אורן קובי
צילום: ענת דניאלי

הדיון אתמול חשף - השכר החודשי של עובדים בקבוצת 'אדמה'

הדיון אתמול בעניין פירוק החברות הבנות של 'אדמה' לא חשף איפה הכסף שנטען כי קובי לקח מחשבונות הנאמנות - מה שכן נחשף הוא כמה הרוויחו חלק מהעובדים
ענת דניאלי | (10)

הדיון בעניינה של 'אדמה' התקיים אמש ועסק בבקשות של עובדי החברות השונות בקבוצת 'אדמה' לפירוק זמני של החברות האחיות. בתום הדיון, נשיא בית המשפט המחוזי, השופט איתן אורנשטיין החליט לעכב את ההכרעה עד לאחר ה-26 ליוני וזאת "על מנת לאפשר לב"כ החברות ובעל השליטה להציג מתווה שיהיה לתועלת כלל הצדדים".

במהלך הדיון קובי התנהל בעצבנות ולא רצה להשיב לשאלות שעסקו בהיכן כספי הרוכשים. נוסף על כן, כינה את אחד מהנוכחים 'חוצפן' וכן התעמת עם השופט אורנשטיין.

"ההוצאה להורג שלי הייתה מהיום הראשון. זה ידוע לכולם. זה גמור מראש - מנסים לעשות לי מה שעשו לענבל אור", הצהיר קובי. "אתה מתחכם איתי", נזף השופט בקובי, וביקש שישיב לשאלות. השופט אורנשטיין: "לפי החוזים שערכת, הכסף אמור היה להיות מופקד בחשבון הנאמנות. מסתבר שהוא איננו שם. אני נותן לך להסביר, אם יש לך הסבר. מכרת ללקוחות זכויות בנכסים שלא נרכשו אפילו מבעלי הקרקע. אסור היה למשוך את הכסף, גם לבנק אסור היה, וגם לא לך. מדוע הכספים לא מצויים בחשבונות הנאמנות?".

קובי לא באמת השיב היכן הכספים ואמר "אנחנו רכשנו חלק מהנכסים בשם הרוכשים. קנינו בנאמנות עבור הרוכשים. גם כשלקוח לא שילם, הוא קיבל את הנכס. הדו"ח של מפרק ('אדמה') חגי אולמן לא נכון. הוא מכפיש ומגדף אותי. מבנה העבודה שלנו היה של 4 שנים, בהיקף של 350 מיליון שקל. 250 מיליון שקל מתוך הסכום הזה הינו של אנשים שקיבלו את כל הקרקעות שלהם, בין אם מעבר לים ובין אם בתוך תוכנית או בסוף תוכנית".

השופט: "כספי לקוחות שאמורים להיות בנאמנות, אינם שם - היכן הכספים?" אך לא הייתה לכך תשובה מצידו של אורן קובי. 

הרבה כסף: הצהרות השכר של העובדים בדיון 

הדיון האם לפרק את שלושת החברות הבנות בקבוצת החברות של אורן קובי הינו משום בקשותיהם של העובדים כשם שלטענתם לא קיבלו שכרם כבר מחודש אפריל. העובדים לשעבר שהעידו בבית המשפט, הציגו כי הרוויחו "לא רע" בלשון המעטה כשעבדו בקבוצת החברות של אורן קובי. 

בפתח הדיון עלתה לדוכן עובדת לשעבר ת.ס שנחקרה ע"י עורך דינו של קובי, עו"ד שביט, ששאל: "עבור מה הכנת את התצהיר?" ת.ס השיבה "לגבי המשכורת שלא קיבלנו. לא קיבלנו את המשכורת מהחודש האחרון, מאי 2016. גם את משכורת אפריל לא קיבלתי". שביט שאל מה השכר החודשי שלה והיא השיבה: "המשכורת האחרונה שלא קיבלתי היא על סך 28 אלף שקל" וזאת כאשר עבדה בחברת הבת טרה. 

מצהיר נוסף שעלה על הדוכן הינו העובד א.ב. "למיטב הבנתי, חייבים לי 74 אלף שקל על חודש אפריל ועוד 3,000 על חודש מאי, כל זה ברוטו", אמר א.ב בהצהרתו. עו"ד שביט שאל: "את החשבון עשית על סמך חוזה העבודה?" וזה ענה "כן ועל סמך דברים שהובטחו לי. לא קיבלתי אותו אותו מעולם (חוזה העבודה)". העובד עבד בחברת הבת 'בלוג מדיה' העוסקת באופציות בינאריות. עו"ד שביט שואל את ברג "האם הפעילות שלך, היתה חוקית", וזה ענה "אני מעדיף לא להשיב".

גורם לשעבר בחברת אדמה: "היו אנשים שעבדו והרוויחו כ-50 אלף שקל כל חודש ממכירת הקרקעות"

בשיחה עם גורם לשעבר בחברת 'אדמה' בדקנו את הנתונים והאם הסכומים האמורים היו מקובלים ונהוגים: "בחברת אדמה במשרת מתאם עסקאות העובד קיבל שכר בסיס של 5,000 שקל ובמידה ומגיעים ליעד מכירת העסקאות באותו החודש התקבלה תוספת של 2,000 שקל בחודש. במידה ומגרש נמכר התוספת לשכר עמדה על 500 שקל".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

"בתפקיד של יועץ הרוויחו 7,000 שקל שכר בסיס, על כל מגרש היועץ קיבל תוספת שכר של לא פחות מ-8,000 שקל אם מדובר בקרקע בת"א ואם הקרקע בכרכור התוספת עמדה על כ-2,000 שקל (כ-2.5% משווי העסקה)". 

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    יובל 22/06/2016 09:23
    הגב לתגובה זו
    ולכן פוטרה?
  • 6.
    הייתי תובע את העובדים על רמאות לקוחות תמימים!! (ל"ת)
    הגנגסטר 22/06/2016 08:12
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    יודע משהו 21/06/2016 15:20
    הגב לתגובה זו
    עכשיו הם רוצים את הכספים שהם גנבו. אם יחקרו את הפעילות בלוג מדיה לעומק, יגלו שמדובר בתרמית גדולה בהיקף בינלאומי. מי שניצח על הכל והיה יד ימינו של אורן קובי, היה המנכ"ל של לוג מדיה בכבודו ובעצמו, מר רז לוי. שותף חיוני לפשע. הוא ואורן קובי צריכים להיכנס לכלא. בושה וחרפה למשטרה ולפרקליטות שנותנת לעבריין כמו רז לוי להסתובב חופשי.
  • 4.
    נשמע הזוי 21/06/2016 15:08
    הגב לתגובה זו
    מעניין לראות את חוזים חתם איתם וכמה כסף הם מסיתירים עבורו בחשבונות הבנק שלהם כ"משכורת ובונוסים".
  • הם באמת אף פעם לא הביאו את החוזה. מחזיקים הכל אצלם (ל"ת)
    עובד לשעבר 01/07/2016 20:36
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    לכאורה הלוואשמוכר האופציות הבינאריות ישאר מובטל לעולמים (ל"ת)
    איש ישר 21/06/2016 15:00
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    רן 21/06/2016 14:11
    הגב לתגובה זו
    שמעתי וראיתי את המודעות ואחרי שפעם השארתי פרטים, התקשרו אלי כל יומיים עד שלבסוף הלכתי אצלם לפגישה במשרדים המפוארים ליד בית המשפט. אשת מכירות שחצנית ומגעילה הבטיחה הרים וגבעות, אמרתי שאחשוב על זה והלכתי, מתוך מחשבה שבחיים לא אשים שם כסף. מתברר שצדקתי. הלוואי אמן סלע שיקחו להם את כל הרכוש והכסף שלקחו מלקוחות שהתפתו להבטחות
  • 1.
    ערן 21/06/2016 13:08
    הגב לתגובה זו
    אני לגמרי לא מרחם על העובדים שנותרו ללא עבודה ועם שכר מולן . אלה העובדים ששיתפו פעולה עם מנגנון השקר וההונאה של אזרחים תמימים שהאמינו למסעות השיווק השקריות . אני לא מאמין שמרבית העובדים היו שותפי סוד להונאה וההובלה לשוד הכספים של הלקוחות התמימים . כמעסיק אני לחלוטין לא מעיז לקלוט כאלה עובדים למשרדי .
  • דג 21/06/2016 14:18
    הגב לתגובה זו
    קשה להאמין שהם לא ידעו שהם משכנעים אנשים תמימים לרכוש קרקע בעייתית. והכל בשביל פרמיה. אני מניח שהמצב אצל ענבל אור לא היה שונה, וגם שם אנשי המכירות ידעו כי הם מוכרים אשליות
  • יודע משהו 21/06/2016 15:23
    מדובר (בלא צל של ספק) בפעילות פלילית בקנה מידה בינלאומי. מוזר שהתקשורת לא עלתה על זה. העיתונאי הראשון שיגלה מה קרה, יחזיק בידיו סיפור יוצא דופן. סקופ זה יהיה בלשון המעטה יחסית למה שקרה. ומה שקרה היה נורא ואיום.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.17%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.17%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.