לקראת נעילת הגרלת מחיר למשתכן: היכן עיקר הביקוש?
מחיר למשתכן לקראת סגירת הגרלת מחיר למשתכן העשירית שתינעל הלילה בחצות, מפרסם משרד הבינוי והשיכון נתונים עדכניים אודות התכנית, במסגרתה הוגרלו עד עתה (כולל ההגרלה הנוכחית) כ-80 אלף דירות לכ-195 אלף זכאים, כאשר סיכוי הזכייה הולך וקטן.
על פי הנתונים, נכון לשלב זה נרשמו 17,338 משקי בית להגרלה העשירית, המתמודדים על 2,534 דירות, משמע שעל כל דירה מתמודדים כ-7 זכאים. זאת לעומת יחס של 2.9 בהגרלה הגדולה הראשונה ו-2.4 בהגרלה השניה. במקביל, מספר הדירות בכל הגרלה ירד בעקביות, וכך גם היקפן - בהגרלה זו משתתפים 12 יישובים בלבד, בהשוואה למספרים גבוהים יותר של 27 יישובים בהגרלת מרץ 2018 ו-24 יישובים בהגרלת יוני 2017.
עוד ניכר כי עיקר הביקוש ממשיך להתרכז באזורי המרכז כאשר הנתונים העדכניים ביותר מצביעים על כך שעל 814 דירות באור יהודה ובית שמש מתמודדים כ-69% מהנרשמים (113 ו-701 דירות בהתאמה). יש לציין כי באור יהודה סיכויי הזכיה נמוכים במיוחד עם יחס של 55 מתמודדים על כל דירה, זאת לעומת בית שמש, שם היחס הוא 8 מתמודדים על כל דירה, כאשר ביישוב זה מספר הדירות הגבוה ביותר ב-15 הגרלות.
לצד האמור, עיר הבירה ירושלים מסתמנת כעיר המבוקשת ביותר עם מספר הנרשמים הגבוה ביותר ב-4 הגרלות. מחירי הדירות המוגרלות בעיר נעים בין 12,513 עד 19,875 שקל למ"ר. זאת בהשוואה למחיר של 10,280 למ"ר באור יהודה ומחירים של 8,166 עד 9,741 למ"ר בבית שמש. עוד עולה כי בשדרות ואופקים סיכויי הזכייה הגבוהים ביותר של 2.6 ו-2.7 מתמודדים על כל דירה.
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- היצע דירות גדול בדרך - סיום תקופת החסימה מתקרב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהתייחס לפערי הביקוש בין המרכז לפריפריה, טען לאחרונה מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בני דרייפוס, כי מעבר לחלקה של מדינת ישראל בהקמת מטרופולינים נוספים ברחבי הארץ, "שכונות שלא יידעו להביא אליהן אוכלוסיה צעירה ימותו - יש לכך משמעות חברתית עצומה".
בנוסף ציין כי "מחיר למשתכן לא אמורה לפתור את בעיות מדינת ישראל בכללותן וזה לא קשור בשיטת המכרז. היא גם לא תגדיל פתאום את קצב המכירות בפריפריה שיהיה כמו בהרצליה. יחד עם זאת, קצב המכירות באזורים פריפריאליים הוא גם גבוה יותר ביחס לשוק החופשי".
- 8.אורלי ביטון 03/02/2020 10:28הגב לתגובה זואפס אחוז בנייה לדיור ציבורי , בושה לממשלת ישראל , ממשיכים במאבק העם דורש דיור ציבורי מעל מיליון איש ללא קורת גג בטוחה , ממשלת ישראל להתעורר
- 7.הגרלות בשפע; היתרים? 02/02/2020 23:47הגב לתגובה זועירית מעכבת היתר הגרלה 501 דונה ראש העין
- 6.אליהו 02/02/2020 22:38הגב לתגובה זויצר זוגות צעירים משקיעים
- אזרח 03/02/2020 16:19הגב לתגובה זוממש לא פח וגם לא יקר! תוכנית מבורכת מדינה מטומטמת שלא באמת עוזרת לזוגות צעירים שלה, שיחזירו את המשכנתא המשלימה עם מחיר למשתכן ובאמת יהיו לזוגות הצעירים יותר קל
- 5.כחלון מס 1 02/02/2020 21:21הגב לתגובה זואותה דירה לא במחיר בועה,פחות 1/2 מליון , הכסף יישאר אצלנו ולא יילך לחשבון בנק של קבלן חמדן.
- 4.קבלנים בלחץ 02/02/2020 21:20הגב לתגובה זוהשוק הפרטי בקיפאון,משרדי מכירה שוממים, כל הביקושים עברו לכחלון. הנחות 400-900 אלף , הציבור התפכח. הפסיק לממן קבלנים ולוביסטים.
- 3.ראש העין הגרלה 501. 02/02/2020 21:14הגב לתגובה זוהרגתם אותנו
- אופיר 03/02/2020 07:38הגב לתגובה זווהיתר אין, העיקר ממשיכים בלוטו
- 2.55 מתמודדים לדירה באור יהודה.... (ל"ת)ביבי הביתה 02/02/2020 21:05הגב לתגובה זו
- 1.חבל 02/02/2020 20:35הגב לתגובה זולא 2500 דירות בהגרלה אלא כפול !
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
