מחיר של אתמול: היכן נמכר קוטג' חדש בפחות ממיליון שקל?
מחירי הדירות השבוע פרסמנו כי מחירי הדירות רשמו ברבעון האחרון עלייה של 2.7%, כך לפי נתוני השמאי הממשלתי. אולם למרות עליות המחירים, עם ישראל ממשיך להסתער על כל פיסת נדל"ן. Bizportal ליקט את העסקאות שסגרו הקבלנים בזמן האחרון:
תל אביב
חברת קרן נדל"ן מכרה בשכונת ישגב פנטהאוז בשטח 180 מ"ר 110 מ"ר מרפסת ב-8 מיליון שקל. מיועד לאכלוס במארס 2016
גני תקווה
דוניץ מכרה דירת 5 חדרים בקומה 19 מתוך 23 קומות, בשטח של 135 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-13 מ"ר ב-2.54 מיליון שקל. מועד אכלוס אוקטובר 2015
ראש העין
חברת גיא ודורון לוי מכרו פנטהאוז 6 חדרים של 160 מ"ר 90 מ"ר מרפסת בקומה ה 14 והאחרונה ב-2,450,000 שקל. אכלוס צפוי : אפריל 2016. כמו כן מכרה החברה מיני פנטהאוז של 5.5 חדרים בשטח של 145 מ"ר 112 מ"ר מרפסת , בקומה שמינית ב-2,400,000 שקל. אכלוס צפוי: דצמבר 2016
קרני שומרון
חברת צ.פ מכרה דופלקס 6 חדרים בשטח 168 מ"ר תמורת 1.26 מיליון שקל. מועד אכלוס - בעוד כשנה
חולון
משולם לוינשטין ואאורה מכרו דירת 5 חדרים בשטח של כ-124 מרפסת 14 מ"ר, בקומה 14 מתוך 19, ב-2.34 מיליון שקל. צפי אכלוס – ספטמבר 2016.
קריית אתא
חברת שרביב מכרה דירת 4 חדרים בקומה שביעית מתוך תשע, בשטח 100 מ"ר 12 מ"ר מרפסת ב-1.19 מיליון שקל. מועד מסירה דצמבר 2016.
קריית אונו
מצלאוי מכרה דירת 4 חדרים בקומה 12 מתוך 13 קומות בבניין בשטח של כ- 113 מ"ר בתוספת מרפסת ששטחה 11.5 מ"ר ב-2.13 מיליון שקל. אכלוס צפוי דצמבר 2015
רמלה
חברת נתיב פיתוח מכרה במצליח דירת פנטהאוז 5 חדרים בקומה 9 מתוך 9, בשטח 137 מ"ר 51 מרפסות, ב-1.905 מיליון שקל. מועד אכלוס מיידי.
אור עקיבא
חברת אפי קפיטל מכרה דירת 5 חדרים בקומה 4 מתוך 7 , בשטח 118 מ"ר 14 מ"ר מרפסת מחסן צמוד 6 מ"ר ב-.1,230,000 שקל. מועד אכלוס אוגוסט 2017
שוהם
אביסרור מכרה דירת 4 חדרים בקומה 3 מתוך 4 קומות בניין בשטח של 107 מ"ר בתוספת מרפסת ששטחה 17 מ"ר ב-2.1 מיליון שקל. אכלוס צפוי ספטמבר 2017.
ירושלים
חברת יורו ישראל מכרה דירת 5 חדרים בשכונת נווה יעקב בקומה 4 מתוך 9 קומות, בשטח של 117 מ"ר ומרפסת 11 מ"ר, ב- 1,680,000 שקל. אכלוס דצמבר 2016.
כפר סבא
א.זיתוני מכרה דירת 4 חדרים בקומה 3 מתוך 14 קומות בבניין בשטח של כ-105 מ"ר בתוספת מרפסת ששטחה כ- 14 מ"ר ב-2.035 מיליון שקל. אכלוס צפוי יולי 2016
אשקלון
קבוצת גבאי מכרה דירת 4 חדרים של 107 מ"ר 13 מ"ר מרפסת בקומה ה 8 מתוך 14 קומות, ב-1,250,000 שקל. כמו כן מכרה החברה דירת 5 חדרים בשטח 135 מ"ר 13 מ"ר מרפסת בקומה ה 11 מתוך 14 קומות ב-1,470,000 שקל. אכלוס צפוי: מאי 2015
ירוחם
חברת נאות אמיר מכרה דירת פנטהאוז בת 5 חדרים בשטח 115 מ"ר מרפסת בשטח 22 מ"ר עם חניה ומחסן ב-940 אלף שקל. כמו כן מכרה החברה קוטג' של 5 חדרים בשטח 116 מ"ר 40 מ"ר גינה ומרפסות בשטח 18 מ"ר נמכר ב-987,500 שקל. כלומר, במחיר של פנטהאוז אחד בשווי של 8 מיליון שקל בתל אביב קונים 8 קוטג'ים בירוחם.
- 1.8 קוטגים + 80 מ' חוף של אגם ירוחם:))))) (ל"ת)סרגיי 20/08/2015 15:10הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
