משכירים דירה? דרור דניאל מרשות המסים מסביר - האם גם אתם כעת 'על הכוונת'
בחודש האחרון רשות המיסים יצאה במבצע חסר תקדים במסגרתו נתפסו בעלי דירות רבים שהעלימו הכנסות משכירות, לא פעם ממספר דו-ספרתי של דירות ובהיקפים של מיליוני שקלים.
דרור דניאל, פקיד שומה חקירות ת"א מרשות המיסים מסביר ל-Bizportal מי נמצא על הכוונת:
צילום ועריכה: גילי מייזלר
- 15.למה שאדם שמשכיר 5 דירות ישלם 10% מס? (ל"ת)דור 09/08/2015 11:35הגב לתגובה זו
- 14.אבי 07/08/2015 10:39הגב לתגובה זואם המדינה רוצה כסף שתלך לעבוד ותפסיק לחגוג עלינו. ציד מכשפות על בעלי דירות זה לא פתרון לבעיה שהמדינה יצרה ומספיק לחפש את המטבע מתחת לפנס...
- 13.קליפ 03/08/2015 22:49הגב לתגובה זומנגנון של מאות אלפי פקידים מייצר כ"כ הרבה סרק לא יעיל. מתפאר ומתמוגג מנחת על תפיסת 0.0001% מעלימיי מס לאחר 67 שנים. לפטר את כל הפקידים המושחתים האלה!!!
- 12.בחסות הקנאים 03/08/2015 17:23הגב לתגובה זווגם מטרידה אזרחים כמו למשל להגיש דו"ח על מחזור של 800 אלף שח . כאשר המס מנוכה ישירות בבנק. זאת הטרדה של האזרח והוצאה מיותרת לכל משפחה להגשת הדו"ח. כל מי ששמח כעת שידע שהכל יגיע גם אליו . בעוד חוקים אינפנטילים ומיסים מיותרים. הממשלה מנצלת את הציבור הקנאי ומנחיתה מיסים על כולם כמו מס ירושה מיותר והרסני. תמשיכו לשתוק גם בעניין הזנה בכפיה. גם אליכם זה יגיע . אולי תהיו סיעודיים ויאכילו אותכם בכפיה אפילו שלא תרצו. זה כואב וזה ברוטלי וזה יגיע אליכם . אם לא הבנתם כל היחס הזה יגיע גם לקנאים חסרי הדירות . תקנו גם דירות ותפסיקו לקנא
- 11.בא 03/08/2015 16:54הגב לתגובה זויבחר שוב ,עוד יאיר לפיד 2 .רוח וצילצולים .
- 10.בא 03/08/2015 16:41הגב לתגובה זוהזמן לטפל באנשים שמשעבדים אחרים ,משכירים דירות ויושבים על צוואר האדם העובד והישר . שלא תעיזו להפסיק פקידים יקרים .
- 9.דרך הרשויות המקומיות אפשר לדעת איזה דירות מושכרות (ל"ת)פשוט 03/08/2015 16:34הגב לתגובה זו
- 8.כל הכבוד!!! (ל"ת)מס 10%??? חח.ח.ח. 03/08/2015 16:30הגב לתגובה זו
- 7.להכפיל את המסים על בעלי ההון והנכסים (ל"ת)צדק חברתי עכשיו 03/08/2015 16:13הגב לתגובה זו
- 6.רוני 03/08/2015 16:11הגב לתגובה זוהגיע הזמן שכל הכנסה משכירות תחויב במס בהתאם לחוק, כמו שכל השקעה בשוק ההון מחויבת אוטומטית במס בלי קשר לסכום ההשקעה. מדוע דירה ראשונה פטורה ממס?
- לפקמ אין מס שבח ומס רכישה 8%ואינו מספק פתרונות דיור למי (ל"ת)שידו אינה משגת לרכוש 06/08/2015 01:57הגב לתגובה זו
- כי לפקמי אין הוצאות והפסדים אדיוט! (ל"ת)נתי 03/08/2015 18:31הגב לתגובה זו
- זאב 03/08/2015 18:13הגב לתגובה זואין בעיה, ברגע שכל הוצאה תוכרז לצורכי מס. מהקניה ,דרך התיווך, העו"ד,השיפוץ,הבלאי, וכו'
- 5.ברגו 03/08/2015 16:09הגב לתגובה זולחיים שלהם. מתחייחסים לאנשים כמו אל ג'וקים ועורכים מסעי ציד מחליאים
- 4.אתם הגנבים הכי גדולים (ל"ת)נמאסתם 03/08/2015 16:00הגב לתגובה זו
- 3.יש הרבה עצמאים רופאים מתווכים עו״ד שקנו בהון שחור דירות (ל"ת)די להעלמת המס בנדל״ן 03/08/2015 15:47הגב לתגובה זו
- יש הרבה שכירים שמעלימים כנ"ל ויש להם יותר הכנסות (ל"ת)נתי 03/08/2015 18:30הגב לתגובה זו
- 2.ישר כח- לא לרחם (ל"ת)אריה 03/08/2015 15:41הגב לתגובה זו
- 1.קול 03/08/2015 15:39הגב לתגובה זומי שלא שילם מסים כחוק שיקנס בהתאם!!!! ושרשותה המיסים תמשיך לחפור אצל אותם העצמאים שמעלימים מליונים כולל רופאים עו"ד מזללות ועוד.
- ומי אמר שמדובר בעצמאיים? דווקא מדובר על שכירים (ל"ת)נתי 03/08/2015 18:29הגב לתגובה זו
- ברגו 03/08/2015 16:11הגב לתגובה זוצפייה חולנית בציד בני אדם
- כולל הקיסר ואשתו היושבים בקיסריה. (ל"ת)דני 03/08/2015 15:55הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
