הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
רימון חייט
צילום: יח"צ

למה לא כדאי להתרגש מהצעת משרדי הכלכלה והאוצר הפופוליסטית?

חכמי חלם: בעבר חברת ביטוח (EMI) אפשרה משכנתא של יותר מ-90% אך בנק ישראל ביטל את האפשרות. כעת מוצע כי הכיס הציבורי ישלם על ההרפתקה // דעה
רימון חייט | (6)
נושאים בכתבה מחירי הדירות משכנתא 90% נדל"ן למגורים

לאחרונה חזרה אל שולחן הממשלה הצעה של שר האוצר משה כחלון ושר הכלכלה והתעשייה אלי כהן, לפיה יתאפשר לזוגות צעירים לקחת משכנתה של עד 90% מערך הדירה.

הלוואה בשיעור של עד 95% מערך הדירה הייתה אפשרית לכולם עד לפני כשש שנים, אך כחלק מהמאבק של בנק ישראל בהתייקרות הדירות, הוקטן אחוז המימון לדירה ראשונה ל-75%.

ההיגיון שעמד מאחורי מהלך זה, היה "הפחתת סיכונים", כך שפחות אנשים יוכלו לרכוש דירות ויקטן הסיכון לכשל תשלום, זאת בשל ההערכה שירד הביקוש וכתגובה לכך גם המחירים.

בעבר, כאשר לקוחות לקחו משכנתא במימון של 90% מערך הנכס, הם היו צריכים לרכוש ביטוח חיצוני (EMI), ובמקרה שלא יכלו לשלם את המשכנתא, הבנק המבוטח קיבל כסף מחברת הביטוח במידה ומכירת הנכס לא תספיק כדי לכסות את החוב. 

כיום, במקום שחברת ביטוח תבטח את סיכוני הבנקים, יבטחו אותם משלמי המסים. כלומר, המדינה תיתן סוג של ערבות להלוואות מסוכנות אלו ובמידה והן לא ישולמו ולא יכוסו על ידי מכירת הנכס, משלם המסים יכסה את החוב של הלווים. שאלה שצריכה להישאל, היא מדוע מלכתחילה לעודד משפחות להיכנס לעסקה מסוכנת ואז במידה ושיקול דעתם היה שגוי, לקבוע שמשלם המסים הוא זה שצריך לשאת בסיכון.

אמנם במסגרת רכישה במחיר למשתכן היה אפשר עוד מתחילת התכנית לקחת הלוואה של 90% מערך השוק של הדירה (עבור דירות שמחיר השוק שלהן עד ל-1.8 מיליון שקלים). ההצעה הנוכחית מבטלת אפליה לא מוצדקת לטובת רוכשים במחיר למשתכן. זאת משום שיש למשפחה סיבות רבות להעדיף רכישה במסגרת של בחירת דירה חדשה או דירה מיד שניה ללא הליך אי הוודאות של ההגרלה וכשלים אחרים של מחיר למשתכן. לאחר שרבים בחרו בחלופת מחיר למשתכן בגלל אחוז המימון, עתה פער זה נסגר וזה טוב.

יחד עם זאת, בהצעת ההלוואה של עד 90% מימון, יש גם מספר צדדים שליליים. למשל, אחוז המימון מאפשר לאנשים לראות בהווה האם יוכלו לרכוש דירה מסוימת. למשל, אם מחיר הדירה הינו מיליון שקלים ואין למשפחה 250,000 שקל, היא מבינה שהדירה לא בשבילה. אך אם אחוז המימון עולה ל-90%, במידה והמשפחה רוצה דירה במחיר של מיליון שקל ויש לה 100,000 שקלים, הדירה נראית בהישג יד, כיוון שבהווה ניתן לרכוש אותה.

באופן זה, יותר משפחות ירצו לקנות דירה, הביקוש יעלה ואיתו המחיר. המצב אפילו חמור יותר כאשר ה-100,000 שקלים בדוגמה לעיל אינו סכום שחייבים בכלל להחזיק בכיס. זהו סכום שאפשר לקבלו מהלוואה שאינה משכנתה ואז כמובן רמת הסיכון עולה עוד יותר, כיוון שכל הרכישה עלולה להתבצע בהלוואות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

נראה שלחצים פוליטיים עקב הקשיים שהתגלו בתוכניות הבוסר של "מחיר למשתכן", גורמים לעוד הצעות בוסר שיתבהרו ככאלה במעלה הדרך (ייקח 3-5 שנים עד להתבהרות התמונה המשקית של הלווים החדשים). נוסף על כך, התגובות של האוצר לבעיות שונות לחלוטין שנשארות "מתחת לשטיח" - מחירי הקרקעות במכרזי רמ"י, עלויות מיסוי שונות המוחלות על דירות במטרה להעשיר את קופת האוצר בהכנסות - הן שגורמות ל"תכניות טלאים" חדשות לצוץ חדשות לבקרים, תוך הסבת נזקים בלתי הפיכים לרוכשים ולמשק הישראלי.

הניסיון לפתור בעיות עמוקות על ידי תכניות נקודתיות, לא יפתרו את הבעיה, אלא כוללות סיכון ליצירת בעיות מורכבות יותר במעלה הדרך. אנו יכולים רק לקוות שלפני הפעלת התוכנית, יופעלו תהליכי ניתוח ואפיון סדורים בהשתתפות כל השחקנים המעורבים ויועצי המימון לדיור, על מנת שנקודות הכשל יהיו לפחות ידועות אם לא יתקנו אותן.

 

הכותב הינו יועץ משכנתא רשום וחבר בהנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    סבא רבא 28/09/2018 18:40
    הגב לתגובה זו
    יש צורך להחליף לא רק את שר האוצר אלא בעיקר את הגווארדיה שמייעצת לו ומסתירה נתוני עליית מחירים מהציבור.
  • 3.
    נו באמת 27/09/2018 01:03
    הגב לתגובה זו
    כאשר מנדהו משקיע 250K הוא מפקיד 5-6 שנות עבודה ןחסכון של 2 מפרנסים לטובת אותה דירה. הם יעשו רבות על מנת לעמוד בהלוואה. בדוגמא שלך ניתן ללות 100K בהלוואה כל מטרה + 900K במשכנתא. כעת נניח ומחירי הדירות יורדים ל- 700K נניח בעוד שנתיים - בא הבנק ומבקש לשעבד את הרכב, הפנסיה, קרן ההשתלמות. עובדות עוד שנתיים ומחירי הדירות ממשיכים לרדת והדירה כעת 500K בשלב מסויים יותר מדי אנשים נורמטיבים יפנו לפשיטת רגל על מנת לצאת מהבעיה הזו. הבעיה היא לא היקף האשראי אלא מחיר הדירות שהוא יותר מכפול מערכם ההוגן. מאחר וכולם ברור שמדובר בהצעה שערורייתית התועלת היחידה ממנה הוא דחיית ירידה במחירי הדירות עד אחרי הבחירות. את המחיר ישלמו עשרות אלפים וילדיהם שיקנו דירות ב- 1M ש"ח שראוי שתסחרנה ב- 400K. זה הפשע הראשי שיש לטפל בו. כחלון לקח את כל המפתחות לדיור, נבהל מירידה של יותר מ- 10% וכעת אנחנו שומעים על עוד ועוד צעדים שיש לעשות על מנת לבעוט בפחית עוד קצת רק עד אחרי הבחירות.
  • יובל 27/09/2018 11:51
    הגב לתגובה זו
    מחירי הדירות ואז יוצר מהלך עם תוצאות כפי שתיארת
  • 2.
    קלקלת ביבי 26/09/2018 16:46
    הגב לתגובה זו
    לפיד ביבי = קומוניזים. אפילו הרוסים כבר זנחו את הקומוניזים אבל פה יש לו רנסנס נשלם מס 25% כל החיים לממן את הילד הדביל של השכן . גם ככה לא יצא ממנו כלום
  • פחלון וניסנקורן חד הם. (ל"ת)
    מהפח אל הפחת 02/10/2018 13:59
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אורלי לוי 26/09/2018 16:00
    הגב לתגובה זו
    הרעיון ההזוי משכנתא 90%. ונממן את זה מהעלאת המס על הבורסה. ממשלה כשלון . רוע טהור
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן