הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
רימון חייט
צילום: יח"צ

למה לא כדאי להתרגש מהצעת משרדי הכלכלה והאוצר הפופוליסטית?

חכמי חלם: בעבר חברת ביטוח (EMI) אפשרה משכנתא של יותר מ-90% אך בנק ישראל ביטל את האפשרות. כעת מוצע כי הכיס הציבורי ישלם על ההרפתקה // דעה
רימון חייט | (6)
נושאים בכתבה מחירי הדירות משכנתא 90% נדל"ן למגורים

לאחרונה חזרה אל שולחן הממשלה הצעה של שר האוצר משה כחלון ושר הכלכלה והתעשייה אלי כהן, לפיה יתאפשר לזוגות צעירים לקחת משכנתה של עד 90% מערך הדירה.

הלוואה בשיעור של עד 95% מערך הדירה הייתה אפשרית לכולם עד לפני כשש שנים, אך כחלק מהמאבק של בנק ישראל בהתייקרות הדירות, הוקטן אחוז המימון לדירה ראשונה ל-75%.

ההיגיון שעמד מאחורי מהלך זה, היה "הפחתת סיכונים", כך שפחות אנשים יוכלו לרכוש דירות ויקטן הסיכון לכשל תשלום, זאת בשל ההערכה שירד הביקוש וכתגובה לכך גם המחירים.

בעבר, כאשר לקוחות לקחו משכנתא במימון של 90% מערך הנכס, הם היו צריכים לרכוש ביטוח חיצוני (EMI), ובמקרה שלא יכלו לשלם את המשכנתא, הבנק המבוטח קיבל כסף מחברת הביטוח במידה ומכירת הנכס לא תספיק כדי לכסות את החוב. 

כיום, במקום שחברת ביטוח תבטח את סיכוני הבנקים, יבטחו אותם משלמי המסים. כלומר, המדינה תיתן סוג של ערבות להלוואות מסוכנות אלו ובמידה והן לא ישולמו ולא יכוסו על ידי מכירת הנכס, משלם המסים יכסה את החוב של הלווים. שאלה שצריכה להישאל, היא מדוע מלכתחילה לעודד משפחות להיכנס לעסקה מסוכנת ואז במידה ושיקול דעתם היה שגוי, לקבוע שמשלם המסים הוא זה שצריך לשאת בסיכון.

אמנם במסגרת רכישה במחיר למשתכן היה אפשר עוד מתחילת התכנית לקחת הלוואה של 90% מערך השוק של הדירה (עבור דירות שמחיר השוק שלהן עד ל-1.8 מיליון שקלים). ההצעה הנוכחית מבטלת אפליה לא מוצדקת לטובת רוכשים במחיר למשתכן. זאת משום שיש למשפחה סיבות רבות להעדיף רכישה במסגרת של בחירת דירה חדשה או דירה מיד שניה ללא הליך אי הוודאות של ההגרלה וכשלים אחרים של מחיר למשתכן. לאחר שרבים בחרו בחלופת מחיר למשתכן בגלל אחוז המימון, עתה פער זה נסגר וזה טוב.

יחד עם זאת, בהצעת ההלוואה של עד 90% מימון, יש גם מספר צדדים שליליים. למשל, אחוז המימון מאפשר לאנשים לראות בהווה האם יוכלו לרכוש דירה מסוימת. למשל, אם מחיר הדירה הינו מיליון שקלים ואין למשפחה 250,000 שקל, היא מבינה שהדירה לא בשבילה. אך אם אחוז המימון עולה ל-90%, במידה והמשפחה רוצה דירה במחיר של מיליון שקל ויש לה 100,000 שקלים, הדירה נראית בהישג יד, כיוון שבהווה ניתן לרכוש אותה.

באופן זה, יותר משפחות ירצו לקנות דירה, הביקוש יעלה ואיתו המחיר. המצב אפילו חמור יותר כאשר ה-100,000 שקלים בדוגמה לעיל אינו סכום שחייבים בכלל להחזיק בכיס. זהו סכום שאפשר לקבלו מהלוואה שאינה משכנתה ואז כמובן רמת הסיכון עולה עוד יותר, כיוון שכל הרכישה עלולה להתבצע בהלוואות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

נראה שלחצים פוליטיים עקב הקשיים שהתגלו בתוכניות הבוסר של "מחיר למשתכן", גורמים לעוד הצעות בוסר שיתבהרו ככאלה במעלה הדרך (ייקח 3-5 שנים עד להתבהרות התמונה המשקית של הלווים החדשים). נוסף על כך, התגובות של האוצר לבעיות שונות לחלוטין שנשארות "מתחת לשטיח" - מחירי הקרקעות במכרזי רמ"י, עלויות מיסוי שונות המוחלות על דירות במטרה להעשיר את קופת האוצר בהכנסות - הן שגורמות ל"תכניות טלאים" חדשות לצוץ חדשות לבקרים, תוך הסבת נזקים בלתי הפיכים לרוכשים ולמשק הישראלי.

הניסיון לפתור בעיות עמוקות על ידי תכניות נקודתיות, לא יפתרו את הבעיה, אלא כוללות סיכון ליצירת בעיות מורכבות יותר במעלה הדרך. אנו יכולים רק לקוות שלפני הפעלת התוכנית, יופעלו תהליכי ניתוח ואפיון סדורים בהשתתפות כל השחקנים המעורבים ויועצי המימון לדיור, על מנת שנקודות הכשל יהיו לפחות ידועות אם לא יתקנו אותן.

 

הכותב הינו יועץ משכנתא רשום וחבר בהנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    סבא רבא 28/09/2018 18:40
    הגב לתגובה זו
    יש צורך להחליף לא רק את שר האוצר אלא בעיקר את הגווארדיה שמייעצת לו ומסתירה נתוני עליית מחירים מהציבור.
  • 3.
    נו באמת 27/09/2018 01:03
    הגב לתגובה זו
    כאשר מנדהו משקיע 250K הוא מפקיד 5-6 שנות עבודה ןחסכון של 2 מפרנסים לטובת אותה דירה. הם יעשו רבות על מנת לעמוד בהלוואה. בדוגמא שלך ניתן ללות 100K בהלוואה כל מטרה + 900K במשכנתא. כעת נניח ומחירי הדירות יורדים ל- 700K נניח בעוד שנתיים - בא הבנק ומבקש לשעבד את הרכב, הפנסיה, קרן ההשתלמות. עובדות עוד שנתיים ומחירי הדירות ממשיכים לרדת והדירה כעת 500K בשלב מסויים יותר מדי אנשים נורמטיבים יפנו לפשיטת רגל על מנת לצאת מהבעיה הזו. הבעיה היא לא היקף האשראי אלא מחיר הדירות שהוא יותר מכפול מערכם ההוגן. מאחר וכולם ברור שמדובר בהצעה שערורייתית התועלת היחידה ממנה הוא דחיית ירידה במחירי הדירות עד אחרי הבחירות. את המחיר ישלמו עשרות אלפים וילדיהם שיקנו דירות ב- 1M ש"ח שראוי שתסחרנה ב- 400K. זה הפשע הראשי שיש לטפל בו. כחלון לקח את כל המפתחות לדיור, נבהל מירידה של יותר מ- 10% וכעת אנחנו שומעים על עוד ועוד צעדים שיש לעשות על מנת לבעוט בפחית עוד קצת רק עד אחרי הבחירות.
  • יובל 27/09/2018 11:51
    הגב לתגובה זו
    מחירי הדירות ואז יוצר מהלך עם תוצאות כפי שתיארת
  • 2.
    קלקלת ביבי 26/09/2018 16:46
    הגב לתגובה זו
    לפיד ביבי = קומוניזים. אפילו הרוסים כבר זנחו את הקומוניזים אבל פה יש לו רנסנס נשלם מס 25% כל החיים לממן את הילד הדביל של השכן . גם ככה לא יצא ממנו כלום
  • פחלון וניסנקורן חד הם. (ל"ת)
    מהפח אל הפחת 02/10/2018 13:59
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אורלי לוי 26/09/2018 16:00
    הגב לתגובה זו
    הרעיון ההזוי משכנתא 90%. ונממן את זה מהעלאת המס על הבורסה. ממשלה כשלון . רוע טהור
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.99%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן
מטרו
צילום: מטרו

חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו

הפרויקט שאמור לשנות את פני התחבורה בגוש דן: כל הפרטים על מכרז המטרו הגדול בישראל

רן קידר |
נושאים בכתבה מטרו

מכרז ענק בהיקף של 65 מיליארד שקל יוצא לדרך כחלק מפרויקט המטרו. הפרויקט שעליו מדווח מתמקד בשלב א' של רשת המטרו באזור מטרופולין גוש דן, מערכת שנועדה להוות נדבך משמעותי במערכת התחבורה הציבורית במרכז הארץ. הרשת כוללת שלושה קווים תת-קרקעיים, קו M1, קו M2 וקו M3, אשר בתכנון יהיו באורך כולל של כ-150 ק"מ ויכללו כ-109 תחנות.

הרשת מיועדת לשרת כ-24 רשויות מקומיות באזור גוש דן והסביבה, במטרה להפוך את התחבורה הציבורית למתחרה אמיתית של הרכב הפרטי. הפרויקט נחשב לעצום בהיקפו עם עלות כוללת מוערכת של מעל ל-150 מיליארד שקלים. השלב הנוכחי כולל הקמה של כ-78 ק"מ של מנהרות כפולות ו-59 תחנות תת-קרקעיות, במסגרת מיזם בהיקף של כ-65 מיליארד שקלים. מדובר בבוננזה ענקית לחברות התשתיות שלמעשה הצמיחה שלהן בהכנסות כמעט מובטחת. 

חברת נת"ע פתחה הליך מיון מוקדם עבור חבילות העבודה הראשונות במיזם. במסגרת זו ייבחרו הקבוצות והחברות שיוזמנו להתמודד במכרזים הבאים. הצעד הזה מאפשר סינון ראשוני של שחקנים לפי קריטריונים כמו ניסיון בהקמת מנהרות ומתחמי תחנות, יכולת כלכלית, ניהול סיכונים ועמידה בדרישות בטיחות ותשתית.


השקעות ענק בתשתיות

במקביל, כבר פורסמו מכרזים בהיקפים של מיליארדי שקלים, כולל מכרז שיפוץ של כ-27,000 דירות הנמצאות בקרבת תוואי המטרו כדי למזער את ההפרעה לתושבים. הוועדה המנהלת של הפרויקט אישרה ביוני 2022 את פרסום המכרז לניהול ותכנון הקווים.

מדובר באתגר הנדסי אדיר של הקמת מאות קילומטרים של תשתית תת-קרקעית בתוך סביבת מטרופולין פעילה וצפופה. חפירת המנהרות הכפולות משלבת טכנולוגיות קידוח מתקדמות, חפירות שטח פתוח ותיאום מורכב עם מערכות קיימות של מים, ביוב, חשמל ותקשורת. התחנות התת-קרקעיות החדשניות תפעלנה כמרחבי תחבורה המקשרים לתחבורה הציבורית הקיימת, כולל אוטובוסים, רכבת קלה ורכבת ישראל, תוך חיבור למרכזי מגורים ותעסוקה.

להמשך הכתבה לחץ כאן