עסקאות בולטות: בכמה נמכרה דירת 3 חדרים ברחוב טרומפלדור בת"א?

וגם בכמה נמכר בית ישן בהוד השרון? Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו המתווכים בשבוע החולף
ענת דניאלי | (1)

העסקאות הבולטות כפי שנמסרו ע"י סוכנויות התיווך השונות, הנה הרשימה: 

תל אביב

דירת 3 חדרים ברחוב טרומפלדור בלב העיר, 64 מ"ר, 7 מ"ר מרפסת, קומה 3 מתוך 4, ללא חניה ומעלית, נמכרה ב-2.9 מיליון שקל.

דירת גן 2.5 חדרים ברחוב כרם חמד בשכונת שפירא, 79 מ"ר, 40 מ"ר גינה, קומת קרקע מתוך 4, ללא חניה ומעלית, נמכרה ב-1.82 מיליון שקל.

רי/מקס פלייס

השכרה

דירת 4 חדרים ברחוב הגיבור האלמוני בשכונת יד אליהו, 100 מ"ר, קומה 7 מתוך 7, מעלית וחניה, הושכרה ב-5,600 שקל.

רי/מקס אושן

גבעתיים

דירת 2.5 חדרים ברחוב סירקין, 62 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, חניה, ללא מעלית, מחיר מבוקש 1.89 מיליון שקל, נמכרה ב-1.85 מיליון שקל.

דירת 2 חדרים ברחוב המגדל, 49 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, מחיר מבוקש 1.59 מיליון שקל, נמכרה ב-1.58 מיליון שקל.

רי/מקס 100%

 

רמת גן

השכרה

דירת 4 חדרים ברחוב הירדן, 100 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, מעלית וחניה, הושכרה ב-6,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב הבילויים, 70 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ללא מעלית וחניה, הושכרה ב-3,600 שקל.

בית פרטי 5 חדרים ברחוב חבצלת, 100 מ"ר בנוי, 60 מ"ר גינה, ללא חניה, הושכר ב-5,500 שקל.

רי/מקס פוקוס

דירת 4 חדרים ברחוב תל חי, 80 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, מעלית וחניה, הושכרה ב-5,700 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב הראה, 60 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא חניה ומעלית, הושכרה ב-4,000 שקל.

רי/מקס ספיריט

הוד השרון

דירת 5 חדרים משופצת במגדלי הטווס, 150 מ"ר, עם מרפסת, שתי חניות ומחסן, נמכרה ב-2.71 מיליון שקל תוך שבוע בלבד. 

דירת פנטהאוז הדורשת שיפוץ ברמות מנחם, 6 חדרים, 200 מ"ר בנוי, 30 מ"ר מרפסת, שתי חניות,  מחיר מבוקש 3.15 מיליון שקל, נמכרה ב-2.96 מיליון שקל.  

בית פרטי חדש בשכונת תל דן, 6 חדרים, 230 מ"ר בנוי, 20 מ"ר חצר, מחיר מבוקש 4 מיליון שקל, נמכרה ב-3.96 מיליון שקל.

בית ישן 6 חדרים במערבי 330 מ" מגרש 200 מ"ר בנוי, מחיר מבוקש 3.7 מיליון שקל, נמכר ב-3.3 מיליון שקל. 

דירת גן משופצת בגרין פארק, 6 חדרים, 140 מ"ר בנוי, 200 מ"ר גינה, שתי חניות מקורות, מחיר מבוקש 3.48 מיליון שקל, נמכרה ב-3.32 מיליון שקל.

מגרש של 630 מ"ר ברמת הדר לבניית 2 יח"ד נמכר ב-5.35 מיליון שקל. 

שרביט נכסים

בית פרטי 5 חדרים יחידה נפרדת ברחוב השומר, 175 מ"ר בנוי על מגרש של 566 מ"ר, עם שתי חניות, נמכר ב-3.1 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב רש"י, 85 מ"ר, 8 מ"ר מרפסת שמש, קומה 2 מתוך 4, עם חניה, ללא מעלית, נמכרה ב-1.71 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים בדרך רמתיים, 98 מ"ר, קומה 2 מתוך 4 ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-1.42 מיליון שקל.

דירת 2.5 חדרים ברחוב הרצל, 60 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-1.31 מיליון שקל.

אנגלו סכסון 

כפר סבא

דירת גן 3 חדרים ברחוב ברעות בשכונת ראשונים, 80 מ"ר, 80 מ"ר גינה, 6 מ"ר מחסן, קומת קרקע מתוך 5, מעלית, חניה וממ"ד, מחיר מבוקש 1.99 המיליון שקל, נמכרה ב-1.85 מיליון שקל.

דו משפחתי 7 חדרים ברחוב ההגנה בשכונה ירוקה 60, 310 מ"ר שטח, 290 מ"ר בנוי, 120 מ"ר גינה, חנייה, מחיר מבוקש 4.39 מיליון שקל, נמכר ב-3.9 מיליון שקל.

קוטג' פינתי 5.5 ברחוב חטיבת יפתח, 156 מ"ר, 100 מ"ר גינה, חנייה וממ"ד, מחיר מבוקש 2.95 מיליון שקל, נמכר ב-2.76 מיליון שקל.

רי/מקס One

פרדס חנה כרכור

דירת 4 חדרים ברחוב גינת אגוז, 100 מ"ר, 14 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך 15, מעלית וחניה, נמכרה ב-1.29 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב אתרוג, 100 מ"ר, 12 מ"ר מרפסת, קומה 11 מתוך 14, מעלית וחניה, נמכרה ב-1.36 מיליון שקל.

לוי יצחק - עורך מחירון הדירות

ירושלים

דירת פנטהאוז 4 חדרים ברחוב מרים החשמונאית בשכונת הבקעה, 119 מ"ר, 3 מרפסות, קומה 3 מתוך 3, מעלית, ללא חנייה, מחיר מבוקש 3.8 מיליון שקל, נמכרה ב-3.75 מיליון שקל.

רי/מקס חזון

באר-שבע   

דירת 3 חדרים ברחוב ניב דוד בשכונת נווה זאב, 98 מ"ר, קומה 4 מתוך 8, מעלית וחניה נמכרה ב-1.05 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב בורלא בשכונה ה', 70 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, חניה, ללא מעלית, נמכרה ב-640 אלף שקל.

בית קרקע 4 חדרים ברחוב ח"ן בשכונה ו' החדשה, 115 מ"ר 80 מ"ר גינה, חניה, נמכרה ב-1.07 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב הגמל בשכונה ה', 60 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, חניה, ללא מעלית, נמכרה ב-610 אלף שקל.

דירת 2 חדרים ברחוב יד ושם בשכונה ג', 50 מ"ר, קומה 4 מתוך 12, חניה ומעלית, נמכרה ב-460 אלף שקל.

רי/מקס פלוס

אשדוד

דירת 2 חדרים ברחוב מבוא המלך עומרי ברובע י"ג, 80 מ"ר 100 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך 5, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.07 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

רחובות

דירת 4 חדרים ברחוב כובשי החרמון, 93 מ"ר 14 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך 8, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.5 מיליון שקל.

מיני פנטהאוז 5 חדרים ברחוב אפרים קציר, 140 מ"ר 30 מ"ר מרפסת, קומה 8 מתוך 9, עם מעלית, וחניה כפולה מקורה נמכר ב-2.78 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

שדרות

דירת 4 חדרים ברחוב משעול אמבר בשכונת רבין, 105 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, מעלית וחניה נמכרה ב-910 אלף שקל.

דירת 5 חדרים, ברחוב גרינבוים בשכונת בן גוריון, 115 מ"ר, 40 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 2, ללא חניה ומעלית, נמכרה ב-710 אלף שקל.

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    ולא עושה כלום!! (ל"ת)
    ממשלה שרק מדברת 24/03/2017 20:24
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.21%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.21%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.