האם שליש מחברות הנדל"ן המניב בישראל יתמוטטו?
המשבר הנוכחי משאיר את חותמו על הכלכלה כולה אך לא כל הענפים ייפגעו במידה שווה. ענפים רבים יפגעו באופן ישיר מההגבלות וירידת הצריכה עקב המיתון והזינוק באבטלה אך הפגיעה תהיה זמנית. אחרים עשויים לחוות שינויים ארוכי טווח. נדל"ן מניב הוא אחד מהם. ניתן לחלק את שוק הנדל"ן המניב לשלוש קטגוריות עיקריות: משרדים, מסחר ותעשיה כששני הראשונים מהווים את עיקר השוק ובהם נתמקד.
מרכזים מסחריים וקניונים
במדינות מערביות רבות ובייחוד בארה"ב ישנה מגמה בעשור האחרון של סגירת חנויות פיזיות תוך עליה בפעילות הקמעונאית המקוונת. תופעה זו אף כונתה בעיתונות הכלכלית כ-"אפוקליפסה קמעונאית" (Retail Apocalypse). במהלך העשור האחרון של "אפוקליפסה קמעונאית" נסגרו עשרות אלפי חנויות בארה"ב ורשתות קמעונאיות רבות הכריזו על פשיטת רגל, בניהן רשתות בולטות כמו Toys R Us, Sears ו-Forever 21. מגמות אלה כבר חלחלו לשוק הקניונים האמריקאי כששיעור השטחים הלא מושכרים עלה בכ-25% בחמש השנים האחרונות על פי נתוני מודי'ס.
המגמה לא פסחה גם על ישראל עם מספר פשיטות רגל מתוקשרות, בעיקר בתחום האופנה, כמו הוניגמן, TNT, סליו וזברה. אולם נראה שהפגיעה בקמעונאים בישראל מתונה יותר בעיקר בגלל פעילות מוגבלת של מסחר מקוון והרגלי הצריכה המקומיים.
יותר חברות יכריזו על פשיטת רגל?
כעת, נראה שהמשבר הנוכחי האיץ את המגמה ולאחרונה רשתות קמעונאיות רבות נוספות הכריזו על פשיטות רגל, בניהן רשתות כמו J.C.Penney, J.Crew ו-Aldo. אולם, נראה שאין זה סוף הסיפור, אלא אולי רק ההתחלה. מעבר לירידה המיידית בצריכה, הרשתות הפיזיות עשויות לחוות שינויים ארוכי טווח בהרגלי הצריכה אשר יביאו לירידה פרמננטית בפעילות החנויות הפיזיות. צרכנים רבים העבירו במהלך המשבר את הצריכה שלהם לערוצים המקוונים וחלק ניכר מהם עשויים לצמצם את הצריכה שלהם בחנויות הפיזיות גם בחלוף המשבר.
- חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
- אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעוד ענף הקמעונאות יוכל להתאים את עצמו ולהעביר נתח גדול יותר של הפעילות לאינטרנט, ענף הנדל"ן המסחרי יתקשה לפצות על הירידה בפעילות. בעשור האחרון הקניונים ניסו למתן את השפעות הירידה בפעילות הקמעונאית על ידי שינוי תמהיל החנויות והגדלת נתח המסעדות ובתי הקפה אך נראה כי מהלך זה מיצה את עצמו.
בניגוד למרכזים מסחריים, המגמה בשוק המשרדים בעשור האחרון בישראל וברוב השווקים המערביים הייתה הפוכה. הפריחה בשוק זה ניזונה במידה רבה מתעשיית ההיי-טק אשר נהנתה מזרם חסר תקדים של השקעות. אולם גם כאן, ההשפעה של המשבר עשויה להתברר כבעלת אופי עמוק וקבוע יותר, ולהשפיע על השוק לשנים רבות.
העבודה מהבית תמוטט את שוק הנדל"ן המניב?
במהלך המשבר הבריאותי וההגבלות שהתלוו אליו, חברות רבות עברו לעבודה מהבית. גם לאחר תחילת יישם ההקלות, חברות רבות בחרו להרחיב את מדיניות העבודה מהבית שלהן. חברות טוויטר וסקוור הודיעו לעובדיהן שהם רשאים להמשיך לעבוד מהבית ללא הגבלת זמן. פייסבוק אפשרה לעובדיה להמשיך לעבוד מהבית עד סוף שנת 2020. אמזון ומיקרוסופט האריכו את תקופת העבודה מהבית עד לסוף אוקטובר וחברות רבות אחרות הגמישו בצורה משמעותית את האפשרויות של העובדים לעבודה מהבית. מגמה זו כבר לא קשורה רק בחשש הבריאותי אלא נובעת משיקולי יעילות ורווחת העובדים. לפי מחקר מיוני 2020 שנערך באוניברסיטת שיקגו, כ-37% מהעבודות בארה"ב ניתן לבצע באופן מלא מהבית.
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
כאמור, פעולות אלה של החברות מתיישבות עם העדפות העובדים. לפי סקר שנערך באפריל 2020 על ידי חברת הייעוץ Gallup, כמחצית מהנשאלים מעדיפים לעבוד מהבית, כ-77% מהנשאלים היו רוצים לעבוד מהבית לפחות אחת לשבוע גם לאחר המגפה, וכ-30% מהנשאלים מתכוונים לעבוד מהבית מספר פעמים בשבוע לפחות עד סוף שנת 2021.
האם המגמה העולמית תגיע גם לישראל?
המגמות שראינו בשווקי הנדל"ן המסחרי והמשרדים בעולם צפויים להגיע גם לישראל. אין סיבה להניח שאותם גורמים יסודיים אשר צפויים לפגוע באופן משמעותי בביקושים לנדל"ן מסחרי ומשרדים בעולם לא ישפיעו באופן דומה גם על השוק המקומי. על כן, נשאלת השאלה, כיצד שינויים אלה עשויים להשפיע על חברות הנדל"ן המניב בישראל. על מנת לענות על שאלה זו נחזור למשברים קודמים בענף. בשני המשברים הגדולים של שנות האלפיים שוק הנדלן המניב חווה ירידה ממוצעת של כ-15% במחירי השכירות וירידה של כ-10% בתפוסה כשהמשברים נמשכו כ-5 שנים.
חברות הנדל"ן המניב ידעו להיות גמישות מספיק?
יש בסיס להניח שהמשבר הנוכחי יהיה עמוק וממושך יותר עקב שינויים מבניים בענף, מעבר לזעזועי הביקוש הרגילים בעתות מיתון. אם נניח שהזעזועים במחירי השכירות ובשיעורי התפוסה יהיו דומים למשברים הקודמים אך ממושכים יותר (ירידה ממוצעת של 15% במחירי השכירות וירידה של כ 10% בתפוסה לאורך תקופה של 10 שנים), התוצאה של המשבר עשויה להיות ירידת ערך ממוצעת של כ-20% בשווי הנכסים המניבים. בשל המינוף הגבוה בענף עשוי הדבר להוביל למחיקה של יותר ממחצית ההון המצרפי בחברות הנדל"ן המניב הציבוריות בישראל. משמעות נוספת היא שכשליש מהחברות צפויות להיקלע לחדלות פירעון עקב חולשה תזרימית או מינוף יתר.
יחד עם זאת, אנו רואים בימים אלה שינוי בתמהיל המוצרים של חברות הנדל"ן המניב בה נדלן על בסיס זמני הופך להיות מבוקש יותר ויותר כי חברות שהנהיגו מתכונת של עבודה מהבית וצמצמו שטחי משרדים צורכות נדל"ן לפגישות או לתקופה קצרות וככל שמגמה זו תתרחב בטווח הזמן הארוך יותר, האמור עשוי למתן את הירידה.
רו"ח ניר זיכלינסקי, בעלים ומייסד SRI global group , רו"ח אשר שקלר, שותף מנהל בחברת היעוץ הכלכלי-מימוני וריאנס-אסכולה
- 13.תומר 31/03/2021 00:06הגב לתגובה זואצלנו הציבור משלם הכל בסופו של דבר, גם את מחיר מחדלי הממשלה וקריסת בעלי ההון קבלנים יקבלו דחיה ופריסה של חובות, ערבויות נוספות וכו', הם לעולם לא יפגעו, הון-שלטון הולכים יחד
- 12.גבי 30/03/2021 19:09הגב לתגובה זודרוש שיתוף פעולה של העיריות
- 11.תת רמה 30/03/2021 10:29הגב לתגובה זוהאתר הזה מתדרדר לרמה של האח הגדול
- 10.כתבה פופוליסטית. פגיעה מסוימת בקניונים,המשרדים לא יפגעו (ל"ת)משה 29/03/2021 08:34הגב לתגובה זו
- המשרדים כבר נפגעו קשות לכן הכתבה (ל"ת)סמי 31/03/2021 00:07הגב לתגובה זו
- 9.דניאל 28/03/2021 20:03הגב לתגובה זושל חברות הנדלן מניב בישראל חברות המשרדים חזקות מאוד חברות המסחר רווחיות על אף הסגר לא מדובר בחברות שיכנסו לחדלות פירעון ממש לא
- 8.יכלו בקלות ללכת לדוחות של עזריאלי מחיסרון אמות ביג 28/03/2021 12:51הגב לתגובה זויכלו בקלות ללכת לדוחות של עזריאלי מחיסרון אמות ביג משנת 2008-2010 ולראות שכמעט ולא חל שינוי לרעה בתפוסות או שכר הדירה... לכן מה שנכון לכל השוק לאו דווקא נכון לחברות המובילות
- 7.אחד שיודע 28/03/2021 09:44הגב לתגובה זושירתו את הדיבידנדים
- 6.העקרון נכון המתודיקה לא מוכחת.זורק סתם מספרים (ל"ת)אבנר עקום 28/03/2021 09:28הגב לתגובה זו
- 5.לא לדאוג 28/03/2021 08:30הגב לתגובה זווחדרי כושר. מדינה קטנה שחצי ממנה מקבלים תמיכות סעד לא צריכה כל סמ קניון. שיסגר הכל אמן
- 4.תחתכו מחיר 28/03/2021 02:40הגב לתגובה זואו שתחתכו מחירים מנופחים או שתלכו הביתה
- אבי 29/03/2021 11:17הגב לתגובה זויש עם זה הרבה בעיות יש ליצור תשתית סביבתית מתאימה בתי ספר גני ילדים שרותי בריאות ועוד. דבר שני רוב המשרדים החדשים הינם אטומים כלומר אין אפשרות לפתוח חלון והכל נשען על מערכת המיזוג הפנימית של המבנה. דבר שלישי יש התנגדות של העיריות, הם אמנם מוכנות להסבה הנ"ל אבל בתנאי שהארנונה תשאר כארנונה עסקית ולא ארנונה של מגורים
- 3.לקנות בחנות זה הכי טוב כי לא צריך להתעסק בהחזרות (ל"ת)אבי 27/03/2021 22:39הגב לתגובה זו
- 2.מגיב שפוי 27/03/2021 21:26הגב לתגובה זותיך חצי שנה אף אחד כאן לא זוכר שהיה כזה דבר קורונה
- 1.מעריך לבקשתך 27/03/2021 20:11הגב לתגובה זושווי חברות הנדלן והנכסים שלהם נופח בעזרת מעריכי שווי שהְתמשו בשיעורי היוון נמוכים כדי לרצות את מזמיני חוות הדעת וכעת הם יאלצו לשלם על מעשיהם.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
הפרויקט שאמור לשנות את פני התחבורה בגוש דן: כל הפרטים על מכרז המטרו הגדול בישראל
מטרו
מכרז ענק בהיקף של 65 מיליארד שקל יוצא לדרך כחלק מפרויקט המטרו. הפרויקט שעליו מדווח מתמקד בשלב א' של רשת המטרו באזור מטרופולין גוש דן, מערכת שנועדה להוות נדבך משמעותי במערכת התחבורה הציבורית במרכז הארץ. הרשת כוללת שלושה קווים תת-קרקעיים, קו M1, קו M2 וקו M3, אשר בתכנון יהיו באורך כולל של כ-150 ק"מ ויכללו כ-109 תחנות.
הרשת מיועדת לשרת כ-24 רשויות מקומיות באזור גוש דן והסביבה, במטרה להפוך את התחבורה הציבורית למתחרה אמיתית של הרכב הפרטי. הפרויקט נחשב לעצום בהיקפו עם עלות כוללת מוערכת של מעל ל-150 מיליארד שקלים. השלב הנוכחי כולל הקמה של כ-78 ק"מ של מנהרות כפולות ו-59 תחנות תת-קרקעיות, במסגרת מיזם בהיקף של כ-65 מיליארד שקלים. מדובר בבוננזה ענקית לחברות התשתיות שלמעשה הצמיחה שלהן בהכנסות כמעט מובטחת.
חברת נת"ע פתחה הליך מיון מוקדם עבור חבילות העבודה הראשונות במיזם. במסגרת זו ייבחרו הקבוצות והחברות שיוזמנו להתמודד במכרזים הבאים. הצעד הזה מאפשר סינון ראשוני של שחקנים לפי קריטריונים כמו ניסיון בהקמת מנהרות ומתחמי תחנות, יכולת כלכלית, ניהול סיכונים ועמידה בדרישות בטיחות ותשתית.
השקעות ענק בתשתיות
במקביל, כבר פורסמו מכרזים בהיקפים של מיליארדי שקלים, כולל מכרז שיפוץ של כ-27,000 דירות הנמצאות בקרבת תוואי המטרו כדי למזער את ההפרעה לתושבים. הוועדה המנהלת של הפרויקט אישרה ביוני 2022 את פרסום המכרז לניהול ותכנון הקווים.
- מס המטרו יוצא לדרך - בעלי נכסים שקרובים לרכבת יממנו חלק ממנה
- הפקיעו את הקרקע – ועכשיו גם את הפיצוי?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מדובר באתגר הנדסי אדיר של הקמת מאות קילומטרים של תשתית תת-קרקעית בתוך סביבת מטרופולין פעילה וצפופה. חפירת המנהרות הכפולות משלבת טכנולוגיות קידוח מתקדמות, חפירות שטח פתוח ותיאום מורכב עם מערכות קיימות של מים, ביוב, חשמל ותקשורת. התחנות התת-קרקעיות החדשניות תפעלנה כמרחבי תחבורה המקשרים לתחבורה הציבורית הקיימת, כולל אוטובוסים, רכבת קלה ורכבת ישראל, תוך חיבור למרכזי מגורים ותעסוקה.
