בניה נדלן רמת גן דיור
צילום: מורן ישעיהו

תל אביב: בכמה נמכרה דירת 3 חדרים בשכונת התקווה?

וגם, דירת 3 חדרים בבניין בהליך תמ"א 38 בחולון נמכרה ב-1.35 מיליון, דירת 5 חדרים בשכונת ערמונים בר"ג - 2.07 מיליון, דירת 140 מ"ר בהרצליה - 3.06 מיליון

מורן ישעיהו | (5)

משרדי התיווך מדווחים על העסקאות הבולטות שסגרו בשבוע החולף ברחבי הארץ:

כפר סבא

דירת 5 חדרים ברחוב עמנואל זמיר, 127 מ"ר + 14 מ"ר, קומה 5 מתוך 13, מעלית, חניה, נמכרה ב-2,885,000 שקל.

רי/מקס One 

 

הרצליה

דירת 5 חדרים ברחוב חנה סנש, הרצליה, 140 מ"ר, קומה 4 מתוך 7, מעלית, חניה, נמכרה ב-3,060,000 שקל.

רי/מקס One

דירת 5 חדרים ברחוב לייב יפה, 119 מ"ר + 11 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 6, עם מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב-2.64 מיליון שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב לייב יפה, 119 מ"ר + 11 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 6, עם מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב-2.7 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב הנביאים, 110 מ"ר + 13 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 6, עם מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב-2.65 מיליון שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב אלרמן, 150 מ"ר + 120 מ"ר מרפסת, קומה 3 מתוך 3, עם מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב-4.75 מיליון שקל.

אנגלו סכסון 

 

תל אביב

דירת 3 חדרים ברחוב נדב (שכונת התקווה), 65 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ללא מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-1,300,000 שקל.

רי/מקס אושן

 

רמת גן

דירת 4 חדרים ברחוב הכבאים (שכונת ערמונים), 98 מ"ר, קומה 14 מתוך 14, מעלית, חניה, נמכרה ב-2,070,000 שקל.

רי/מקס פוקוס

 

ירושלים 

דירת 3 חדרים ברחוב בר כוכבא, 68 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, מעלית, חניה, נמכרה ב-1,295,000 שקל.

רי/מקס חזון 

מודיעין

דירת 4 חדרים ברחוב חרצית 44, 126 מ"ר + מרפסת 10 מ"ר, נמכרה ב-2.15 מיליון שקל.

קלר וויליאמס

 

בת ים 

דירת 2.5 חדרים ברחוב גבעתי, 69 מ"ר, קומה 3 מתוך 4 ללא מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-1,250,000 שקל.

 

דירת 3 חדרים ברחוב הפטמון, 70 מ"ר, קומה 3 מתוך 7, מעלית, חניה, נמכרה ב-1,640,000 שקל.

רי/מקס אבניו

דירת 2.5 חדרים ברחוב דנין 10, 70 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-1.27 מיליון שקל.

קלר וויליאמס

חולון

דירת 5 חדרים ברחוב נס ציונה 12, 115 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, מעלית, חניה, נמכרה ב-2.07 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב שער ציון 14 בבניין בהליך תמ"א 38, 65 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, עם חניה, ללא מעלית, נמכרה ב-1.345 מיליון שקל.

קלר וויליאמס

 

רמלה

דירת 4 חדרים ברחוב אלי כהן, 93 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-1,180,000 שקל.

רי/מקס success

דירת 3.5 חדרים ברחוב יוספטל 22, 80 מ"ר, קומה 4 ואחרונה, נמכרה ב-870,000 שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב יוספטל 19, 106 מ"ר + מרפסת שמש 26 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, חניה, ללא מעלית, נמכרה ב-1,120,000 שקל.

קלר וויליאמס

רחובות

דירת 4 חדרים ברחוב חיים וייצמן, 96 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, עם מעלית וללא חניה, נמכרה ב-1.548 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

לוד

דירת 3 חדרים ברחוב דקר, 80 מ"ר, קומה 1 מתוך 9, מעלית, חניה, נמכרה ב-1,200,000 שקל.

רי/מקס success 

דירת 3 חדרים ברחוב הנרי הרץ 2, 70 מ"ר, קומת קרקע מתוך 4, ללא מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-920,000 שקל.

דירת 3 חדרים הרחוב הנרי הרץ 1, 80 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חניה. נמכרה ב-900,000 שקל.

קלר וויליאמס

 

באר שבע 

דירת 2 חדרים ברחוב אביגדור המאירי, 73 מ"ר, קומה 7 מתוך 7, מעלית, חנייה, נמכרה ב-740,000 שקל.

 

דירת 3 חדרים ברחוב הרב קוק, 76 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-600,000 שקל.

 

דירת 3 חדרים ברחוב ברנר, 71 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-690,000 שקל.

 

דירת 3 חדרים ברחוב שפרינצק, 62 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-645,000 שקל.

 

דירת 2 חדרים ברחוב בר גיורא, 50 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-555,000 שקל.

רי/מקס פלוס 

שדרות 

דירת 3 חדרים ברחוב השיטה, 58 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא חניה, ללא מעלית, נמכרה ב-470,000 שקל.

רי/מקס שלי 

 

השכרה:

חריש

דירת 4 חדרים ברחוב שוהם, 95 מ"ר+ 14 מ"ר מרפסת, קומה 3 מתוך 5, מעלית, חניה, הושכרה ב-2,400 שקל.

רי/מקס העיר החדשה 

רמלה

דירת 3.5 חדרים ברחוב יוספטל 3, 87 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, מעלית, חניה, הושכרה ב-3,500 שקל.

קלר וויליאמס

רחובות

דירת 5 חדרים ברחוב איינשטיין, 130 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 5, עם מעלית, חניה ומחסן, הושכרה ב-5,300 שקל בחודש.

דופלקס 3 חדרים ברחוב גבריאלוב, 110 מ"ר + 2 מרפסות  15מ"ר + 20 מ"ר, קומה 4+5 מתוך 4, ללא מעלית וללא חניה, הושכרה ב-3,500 שקל בחודש.

דירת 5 חדרים ברחוב החלוץ, 120 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 4, עם מעלית וחניה, הושכרה ב-5,000 שקל בחודש.

​אנגלו סכסון

ירושלים

דירת 5 חדרים ברחוב החלוץ, 128 מ"ר + 30 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 2, עם חניה ומחסן וללא מעלית, הושכרה ב-7,000 שקל בחודש.

קוטג' 6 חדרים ברחוב נוף הרים במבשרת ציון, 200 מ"ר + 40 מ"ר גינה + 7 מ"ר מרפסת, הושכר ב-7,400 שקל בחודש.

דירת 5 חדרים ברחוב דוכיפת, 110 מ"ר + 15 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 4, עם מעלית, חניה ומחסן, הושכרה ב-4200 שקל בחודש.

​אנגלו סכסון

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    מחירי סוף בועה 24/05/2019 16:26
    הגב לתגובה זו
    דירה בפרפרייה 300 אלף ,במרכז 500 אלף ,אגורה לא יותר .
  • 4.
    שיגעון... (ל"ת)
    רפאל 24/05/2019 15:49
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    **** //// ////// (ל"ת)
    ****** 24/05/2019 15:09
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    אחד העם 24/05/2019 13:33
    הגב לתגובה זו
    כל שבוע מביאים כאן דוגמא של דירה אחת בכל עיר.כאילו שזה מייצג משהו. תמיד יהיו פראיירים שיקנו דירת פחון בשכונת התקווה ב1.3 מליון, סביבה של ארכיטקטים,פושעים ומרקו מנחם. בפחות מחצי יכולים לרכוש בית פרטי עם בריכה בארצות הברית.
  • 1.
    מחירים מפחידים. איפה הירידות שדיברו עליהן ? (ל"ת)
    רמי 24/05/2019 12:43
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.6%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.6%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.