עסקאות בולטות: בכמה נמכרה דירת 70 מ"ר ברחוב מפרץ שלמה בחולון?

Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו המתווכים בשבוע החולף

ענת דניאלי |

העסקאות הבולטות כפי שנמסרו ע"י סוכנויות התיווך השונות, הנה הרשימה:

הרצליה

דירת 5 חד , 116 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, רחוב זלמן שז ר, עם מעלית וחנייה, משופצת חלקית, נמכרה ב-2.32 מיליון שקל.

לוי יצחק, עורך מחירון הדירות

אשדוד

דירת 3 חד ברחוב קרן היסוד, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-1.06 מיליון שקל.

לוי יצחק, עורך מחירון הדירות

דופלקס 6 חדרים ברחוב החלוצים ברובע הסיטי, 206 מ"ר מרפסת 30 מ"ר, קומה 14 מתוך 14, עם מעלית, חניה ומחסן, משופץ, נמכר ב- 2.15 מיליון שקל.

קוטג' 7 חדרים ברחוב הגרא מוילנה ברובע ט', 179 מ"ר בנוי גינה 160 מ"ר, בנוי ב- 3 קומות, עם חניה, נמכר ב- 2.4 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

נתניה

דירת 4 חדרים ברחוב הרצל, 96 מ"ר, קומה 1 מתוך 9, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.45 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים, ברחוב סמילנסקי, 76 מ"ר, קומה 2 מתוך 4 עם מעלית וחניה, זקוקה לשיפוץ, נמכרה ב- 1.255 מיליון שקל.

דירת 2.5 חדרים ברחוב גורדון, 68 מ"ר, קומה 1 מתוך 4 ללא מעלית וחניה, משופצת, נמכרה ב- 1.1 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

בית שמש

דירת 5 חד ברחוב השבעה, 120 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-1.11 מיליון שקל.

לוי יצחק, עורך מחירון הדירות

דירת 3 חדרים ברחוב חיים לסקוב, 75 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 900 אלף שקל.

אנגלו סכסון

ירושלים

דירת 3 חדרים ברחוב הטייסים, שכונת קרית שמואל בקטמון הישנה, לשיפוץ כללי, קומה א', מחסן, 70 מ"ר, נמכרה ב-1.67 מיליון שקל.

בית 5 חדרים ברחוב תקוע, שכונת נחלאות, ממוקם על מגרש יחיד ורחב של 120 מ"ר לבנייה, יש זכויות בנייה ל-240 מ"ר ומרתף של 65 מ"ר, כרגע הנכס מושכר ב-7 אלף שקל לחודש, נמכר ב-3.1 מיליון שקל.

רי/מקס חזון

כפר סבא

דירת גן 4.5 חדרים, 130 מ"ר, ברחוב הראשונים, 130 מ"ר, 270 מ"ר גינה, משופצת, קומה 1 מתוך 5, נמכרה תוך 4 חודשים ב-2.7 מיליון שקל. מחיר מבוקש - 2.89 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים, 124 מ"ר, ברחוב עמק חורון, מרווחת ומוארת, מרפסת 24 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה תוך 4 חודשים ב-1.9 מיליון שקל. מחיר מבוקש - 2.06 מיליון שקל.

רי/מקס ONE

דירת 4 חדרים ברחוב אברהם פררה בהולילנד, 110 מ"ר 12 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך 9, עם מעלית, מחסן וחניה כפולה, נמכרה ב- 2.08 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב משה קול ברמת בית הכרם, 100 מ"ר 8 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 6, עם מחסן, מעלית וחניה כפולה, נמכרה ב- 2.41 מיליון שקל.

דירת גן 5 חדרים ברחוב שמריהו לוין בקרית יובל, 125 מ"ר מרפסת 35 מ"ר גינה 200 מ"ר, קומה 1 מתוך 2,עם מחסן, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 2.45 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

רמת-גן

דירת 3 חדרים ברחוב הירדן, 60 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-1.29 מיליון שקל.

רי/מקס פוקוס

דירת 2 חדרים ברחוב תש"י, 60 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-1.56 מיליון שקל. מחיר מבוקש 1.57 מיליון שקל.

בית פרטי 4 חדרים ברחוב אלוף דוד, 120 מ"ר, חצר 85 מ"ר, נמכר ב-4.51 מיליון שקל. מחיר מבוקש 4.79 מיליון שקל.

רי/מקס 100%

גבעתיים

דירת 3.5 חדרים ברחוב גוש עציון, 88 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-2.03 מיליון שקל. מחיר מבוקש 2.080 מיליון שקל.

רי/מקס 100%

חולון

דירת 4 חדרים ברחוב הציונות, כ-85 מ"ר, קומה 1, 3 כיווני אוויר, חזית לגינה, נמכרה ב-1.29 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב מפרץ שלמה, כ-70 מ"ר, קומת קרקע, חצר, משופצת ויפה, נמכרה ב-1.30 מיליון שקל.

רי/מקס אבניו

דימונה

דירת 4 חדרים ברחוב השלווה, 95 מ"ר, קומה 7 מתוך 8, עם מעלית, נמכרה ב-575 אלף שקל.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.