הירשמו
  1. ראשי
  2. שוק ההון

מניית המעו"ף שסופגת היום המלצת מכירה - "זמן לממש רווחים"

נדב לוי | (5)
נושאים בכתבה עזריאלי קבוצה

ענקית הקניונים עזריאלי פרסמה בשבוע שעבר דו"חות חזקים לרבעון הרביעי ולשנת 2016 כולה. מניית החברה זינקה באותו היום ב-4% והשלימה ראלי של כמעט 20% מתחילת השנה לשיא כל הזמנים. בבית ההשקעות IBI חושבים שזה זמן טוב לממש ולצאת מהמניה.

עזריאלי קבוצה -2.5%

אנליסט הנדל"ן של ה-IBI, יניב סיילן, אמנם מעלה את מחיר היעד מ-163 שקלים ל-181 שקלים (סגרה אתמול במחיר של 191 שקלים) אבל מותיר את ההמלצה על 'תשואת חסר'. 

בסקירתו כותב סיילן כי "מתחילת השנה מניית החברה עלתה בכ-15% ונסחרת נכון להיום לפי שיעור היוון ממוצע של 5.7%, הנמוך מבין חברות הנדל"ן הישראליות ואף נמוך בהשוואה בינלאומית. תשואת ה-FFO של החברה לשנת 2016 עמדה על 5.5% (על פעילות הנדל"ן בלבד) כאשר התשואה החזויה לשנים 2017 ו-2018 (לאחר אכלוס שרונה, חולון וראשונים) הינה 6% ו-7% בהתאמה".

"עזריאלי תמיד הייתה יקרה יותר מכל חברות הנדל"ן המניב בישראל. היא ייחודית בכך שהינה בעלת רמת המינוף הנמוכה ביותר, בעלת שטחי המסחר המובילים בישראל ושדרה ניהולית מקצועית ומוערכת. עם זאת, מי שרוכש את המניה כיום צפוי לקבל תשואה של 6% על התוצאות של שנת 2017 בזמן שמקבילות ישראליות מספקות תשואת FFO של 8.5% על התוצאות בפועל".

סיילן מוסיף כי "דו"חות החברה לרבעון הרביעי של 2016 היו טובים אבל עיקר הדגש היה על דיווח החברה כי הצליחה לשווק 95% מפרויקט שרונה ו-78% מראשונים. בעבודה שפרסמנו בשנה שעברה כאשר מחיר המניה עמד אז על 163 שקל, ציינו כי מרבית הייזום כבר מתומחר במניה. המחיר הנוכחי רק מוכיח טענה זו שכן ברמת הפעילות הקיימת לא חל שינוי מהותי בתוצאות".

"מודל ה-NAV שלנו אשר לוקח בחשבון הנחות אופטימיות למדי לפעילות הקיימת והעתידית -היוון כלל הנכסים בתשואה של 6.2% (הגבוה ב-20% מהשווי בספרים), היוון של 6% לפעילות בארה"ב (הגבוה ב-8% מהספרים), הערכת שווי כלכלית לנכסים בהקמה בשווי הגבוה ב-11% מהספרים עם הנחות לדוגמא של 115 שקל למ"ר משרדי בשרונה ו-60 שקל למ"ר משרדי בראשונים, כל אלו גוזרים מחיר יעד של 174 שקל למניה, הנמוך בכ-10% ממחיר המניה בבורסה בת"א.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

"גם ניתוח התוצאות החזויות לשנת 2017 מעלה תמונה דומה, תחת הנחה כי ה-NOI מנכסים זהין יצמח ב-4% (הגבוה ממומצע השנים 2016-2012 שעמד על 2.5%) ובתוספת ה-NOI משרונה וראשונים הצפוי בסך 107 מיליון שקל, ה-FFO החזוי הינו 1.1 מיליארד שקל הגוזר תשואה של 6%".

סיילן מציין כי "בעת הנוכחית ובעיקר לאור הפער שנפתח בהשוואה לתשואה שניתן לקבל בחברות השוואה (8%-9%) ומתוך הנחה כי שיעורי ההיוון הנגזרים משוק ההון בישראל לא ימשיכו לרדת ואנו צפויים להישאר בסביבה שאפיינה את השוק בשנה האחרונה, אנו לא מזהים אפסייד במניית עזריאלי וסבורים שהיא מגלמת היום את כל הייזום של השנתיים הקרובות".

"נאמר זאת אחרת: על מנת שיהיה אפסייד במניית עזריאלי יש להוון את נכסי החברה בקידומת של 5% ולהערכתנו השוק המקומי עדיין לא הגיע לנקדוה הזאת. ואם כן, אז הרי שוודקא המניות של חברות ההשוואה שנסחרות בתשואות גבוהות יותר הן אטרקטיביות. אנו סבורים כי המחיר הנוכחי מהווה הזדמנות טובה להקטין פוזיציה בנייר ונותרים בהמלצת 'תשואת חסר' ומעדכנים את מחיר היעד ל-181 שקל למניה". מחיר היעד המעודכן משקף דאונסייד של כ-5% על מחיר המניה הנוכחי.

נציין כי עזריאלי רשמה בדו"חותייה האחרונים, שפורסמו כאמור בשבוע שעבר, צמיחה ב-FFO של כ-10% לסך של 244 מיליון שקל בסיכום הרבעון הרביעי ובשורה התחתונה הציגה הקבוצה רווח נקי של כ-610 מיליון שקל, זאת לעומת רווח נקי של כ-288 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. בסיכום שנת 2016 רשמה עזריאלי צמיחה של כ-9% ב-FFO שהסתכמה בסך של 948 מיליון שקל, לעומת כ-870 מיליון שקל אשתקד. גם הרווח הנקי השנתי זינק ל-1.8 מיליארד שקל בסיכום השנה לעומת כ-828 מיליון שקל אשתקד.

מתחילת השנה הנוכחית מניית עזריאלי קבוצה -2.5% השיגה תשואה חיובית של 13% לשווי שוק של 23 מיליארד שקל. גם את השנה החולפת סיכמה המניה בתשואה חיובית כשעלתה כ-18%.

מניית עזריאלי ב-12 החודשים האחרונים

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    שלומי 30/03/2017 15:03
    הגב לתגובה זו
    החברה מראה גידולים משמעותיים בהכנסות וברווחיות. זו אחת החברות היותר איכותיות בתחומה, ומובילה פרוייקטים מעניקי תשואה נהדרת לחברה ולמשקיעים. אני מחזק במחיר מציאה ורוכש עוד.
  • 4.
    גדי 30/03/2017 14:51
    הגב לתגובה זו
    לממש כי באמת בשיא. סוף כל סוף נותנים עצה טובה והוגנת!
  • 3.
    bs 30/03/2017 14:15
    הגב לתגובה זו
    עוד צמיחה מגיעה , כולל הקניון החדש בראשלצ , ומי שלא היה בסופ"שים בקניונים בראשלצ לא מבין מה זה בוננזה ..! החמיצו את הקנייה אז רוצים להוריד את מחיר המניה , נוכלים
  • 2.
    יהודה 30/03/2017 12:45
    הגב לתגובה זו
    מה אומר האנליסט לקוראים.תממשו תמכרו.אבל הוא והחברה שהוא מסקר מטעמה את המניה יקנו במחיר נמוך לאחר שתמכרו.תחזיקו במניה היא תמשיך לעלות.
  • 1.
    עוד מעט יהיו הכנסות מכל הבתי אבות ועזיאלי תעבור את ה 20 (ל"ת)
    סתם מפחידים אתכם 30/03/2017 12:20
    הגב לתגובה זו
משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini

הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?

צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה

מנדי הניג |
נושאים בכתבה משקיע מס

אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.

ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40. 

ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".

בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים. 

משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל. 

ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini

הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?

צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה

מנדי הניג |
נושאים בכתבה משקיע מס

אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.

ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40. 

ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".

בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים. 

משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל. 

ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד. 

להמשך הכתבה לחץ כאן