יד ראשונה מקבלן: בכמה נמכרה דירת 2 חדרים במרכז תל אביב?

וכמה שילמו על דירת 5 חדרים בפתח תקווה? Bizportal ליקט מספר עסקאות מקבלן שנסגרו לאחרונה 

ענת דניאלי | (4)
נושאים בכתבה מחירי הדירות

Bizportal ליקט מספר עסקאות יד ראשונה שסגרו הקבלנים בתקופה האחרונה: 

תל אביב

דירת 2 חדרים בשטח של 68 מ"ר בתוספת מרפסת של 9 מ"ר, בקומה 6 מתוך 7, בפרויקט בצלאל של קרסו נדל"ן וצמח המרמן במרכז תל אביב, ברחוב טשרניחובסקי 11, נמכרה ב-3.65 מיליון שקל.

דירת גן 3  חד'  בשטח של 77. מ"ר מרתף  30 מ"ר    מ"ר 110 שטח גינה בפרויקט hy park של קבוצת וייס בשכונת הדר יוסף, נמכרה ב-3.49 מיליון שקל. אכלוס סוף 2017.

פתח תקווה

דירת 5 חדרים בשטח של 126 מ"ר ומרפסת של 14 מ"ר, בקומה  2 מתוך 13, בפרויקט אקו נווה עוז  של גינדי & זיתוני, נמכרה במחיר של 2.12 מיליון שקל. אכלוס צפוי ביולי 2018.

שוהם

פנטהאוז 6 חדרים בשטח של 179 מ"ר ומרפסת ששטחה 44 מ"ר, בקומה 2 מתוך 2, בפרויקט לוינשטין שוהם של קבוצת משולם לוינשטין, נמכרה במחיר של 3.59 מיליון שקל, האכלוס צפוי באוגוסט 2018.

 

עכו

דירת 4 חדרים בשטח 91 מ"ר 12 מ"ר מרפסת בקומה 8 מתוך 24 בפרויקט מגדלי אפגד בעכו של חברת אפגד נמכרה בכ 1.085 מיליון שקל.

דירת 5 חדרים בשטח 122 מ"ר 12 מ"ר מרפסת בקומה 12 מתוך 24 בפרויקט מגדלי אפגד בעכו של חברת אפגד נמכרה ב-1.28 מיליון שקל. אכלוס צפוי באביב 2018.

טבריה

דירת גן 5 חדרים בשטח 137 מ"ר 120 מ"ר גינה בקומה 1 מתוך 8 בפרויקט מיכלאנג'לו כנרת בטבריה של חברת פידמונט אנטרפרייזס בע"מ נמכרה ב-1.4 מיליון שקל.

דירת 5 חדרים בשטח 109 מ"ר 40 מ"ר מרפסת  בקומה 5 מתוך 8 בפרויקט מיכלאנג'לו כנרת בטבריה של חברת פידמונט אנטרפרייזס בע"מ נמכרה ב-1.17 מיליון שקל.

מיני פנטהאוז 4 חדרים בשטח 90  מ"ר 39 מ"ר מרפסות בקומה 7 מתוך 8 בפרויקט מיכלאנג'לו כנרת בטבריה של חברת פידמונט אנטרפרייזס בע"מ נמכרה ב-1.13 מיליון שקל. אכלוס צפוי בקיץ 2018.

חדרה

דירת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר ומרפסת, בקומה 14 מתוך 25 בשכונת "עין הים", בפרויקטSEE & PARK   AQUA, של חברת הנדל"ן עמרם אברהם ואפי קפיטל, נמכרה ב-1.6 מיליון שקל. אכלוס מיידי. באותו הפרויקט, דירת 5 חדרים 120 מ"ר ומרפסת 14 מ"ר וחניה בקומה ה-2 מתוך 25, נמכרה ב-1.7 מיליון שקל. אכלוס מידי.

דירת 3 חדרים, 88 מ"ר ו – 10 מ"ר מרפסת, בקומה ה – 2 בפרויקט בית הנציב של חברת הנדל"ן עמרם אברהם נמכרה ב – 1.1 מיליון שקל – אכלוס יוני 2017.

דירת 5 חדרים, 132 מ"ר ו - 14 מ"ר מרפסת, בקומה ה – 6 מתוך 10, בקרבת שכונת בית אליעזר ברחוב יפה נוף, בפרויקט GO IN, של חברת הנדל"ן עמרם אברהם ולניב הנדסה, נמכרה ב-1.34 מיליון שקל. אכלוס דצמבר 2017. 

קיראו עוד ב"נדל"ן"

דופלקס בן 5 חדרים בשטח של 150 מ"ר 40 מ"ר מרפסת בפרויקט אמירי פארק חדרה של חברת אמירי גן, בקומות 18-19 מתוך 19 קומות, נמכר ב 1.750 מיליון ₪ .

דירת 4 חדרים מחסן דירתי צמוד, בשטח של 108 מ"ר 10 מ"ר מרפסת, בפרויקט אמירי פארק חדרה של חברת אמירי גן,  בקומה 10 מתוך 19 קומות , נמכרה ב-1.41 מיליון שקל. אכלוס צפוי במאי 2017.

ירוחם

דירת גן בת  5 חדרים בשטח של  115 מ"ר מרפסת בשטח של 22 מ"ר, בפרויקט נאות צהלה של חברת נאות אמיר,  נמכרה ב-1.17 מיליון שקל. אכלוס צפוי עוד כחצי שנה.

 

רחובות

דירת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר ומרפסת של 37 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4, בפרויקט אביסרור 431 של חברת אביסרור משה ובניו, נמכרה במחיר של 1.54 מיליון שקל. אכלוס צפוי פברואר 2018.

דירת 5 חדרים בשטח של כ-124 מ"ר ומרפסת של כ-13.4 מ", בקומה 5 מתוך 9, בפרויקט דוניץ המדע ברחובות, נמכרה ב-2.06 מיליון שקל. אכלוס צפוי באפריל 2018.

 

אלפי מנשה

דירת 5 חדרים בשטח של 121 מ"ר בתוספת 15 מ"ר מרפסת, בקומה 7 מתוך 9, בפרויקט אמירי נוף של צמח המרמן באלפי מנשה נמכרה תמורת 1.44 מיליון שקל.

 

קריית אתא

דירת 4 חדרים בשטח של 103 מ"ר  ומרפסת של 11 מ"ר, בקומה 6 מתוך 18, בפרויקט גבעת אלונים של חברת שרביב, נמכרה ב-1.22 מיליון שקל. אכלוס צפוי ליוני 2019.

 

ראש העין

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    דירת 2 חדרים במיליון דולר יקרה אפילו במנהטן (ל"ת)
    ואין בועה <<) 10/08/2016 17:41
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אני 30/07/2016 20:30
    הגב לתגובה זו
    יוני 2015 לפי נתונים של בנק ישראל לקחו 6.9 מיליארד שקלים ירידה של 20 % !!! כאשר מחירי הדירות עלו ב8 % מחירים אם לא בירידה עדיין אבל מכירות של הקבלנים בירידה
  • 2.
    ' 28/07/2016 11:12
    הגב לתגובה זו
    מי שחושב שזה יחזיק מים לא מבין למה הוא מכניס את עצמו , אנשים אומרים - "אה מקסימום נמכור אם נראה שלא מסתדר" מה שהם לא מבינים שכולם יעשו את אותו דבר באותו זמן......בכל מקרה עוד 3 שבועות מחאת ענק נפתחת בנושא הנדלן.
  • 1.
    לא נביא 28/07/2016 10:38
    הגב לתגובה זו
    בשכר מיצג 6300 שקל ומחיר דירה בחור נידח עובר מיליון שקל פיצוץ בועה נראה קרוב מתמיד , גם לבלון גומי יש קיבולת מוגבלת .
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.