"המשקיעים מעריכים שהמשק בדרך למיתון - וקצב עליית מחירי הדירות גובר"

מחקר של חברת בססח מצא כי הגידול הראלי בקצב עליית מחירי הדיור בישראל בשנתיים האחרונות מהגבוהים בעולם

גיא בן סימון | 26/05/2016 10:02 (34)

נושאים בכתבה בססח

למרות ניסיונות הממשלה לפעול להורדת מחירי הדיור, או נכון יותר לדבר על הורדת מחירי הדיור, אלו ממשיכים לעלות מזה כעשור. ברקע לריבית הנמוכה שמאפשרת נטילת אשראי בתנאים אטרקטיביים יותר מתמיד, אפיקי ההשקעה המצומצמים דוחפים את המשקיעים לשוק הדיור הגואה וההקלות למשכנתאות בהחלט לא תורמות למגמה. עד כמה עליית המחירים חמורה? מחקר של חברת בססח בשיתוף יולר הרמס, מבטח האשראי הגדול בעולם, מצא כי הגידול הראלי בקצב עליית מחירי הדיור בישראל בשנתיים האחרונות הוא מהגבוהים בעולם, או למעשה - השני בגובהו בעולם המערבי.

מניתוח השינויים במחירי הנדל"ן (שיעור גידול מחירי הדיור בישראל), הסקר מצא כי "המשקיעים הישראלים מעריכים שהמשק הישראלי נמצא בדרכו למיתון, והדבר מתבטא בגידול בפועל בקצב עליית מחירי הדירות ב-2015 לעומת 2014 וכן בשנת 2014 לעומת שנת 2013".

לטענתם, קצב עליית המחירים לאורך זמן מבטא את הפסימיות של המשקיעים לגבי השוק הריאלי (שוק ההון), זאת גם בהשוואה למדד זה במרבית המדינות בעולם המערבי. "המגמה במדינות רבות בעולם, כדוגמת גרמניה, בה מחירי הדירות עלו באופן ראלי בין 2013 עד לסוף 2015 בקצב שנתי יציב של 5%, או פינלנד (עליית מחירים של 3%) ובלגיה (בה המחירים לא עלו כלל) מראות על יציבות של מחירים - מה שמהווה אינדיקציה כי אין שינוי מהותי בהעדפת המשקיעים, הם אינם צופים צמיחה משמעותית אך גם לא בורחים להשקעות פיננסיות בנדל"ן", לפי המחקר.

"במדינות אחרות בעולם כדוגמא בריטניה, אירלנד בדרום אפריקה המגמה אומנם הפוכה, כלומר למרות המשך עליה במחירי הדירות שיעור העלייה מתמתן". להערכת עורכי המחקר, בניגוד למגמת הדשדוש העולמית, התנהגות זאת מלמדת על הסטת השקעות לאפיקים ריאלים במדינות אלו בשל צפי המשקיעים לצמיחה חיובית. אפילו בסין הנמצאת על פתחו של משבר פיננסי חמור, וקצב מחירי הנדל"ן בה עולה משמעותית אך במונחים ריאלים פחות משל המשק הישראלי - מה שמוכיח כי שוק ההון אופטימי יותר.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(34):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

26.
נבו 27/05/2016 08:21
הגב לתגובה זו
על הפרייארים פעם ריביות על המשכנתאות ואחר כך ימכרו את הבתים של אלה שלא יעמדו בהחזרי המשכנתא
25.
פעם ראשונה אני שומע שמיתון גורם לעליית מחירי הנדל"ן (ל"ת)
אבי 26/05/2016 21:15
הגב לתגובה זו
24.
ואכן גל העליות הנוכחי התחיל עם מפולת 2008 בשווקים (ל"ת)
צודקים מה לעשות 26/05/2016 19:55
הגב לתגובה זו
23.
יושפ 26/05/2016 17:39
הגב לתגובה זו
שצוטט בכותרת מופיעה בגוף הכתבה? איזה מן דבר הזוי זה? מפי מי הציטוט שבכותרת?
22.
אדם 26/05/2016 17:08
הגב לתגובה זו
ניתן להוריד את מחירי הדירות בלו"ז קצר על ידי מספר פעולות : א. מיסוי על כ 150,000 דירות ריקות. ב העלאת מס רכישה ל 20%. ג. הורדת מס בורסה. ד.העלאת מס על שכר דירה. ה. הגבלת משך משכנתא באופן זמני ל 10שנים. ו . דיווח כללי למס הכנסה. לממשלה אין שום כוונה להוריד את מחירי הדירות למעט פעולות סרק וספינים כדי להקטין את הזעם של הצעירים חסרי הדיור. אבל כל בועה סופה להתפוצץ .
קייס 26/05/2016 17:38
הגב לתגובה זו
ותמיד מגיע הרגע שבו אין לך יותר שליטה גם אם אתה רוצה או לא רוצה.
21.
אמיר 26/05/2016 15:30
הגב לתגובה זו
מתון , אבטלה , ירידה מן הארץ - מתכון בטוח לירידת מחירי הדיור , ולא להפך . בדוק על ידי הסטוריה כלכלית .
20.
ק 26/05/2016 15:23
הגב לתגובה זו
את המוח . לקנות דירה כי יהיה מיתון זה כמו לקנות מעיל כי יהיה שרב...ועוד במחירי שיא....משקיע שמעריך שיהיה מיתון מוכר לא קונה...במיתון היכולת לשלם יורדת ולכן הכל נחלש, כתבה מאד תמוהה שלא לומר מפדחת...
19.
המומחה 26/05/2016 15:21
הגב לתגובה זו
בלון מסוכן הבנקים כבר משריינים נפילה 30% .
18.
אאא 26/05/2016 15:12
הגב לתגובה זו
האם כל אחד יכול לשלוח " מחקר" שיתפרסם בלי בעיה בכותרת?
זה על אחריות הסקר מה הבעיה (ל"ת)
גדי 26/05/2016 16:08
הגב לתגובה זו
17.
ם 26/05/2016 15:05
הגב לתגובה זו
לאבטלה וירידה בשכר, הכותרת הנ"ל בכתבה היא לא יותר משטות, באירופה המחירים עלו קצת אחרי שקרסו במקומות כמו ספרד בעת המשבר...בישראל המחירים רק עלו ולכן ההשוואה שטותית ומחשידה.
16.
במיתון מחירי הדירות צריכים ליפול לא לעלות !! (ל"ת)
כלכלה פשוטה 26/05/2016 14:19
הגב לתגובה זו
15.
מתי הפירמידה תקרוס? (ל"ת)
רון 26/05/2016 14:07
הגב לתגובה זו
14.
כותבי תרחישים 26/05/2016 13:45
הגב לתגובה זו
אריק שרון זל בנה 161000 דירות בשנתיים-1997-8 בשנים 2012-2015 בנו פחות מ 43000 ד כל שנה מחסור הדיור=מכוון=בהוראתו ובנימוקו של בובו=+הנגיד הנימוק שניתן דאגה לעמיד הבנקים,,,,,,והשירקהההה!! הם לא דואגים חאזרח- רק לשירקההה להלן ההוראה /ההזיה/ההונאה השלטונית בשנת 2011 התח הבניה היו 46800 דירות +ותוכניות ל 48 אלף בשנת 2012 לאור ההונאה-התח הבניה ירדו=בשנית ירדו=ל 43000- זה פגיעה בדור שלם=זה פגיעה בתלכיד הלאומי בונים פחות במתכוון= זה מחייב וועדת חקירה= יש לנו ספקות רבים לגבי תוכנית מעמ של השר הקודם שר המעמ 0 לא הגדיל בניה =הוא הגדיל ביקוש= גם זה מחייב וועדת חקירה= אל תגידו לא ידענו= יש מי שישים את העובדות על השולחן ראו קראתם מעמ בשנת 2012
שאפיק 26/05/2016 14:28
הגב לתגובה זו
עזוב את המקלדת וצא לעבוד. עצלן
13.
doronspi 26/05/2016 12:57
הגב לתגובה זו
איך החלק הראשון של המשפט מסתדר עם חלקן השני? במיתון הקרוב, אם יהיה, הדירות יקרסו
תיקון, הדירות לא יקרסו אך מחירן כן (ל"ת)
אריק 28/05/2016 10:10
הגב לתגובה זו
12.
השוואה מופרחת למדינות לא רלונטיות - פה עושים י ל ד י ם (ל"ת)
גו'גו' חלסטרה 26/05/2016 12:20
הגב לתגובה זו
11.
השיטפון יוביל לבצורת 26/05/2016 12:04
הגב לתגובה זו
בגלל המיתון ישקיעו בנדלן?קצת סותר את מבוא לכלכלה מאת לפיד
10.
שומר על שפיות 26/05/2016 12:03
הגב לתגובה זו
המחירים עולים ב20%, ואז הממשלה עושה "הנחה" של 20%, וזה נחשב "חברתי". שלא לדבר על כך ש90% מהזוגות הצעירים לא זוכים בהגרלה (קונספט אידיוטי בפני עצמו), ולמעשה מממנים את הזוכים.
9.
שוקה 26/05/2016 11:59
הגב לתגובה זו
הר ההלוואות, בתוספת האמונה שהמחיר רק יעלה... יהיה שמייייייח... :-)
8.
קני 26/05/2016 11:53
הגב לתגובה זו
על מלאי הדירות הקיים, שהוא כ 2.5 מיליון דירות, ואין משמעות לגודל התוספת השנתית בעקבות התחלות בניה. מי אחראי להעלאות המחירים? הציבור, שמוכר מאחד לשני במחיר גדל והולך. כשאנשים יפסיקו לחשוב שנדלן = התעשרות, המחירים יצנחו כי למחצית מהרוכשים של היום כבר לא תהיה סיבה לרכוש דירה, ולכן הביקוש יירגע. אפשר גם להגביל משכנתאות למקסימום 180 תשלומים כדי להקטין את כוח הקניה לרמה שלו מלפני הורדת הריבית (כלומר לפני 2008)
7.
טומארפורקולו 26/05/2016 11:40
הגב לתגובה זו
אלו אם יותר דירות והם רבים מאוד תמיד יתמכו בממשלת ביבי מתוך אינטרס כלכלי לשמר את המצב הקיים ,היותר חלשים באוכלוסיה שהצביעו ליכוד וכשמבחינה כלכלית מצבם לא כל כך טוב אלה אכלו אותה ובגדול ,
6.
מס ! 26/05/2016 11:37
הגב לתגובה זו
לעיוות .
5.
יואב 26/05/2016 11:22
הגב לתגובה זו
חשיבתו של המחקר , מלבד השוואה הבינלאומית, היא שלעניות דעתי זו הפעם הראשונה שבודקים בה עליית מחירים ריאלית! תמיד אנחנו בודקים עלית מחירים נומינאלית (משווים מחירים בין שנים-כמה עלתה דירה בנתניה אז וכמה היא עולה היום) . אני אף פעם לא נתקלתי בהשוואה לגבי עליית מחירים ריאלית (כוח הקנייה) אני חושב שהמחקר הזה מוכיח שהממשלה שלנו נכשלת כבר שנים על גבי שנים בפתרון מצוקת הדיור-לא בטוח שצריך לפתור את זה אבל אם זו חזית הממשלה אז נתניהו לך הביתה!
4.
רחמים עליהם 26/05/2016 10:55
הגב לתגובה זו
בישראל הבניה ברמה נמוכה לא יעילה ולא מתוכננת, אין הצדקה למחירים המטורפים.
שכנעת אותי (ל"ת)
נגור בקרטון של מקרר 26/05/2016 11:36
הגב לתגובה זו
למשוכנע, גם אתה צודק (ל"ת)
רחמן 26/05/2016 16:39
3.
אין כבר מי שישלם 26/05/2016 10:47
הגב לתגובה זו
במקום להפוך את שוק ההון לאטרקטיבי יותר נותנים לאיזה פרופסור שחושב עצמו לחכם שיעלה את המיסוי בשוק ההון ועם המעט רווח שנוצר (אם בכלל) לוקחים רבע ולפעמים גם חצי אז אפשר להבין את המשקיעים בנדל"ן.
שאפיק 26/05/2016 14:28
הגב לתגובה זו
מי שרוצה שישלם, בעיה שלו.
יש לי :-) (ל"ת)
עובד מדינה 26/05/2016 13:53
הגב לתגובה זו
2.
הצלף 26/05/2016 10:43
הגב לתגובה זו
משמע מה קורה בבורסה שמתחילים למכור מניות בטרוף בגלל בועה ??? תחשבו לבד רמז במשק יש 800 מיליארד שקל משכנתאות ללא שוק אפור ו 80 מיליארד שקל הלוואות ללא שוק אפור רק תחשבו טוב טוב משבר כלכלי למה יוביל ???
1.
אזרח 26/05/2016 10:26
הגב לתגובה זו
המשפט הראשון בכתבה אינו מבטא נאמנה את עמדת הממשלה בישראל. היא יכולה להציג פתרונות הרבה יותר משמעותיים ,ודאי לזוגות צעירים, אך אינה עושה זאת. כל מה שנשמע ונראה בשנים האחרונות אינו מוכיח הצלחה. להיפך.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן