בניין מגורים רמת גן נדל"ן נדלן
צילום: מורן ישעיהו

בכמה נמכרה דירת 100 מ"ר ברחוב הרא"ה ברמת גן?

דירת 2 חדרים בנחלת בנימין נמכרה ב-1.6 מיליון שקל. Bizportal ליקט את עסקאות הנדל"ן הבולטות בשבוע החולף

מורן ישעיהו | (5)

משרדי התיווך והמכירות הבולטים מדווחים על עסקאות הנדל"ן שנעשו השבוע ברחבי הארץ:

חולון 

דירת 4.5 חדרים ברחוב יגאל ידין, 115 מ"ר, קומה 5 מתוך 11, מעלית, חניה, נמכרה ב-2,220,000 שקל.

דירת 2.5 חדרים ברחוב ברנר, 55 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-990,000 שקל.

רי/מקס אבניו

דימונה

דירת 3 חדרים ברחוב המעפיל, 75 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-460,000 שקל.

רי/מקס נובה

 

קריית מוצקין

דירת 3 חדרים ברחוב קק"ל, 92 מ"ר+ 8 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 6, מעלית, חנייה, מחסן, נמכרה ב-1,030,000 שקל.

רי/מקס FAMILY 

 

כפר סבא   

דופלקס 6 חדרים ברחוב גיבורי ישראל, כפר סבא, 185 מ"ר+40 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 4, מעלית, חנייה, נמכר ב-2,540,000 שקל.

 

תל אביב 

דירת 4 חדרים ברחוב רמה, 100 מ"ר+ 12 מ"ר, קומה 18 מתוך 21, מעלית, חניה, מחסן, נמכרה ב-2,830,000 שקל.

 

דירת 2 חדרים ברחוב נחלת בנימין, 36 מ"ר, קומה 1 מתוך 5, מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-1,635,000 שקל.

רי/מקס אושן

 

ירושלים 

דירת 4 חדרים ברחוב רבי בנימין, 80 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-2,150,000 שקל.

דירת 3.5 חדרים ברחוב מרדכי אלקחי, 68 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-1,385,000 שקל.

רי/מקס חזון 

דירת 4 חדרים ברחוב אריה דולצ'ין, 90 מ"ר + 8 מ"ר מרפסת, קומה 3 מתוך 4, ללא חניה עם מעלית, נמכרה ב-1.85 מיליון שקל.

דירת 2 חדרים ברחוב הפלמ"ח, 53 מ"ר + 8 מ"ר מרפסת, קומה 3 מתוך 3,  ללא חניה וללא מעלית, נמכרה ב-1.7 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

 

באר שבע

דירת 4 חדרים ברחוב שמעון בר גיורא, 72 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-610,000 שקל.

 

דירת 4 חדרים ברחוב נחום גולדמן, 110 מ"ר, קומה 2 מתוך 5, מעלית, חנייה, נמכרה ב-1,160,000 שקל.

 

דירת 3 חדרים ברחוב דוד המלך, 55 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-665,000 שקל.

 

דירת 3 חדרים ברחוב יריחו, 76 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, מעלית, חנייה, נמכרה ב-810,000 שקל.

 

דירת 3 חדרים ברחוב ליאו פיקרד, 100 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, מעלית, חנייה, נמכרה ב-1,030,000 שקל.

רי/מקס פלוס

 

רמת גן

דירת 3 חדרים ברחוב הרא"ה, רמת גן, 100 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-1,800,000 שקל.

רי/מקס 100%

 

לוד

דירת 3 חדרים ברחוב המצביאים, לוד, 68 מ"ר, קומה 6 מתוך 9, מעלית, חנייה, נמכרה ב-1,045,000 שקל.

רי/מקס SUCCESS 

 

חריש 

דירת 5 חדרים ברחוב טופז, 105 מ"ר+12 מ"ר מרפסת, קומה 3 מתוך 5, מעלית, חנייה, נמכרה ב-990,000 שקל.

 

דירת 3 חדרים ברחוב גמלא, 87 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ללא מעלית, חנייה, נמכרה ב-650,000 שקל.

רי/מקס העיר החדשה

הרצליה

דירת 5 חדרים ברחוב חנה רובינא, 120 מ"ר + 19 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 8, עם מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב-2.8 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

נתניה

דירת 3 חדרים ברחוב הרטום, 83 מ"ר + 6 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 6, עם מעלית וללא חניה, נמכרה ב-1.385 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב דיזנגוף, 90 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וללא חניה, נמכרה ב-1.45 מיליון שקל.

דירת גג 5 חדרים ברחוב ליבר, 130 מ"ר + 100 מ"ר מרפסת, קומה 7 מתוך 7, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-2.69 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים (5 חדרים במקור) ברחוב אהוד מנור, 140 מ"ר + 15 מ"ר מרפסת, קומה 8 מתוך 14, עם מעלית, חניה ומחסן,  נמכרה ב-2.585 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

 

השכרה:

תל אביב 

דירת 4 חדרים ברחוב משה בריל, 94 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, מעלית, ללא חניה, הושכרה ב-5,400 שקל.

רי/מקס אושן

רמת גן

דירת 2.5 חדרים ברחוב בית אל, רמת גן, 65 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, הושכרה ב-4,600 שקל.

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    יואל 06/09/2018 18:01
    הגב לתגובה זו
    מפרסמים רק עסקאות במחירים גבוהים...
  • 4.
    מושיקו המתווך 25/08/2018 11:15
    הגב לתגובה זו
    תמיד ישלמו במקום להמתין המחירים בירידה כבר שנה והם ממשיכים לרדת הכתבות בעיתון לא מדפיעות על הקונים תמתינו אל תשלמו המוכר יוריד בסוף כי דירה עומדת מפסידה
  • 3.
    מה 24/08/2018 16:17
    הגב לתגובה זו
    לא קונים לפני הפיצוץ
  • 2.
    יש דירות 24/08/2018 14:13
    הגב לתגובה זו
    מי אמר שאין דירות מתחת למיליון
  • 1.
    אושר 24/08/2018 13:47
    הגב לתגובה זו
    מה זה המחירים המטורפים האלה?ועוד על דירות יד 2!! פלא שזוגות צעירים מפחדים מהחלום של רכישת הדירה ויחד עם זאת רואים בו אידיאל??!! מזל שנכנסו לשוק הנדלן יזמים שמתחילים במהפכה שקטה למכור דירות איכותיות במחירים הוגנים כמו אלדד פרי ועוד..
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.41%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.41%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.