה ביצועים אופטימיים עד היום. בשלוש השנים האחרונות היא ירדה 12% בעוד מדד הנדל"ן זינק ביותר מ-35% באותה התקופה.

• מדיפאואר מתרחבת: רוכשת פורטפוליו מרכזים מסחריים בהיקף של 276 מיליון דולר
• מדיפאואר: NOI של 6.1 מ' דולר ברבעון, רווח של 2.8 מ' דולר

כחלק מהתנופה העסקית, החברה השלימה באחרונה מדיפאואר עסקה נוספת, במסגרתה רכשה מתחם מסחרי בניו ג'רזי בתמורה לכ-37.5 מיליון דולר. 

ברקע המהלך הגדול, דיברנו עם מנכ"ל מדיפאואר, רון שטרן. 

היי רון, ספר לנו בבקשה הרכישה האחרונה שמכפילה את היקף הפעילות של החברה, אם תוכל לדבר על הבחירה עצמה, על התזמון ועוד

אנחנו מחפשים להתרחב מזה זמן רב ולרכוש תיק נכסים. ב-2021 רכשנו תיק של כ-120 מיליון דולר שהכיל חמישה נכסים, וזו היתה רכישה מוצלחת. הצעד הבא לרכישה היה טבעי לחפש את המדרגה הבאה. זה לא קל למצוא תיק כזה, בטח לא בתקופה הזו ובסגמנט הזה, שהוא אטרקטיבי ומבוקש מאד. חיפשנו נכסים מסחריים פתוחים, מעוגני סופרמרקטים שכונתיים שמרוכז באזור גיאוגרפי, עד שמצאנו את התיק הנוכחי. 

תוכל לספר מה התנאים שאפשרו לכם את העסקה הזו? 

בהקשר הגיאוגרפי, אנחנו מתמקדים בצפון מזרח ארצות הברית ורוב המרכזים שלנו נמצאים במרכז פנסילבניה, מה שנקרא Greater Philadelphia Area. אנחנו חיים את השטח הזה ומכירים את רוב בעלי הנכסים הדומיננטיים והתיק הזה הוא תיק שאנחנו מסתכלים עליו הרבה מאוד זמן. ההזדמנות פה הייתה שמדובר בתיק שבו יזם יזם אסף קבוצת משקיעים וקנה איתם נכסים. התיק נוהל באופן פסיבי למדי, ואמנם הוא הושכר 96% ואם תגיע לשם, אתה תתרשם שזה מתוחזק ברמה טובה, ועדיין, התיק נוהל באופן פסיבי, הרבה פחות אקטיבי ממה שאנחנו רגילים ויודעים לעשות בנכסים שלנו. פה היתה טמונה ההזדמנות עבורנו. ,

• האם נראה בקרוב דולר ב-3.3 שקלים? ומה זה יעשה לבורסה
• הבורסה פורחת, המחזורים מזנקים - האם ישראל בדרך להפוך לשוק יעד עולמי?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

זאת אומרת לא היה מדובר בניצול הזדמנות בעקבות חברה שנקלעה לקשיים?  

ההתמחות שלנו במדיפאואר היא לא בנכסים שנמצאים במצוקה. יש את המודל הקלאסי וה-"סקסי" שבו רוכשים נכסים שנמצאים בסטרס ולהשביח אותם ויש אנשים שעושים את זה בצורה טובה. אנחנו לא שם. המודל שלנו הוא בעצם לקחת נכסים יציבים ומושכרים, שכבר יש להם היסטוריה טובה בקהילות שבהן הן נמצאות, ומשם להשביח אותם. זאת אומרת, זה לא שאנחנו לוקחים נכסים עם 60% או 40% תפוסה וממלאים אותם. להיפך, אנחנו לוקחים נכסים עם תפוסה של 90-95%, ושאנחנו מזהים שניתן להשביח אותם, לשנות תמהיל הסוחרים, להביא סוחרים אטרקטיבים יותר, להוסיף עוד מבנה צמוד לנכס, לרכוש אדמה ליד. זה המודל שלנו.  ניתן לראות בפרסומים שלנו שכל נכס שאנחנו רוכשים נמצא ברווח דו ספרתי נמוך ובטווח זמן בינוני, כ-3 עד 5 שנים, מביאים אותו לדו ספרתי גבוה. 

מה זה דורש מכם מבחינת השקעה? 

לשדרג את הנכסים ולשנות תמהיל כן מצריך השקעה. אנחנו מתמחים בסקנדרי מרקט, בפריפריה של הערים הגדולות. לא בתוך הערים עצמם. במקומות האלה אנחנו לא פוגשים גופים מוסדיים אמריקאים, ולא פוגשים ריטים גדולים אלא פוגשים חברות קטנות, חברות משפחתיות ויזמים שמארגנים קבוצות משקיעים וקונים נכסים. מבלי לזלזל בחברות שמתחרות בנו, שהם מקצועיים מאד אבל הגישה שלהם להון היא מאד מוגבלת. כשחברה קטנה רוכשת נכס בכ-30 מיליון דולר, קשה לה לבוא למשקיעים ולומר להם שכדי להביא סוחר מאד אטרקטיבי צריך לגייס 2-3 מיליון דולר נוספים. לנו, כחברה שזה העיסוק שלה ווהראיה שלה היא תמיד לטווח ארוך, יותר טבעי להשקיע עוד כסף בנכסים, להביא סוחרים חדשים ולעבוד על התמהיל. בתנאי, כמובן, שזה נותן תשואה נאה להשקעה והדברים מדברים בעד עצמם. 

איך אתם מאפיינים את המרכזים מבחינה סוציו-אקונומית? 

המרכזים מיועדים לצווארון כחול, אנשים עובדים, הפרמטר המרכזי שאנחנו מסתכלים עליו הוא ההכנסה למשק בית, ואנחנו מדברים על ממוצע של 100-110 אלף דולר בשנה. אלה נתונים של מעמד בינוני ושל אנשים עובדים. 

תוכל לספר על משך הזמן שייקח לכם לראות תשואה?  

קודם כל, הנכסים מניבים תשואה מהיום הראשון, כפי שפרסמנו, עם תשואה של 7.25%, כך שמלכתחילה התשואה אטרקטיבית. השלב הבא הוא להסתכל על הנכסים ולנתח כל אחד מהם. כדי לסבר את האוזן, בתיק יש שלושה חללים שהיו בתי מרקחת והם סגורים וריקים כיום. כבר עכשיו, יש לנו פתרון בצנרת לאחד מהם ולשניים האחרים יש לנו פתרונות נוספים שעדיין לא ברמה מתקדמת. אז שוב, אנחנו מנתחים אחד אחד ורואים מה צריך לעשות כדי לשפר את הנכס. לאכלס יחידות ריקות, לשדרג יחידות שאנחנו חושבים שיכול להיות להם שימוש טוב יותר. עוד לא פרסמנו היות ועדיין לא סיימנו את העבודה. הפעולות האלו ישפיעו על התשואה ויהפכו אותה אטרקטיבית יותר ויותר וישפרו אותה ב-5-6%.  

מהו המח"מ של העסקים הקטנים? 

השכירות הממוצעת היא כ-5 שנים. דיברנו עם Giant, והם מוכנים להאריך את המח"מ בכל הלוקיישנים שלהם, כמובן, בתמורה לכל מיני עסקות שעושים בדרך כלל עם שוכרים. אני לא מוטרד מהארכת החוזים. נתוני המכירות של כולם הרבה מעל הממוצע. 

תוכל לספר לנו על תנאי המימון של העסקה? האם יש לכם תכניות לגיוס הון ואג"ח בעתיד? איך אתם רואים את הריבית העתידית בארה"ב? 

פרסמנו ש-65% מהעסקה תמומן על ידי חוב בארה"ב, כפי שעשינו עד היום. את היתרה נגייס דרך הון עצמי וחוב. לגבי הפרופרוציה של כמה הון וכמה חוב, נצטרך עוד לחשוב בדיוק מה אנחנו רוצים לעשות. 

לגבי הריבית, אנחנו מסתכלים בטווח של חמש שנים ואם הטרז'רי האמריקאי עומד על כ-3.8%, הספרדינג בעסקאות כאלה הוא בין 1.4% ל-1.6% וזה מביא את הריבית לאזור ה-5.25%. זה המצב כרגע ואין לדעת לאן זה יגיע, אבל יש לנו אפשרות למחזר את המשכנתאות הקיימות. חשוב לציין שתחום המרכזים המסחריים, הפתוחים, ובייחוד מעוגני סופר הוא אחד הסגמנטים האטרקטיבים ביותר בשוק האמריקאי, ולכן גם המימון הוא כזה. מרווחים של 1.4% עד 1.6% זה לא משהו שרואים בסגמנטים אחרים, זה מאוד ייחודי וזה משקף את האמון שיש למערכת הבנקאית בפעילות שלנו.

ומה היתרון התחרותי שלכם בסגמנט?

הכרת השטח והכרת הסוחרים הוא יתרון משמעותי שיש לנו. יש לנו קשר הדוק עם השוכרים, בייחוד Giant, שיש לנו כבר 5 סניפים שלהם. בנוסף, הנסיון שלנו מדבר בעד עצמו. אנחנו פעילים מ-2012 וממוקדים באזור הזה ולמרכזים שלנו יש ניראות גבוהה. 

האם אתם לא חוששים שלקחתם ביס שיהיה לכם קשה לבלוע? הצמיחה מ-18 ל-34 מרכזים היא גדולה. ודבר נוסף, האם אתם ממשיכים לחפש רכישות נוספות? 

לא. העסקה מציבה אותנו אותנו כפלטפורמה מאוד משמעותית, בטח בפנסילבניה מרילנד, וגם בצפון ארה"ב. בנוסף, היא תגדיל לנו את אפשרויות הצמיחה וההתייעלות, ובעיקר את ההיכרות האינטימית עם הסוחרים. אנחנו לא חושבים שזה גדול בשבילנו ועשינו צעדים כאלה בעבר. המשקיעים יודעים שאנחנו מאד זהירים ויש לנו היכרות רבה עם השווקים ועם השחקנים המרכזיים. 

לגבי ההמשך, ימים יגידו. אנחנו כל הזמן מחפשים. בטווח המיידי נהיה עסוקים בתיק הזה, אבל אנחנו תמיד מחפשים דברים גדולים. 

ושאלה אחרונה, מתי לדעתך תגיעו לפעילות האופטימלית ולתשואות שאתם מכוונים אליהן? 

אנחנו מכוונים לטווח הבינוני, באזור השלוש שנים. אבל שוב, התיק יניב מהיום הראשון תשואה נאותה למשקיעים. להגיע לתשואה דו ספרתית אני מניח שיקח כ-3-4 שנים.