בדוחות לוינשטין: נתון המאותת על הצפה בשוק המשרדים בת"א

לוינשטין רשמה גידול חד ברווחים בעקבות הכללת השווי ההוגן של התחנה המרכזית, אבל נתון אחד מסמן חשש מבניית יתר של משרדים
לירן סהר |

האם חברות הנדל"ן מתכוננות להצפה הצפויה בשוק המשרדים באזור תל אביב? לפי דוחות חברת לוינשטין נכסים  שפורסמו היום, השווי של מגדל לוינשטין בצמוד לגשר שפוצץ בסוף השבוע החולף, ירד ב-9.252 מיליון שקל מרמה של 310.25 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2015 ל-301 מיליון שקל ברבעון השני. גם השווי ההוגן של מגדל דיסקונט הופחת מ-169.7 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2015 ל-166.3 מיליון שקל ברבעון השני של השנה, ירידה של 3.4 מיליון שקל.

משיחה עם גורמים בשוק עולה כי ההפחתה בשווי ההוגן בנכסים אלו נובעת מגידול חד בהיקף שטחי המסחר הנבנים באזור, בהיקף של 500-600 אלף מ"ר, לכן שכר הדירה למ"ר הופחת ב-5 שקלים למ"ר בחוזי שכירות עתידיים בנכסים אלו. להערכת גורמים אלו, ירידת השווי אינה נובעת מהעבודות על הרכבת הקלה באזורים אלו וכי לא בהכרח תהיה להן השפעה על השווי בהמשך. 

בהסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד נאמר: "להערכת החברה, הגידול הצפוי בהיצע שטחי המשרדים באזור תל אביב בו ממוקמים שני נכסים מהותיים מאוד של החברה יתכן ויגרום לכך, שעם התחדשותם של חוזי שכירות קיימים בנכסי החברה או עם עזיבת שוכרים קיימים וכניסתם של חדשים, יחולו שינויים בדמי השכירות אותם תגבה החברה. בנוסף, במהלך חודש אוגוסט 2015 החלו העבודות להקמת הרכבת הקלה במטרופולין תל אביב, אשר שתיים מתחנותיה תוקמנה בסמיכות למגדל לוינשטין ולמגדל דיסקונט. ליום פרסום הדוח, ולאחר סגירת מתחמי הבניה המיועדים, נראה כי ההכנה המקדימה שערכה חברת נת"ע הוכיחה את עצמה, וכי אין כל עיכובים בנגישות אל המגדלים. למרות הנ"ל אין החברה יכולה להעריך את עוצמת ההשפעה העתידית של העבודות על הכנסות השכירות מנכסים אלה, במשך תקופת ההקמה ולאחריה". 

מנגד, בתקופת הדו"ח זכתה החברה ביחד עם שיכון ובינוי במכרז לרכישת מתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב בתמורה כוללת של 560.5 מיליון שקל (עבור 100% מהמתחם). החברה מעריכה כי סכום הזכייה במכרז מהווה קירוב לשווי ההוגן של המתחם כולו ומשך ניתן לגזור את שוויו ההוגן של חלק החברה במתחם טרם הזכייה. כתוצאה מכך, רשמה החברה בתקופת הדו"ח רווח משערוך נדל"ן להשקעה בגין חלקה במתחם בסך של כ-79.2 מיליון שקל.  סך שיערוך הנכסים של החברה הסתכם ברבעון השני בכ-64.774 מיליון שקל.

הכנסות החברה מדמי שכירות ברבעון השני הסתכמו בכ-14.9 מיליון שקל, בהשוואה לכ-17.5 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, ירידה של כ-15%. ירידה זו נובעת ברובה מהמעבר של חברת 'קומברס' מבית המשרדים הממוקם ברמת החי"ל בתל אביב (בעלות של 50%)  וכן בשל עבודות השיפוץ שמבצעת החברה בנכס, עבור אכלוסו מחדש בתקופה הקרובה.

הרווח הנקי של החברה ברבעון השני בכ-55.5 מיליון שקל, לעומת כ-7 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול ברווחים נובע מעדכון הערכות השווי של נכסי הנדל"ן להשקעה, אשר הושפעו כאמור מהכללת השווי ההוגן של מתחם התחנה המרכזית הישנה. הרווח התפעולי של החברה הסתכם בכ-76.625 מיליון שקל, לעומת כ-10.96 מיליון שקל אשתקד.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
משקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini
ניתוח Bizportal

הזרים נשברו ומכרו - מה קרה אתמול מאחורי הקלעים בבורסה?

המחזור אתמול קפץ ב-50% והסתכם על שיא של 4.2 מיליארד שקל שהחליפו ידיים - אבל בעיקר לכיוון צד אחד - מכירות: מי מכר ומי קנה ומה עשה "הכסף החכם"? ניתוח ביזפורטל 

תמיר חכמוף |

המסחר אתמול בבורסה בתל אביב התאפיין בתנודתיות חריגה, כאשר המדדים המרכזיים פתחו בעליות, על רקע רגיעה מסוימת בתחושת הסיכון לאחר הנאום השני של ראש הממשלה נתניהו, שהגיע כדי "להסביר" את מה שנאמר יום קודם לכן. עם זאת, במהלך המסחר חל מהפך, כאשר גל מכירות סחף את המדדים מטה, והירידות הלכו והחריפו ככל שהתקרבה הנעילה.

בסיום היום נרשמו ירידות חדות. מדד ת״א 35 איבד כ-1.9%, מדד ת"א 90 ירד 2.4% ומדד ת"א 125 איבד 2%. במבט על הסקטורים, מדדי הפיננסים והביטוח, שהיו הקטר של השוק בעליות, צנחו בכ-3.1% ו-4.3% בהתאמה, כאשר הירידות לוו במחזור מסחר גבוה במיוחד של כ-4.2 מיליארד שקלים, כפול מהממוצע היומי מתחילת השנה, אשר בלט במיוחד ביחס ליום רביעי "רגיל" ללא פקיעה ולפני החגים, שבדרך כלל מתאפיין במחזורים נמוכים יותר.

מי הוביל את המכירות?

מבדיקת ביזפורטל עולה כי המשקיעים הזרים היו בצד הדומיננטי של המוכרים, ככל הנראה כתגובת המשך למה שכונה על ידי משקיעים רבים "נאום ספרטה" בשל הטון הלוחמני והמסרים על ניתוק כלכלי אפשרי. עיקר פעילות המכירה של הזרים התרכזת בתעודות סל על מדד ת״א 125, שם לבדן נרשמו מכירות של למעלה מ-100 מיליון שקלים נטו. 

מעבר לכך, בלטו מכירות במניות דגל בשוק המקומי ובהן אלביט מערכות אלביט מערכות 2.21%  , בנק הפועלים פועלים 0.66%  , אל על אל על 2.32%  , נקסט ויז'ן נקסט ויז'ן 5.54%   והפניקס הפניקס 2.11%  , שתרמו כולן ללחץ כלפי מטה על המדדים.

עד כה, עבור המשקיעים הזרים השקעה בישראל היא שילוב של כלכלה פתוחה, יצוא מתקדם ויציבות מוסדית יחסית. כשהמסרים הפוליטיים מאותתים אפשרות של התרחקות ממדינות המערב ומעבר לכלכלה אוטרקית, הדבר מעלה חשש משורה של סיכונים, בהם פגיעה ביצוא וביבוא, שיובילו לפגיעה בזרימות ההון, וכמובן היחלשות המטבע והאטה בצמיחה. שוקי היעד המרכזיים של החברות הישראליות הם אירופה וארה״ב, וכל סימן ליחסים מתוחים עלול להוביל לצמצום ביקושים, חסמים רגולטוריים או מגבלות ייצוא. בנוסף, השקעה במדינה הנתפסת כמתבודדת נחשבת מסוכנת יותר, ולכן דורשת תשואת סיכון גבוהה יותר, דבר שאנחנו כבר רואים בתמחור של אגרות החוב הממשלתיות בימים האחרונים. ולסיום, משקיעים רבים יעדיפו לצמצם חשיפה, דבר שמוביל למכירות של זרים בשוק ההון המקומי ולהכביד על השקל, לייקר את היבוא, ולפגוע בפעילות הכלכלית. החששות הללו מספיקים כדי לגרום לזרים לפעול מהר ולצמצם סיכון.

מנועי בית שמש
צילום: רווח הפקות ויקיפדיה

פימי מימשה מניות בית שמש ב-500 מיליון שקל

אדיר בן עמי |

קרן פימי, בניהולו של ישי דוידי, מבצעת מהלך נוסף למימוש רווחים. הקרן מכרה כ-8.8% ממניות מנועי בית שמש תמורת כ-500 מיליון שקל. בעקבות העסקה תרד אחזקת הקרן לכ-17% בלבד, לעומת שליטה מלאה שהחזיקה בעבר. המימוש נשעה בדיסקאונט של אחוזים בודדים על מחיר השוק. פימי מורווחת על ההשקעה בבית שמש פי 20, כשרוב העלייה הגיעה בשנתיים האחרונות. 

המימוש בבית שמש מצטרף למימושים שביצעה הקרן בתקופה האחרונה. מתחילת החודש מכרה פימי גם כ-13% ממניות עשות אשקלון בהיקף של כ-250 מיליון שקל. באפריל היא מכרה 15% ממניות אורביט תמורת כ-100 מיליון שקל. מדובר בשלוש עסקאות מהותיות שביחד מצטברות למימושים של כ-850 מיליון שקל בתוך פחות מחצי שנה כשבשנה שעברה היו גם מימושים גדולים. 

פימי רכשה את השליטה במנועי בית שמש בשנת 2016 מכלל תעשיות לפי שווי חברה של כ-300 מיליון שקל בלבד. השווי הנוכחי של החברה הוא כ-5.7 מיליארד שקל - כלומר, מדובר במימוש לפי שווי הגבוה כמעט פי 20 מההשקעה המקורית. 

הדוחות האחרונים של בית שמש ביטאו צמיחה בהכנסות אך שחיקה מסוימת של הרווח. ההכנסות ברבעון השני עלו ב-24% לשיא של כ-77 מיליון דולר, בעיקר בזכות מגזר המנועים שנהנה מביקוש גבוה בשוק הביטחוני בארץ ובחו"ל ושמר על רווחיות גבוהה. מנגד, השורה התחתונה נשחקה, כאשר הרווח הנקי ירד ל-7.2 מיליון דולר לעומת 9 מיליון אשתקד, בעיקר בשל זינוק בהוצאות המימון ל-3.1 מיליון דולר והשפעת מס גבוהה שנבעו מתיסוף חד של השקל והגידול במינוף בעקבות רכישת Turbine Standard. כלומר, הפעילות עצמה ממשיכה להתרחב בקצב מהיר, אך חשיפת החברה לשערי מטבע ולחוב הפיננסי מטילה משקל כבד על התוצאות המדווחות. בנטרול האירועים החריגים ברבעון נראה שהחברה היתה מרוויחה מעל 10 מיליון דולר. 

גידול בהכנסות ברבעון מול אשתקד נובע בעיקר מעליה במכירות בשני מגזרי הפעילות, בדגש על גידול במכירות מגזר המנועים. ההכנסות כוללות סך של כ-1.7 מיליון דולר הנובעים מעדכון מחירים ללקוחות ואת מכירותיה של Turbine Standard בהיקף של כ-8.6 מיליון דולר. הכנסות מגזר החלקים ברבעון צמחו בכ-4.4% לעומת הרבעון המקביל אשתקד והסתכמו בכ-43.9 מיליון דולר (מתוכן כ-2.3 מיליון דולר מכירות פנימיות).