לא חייבים חדש: דירות 4 חדרים שנמכרו במחיר שפוי במרכז - גם במיליון שקל
מחירי הדירות ביום ה' דיווחנו על כך שחברת גינדי החזקות תשווק דירות 4 חדרים באזור השרון ב-1.245 מיליון שקל, מחיר שהופך אט אט לנדיר אפילו בפריפריה הקרובה לאזור המרכז. לאחרונה נוצר הרושם שזוגות צעירים "חייבים" להתחיל את חייהם בדירה חדשה מה"ניילונים" רצוי עם מרפסת שמש, חניה כפולה ובשטח שאינו פוחת מ-100 מ"ר.
אבל זוג צעיר שיצליח לדחוק את הדחף הזה יימצא דירות 4 חדרים באזור המרכז אפילו בפחות ממיליון שקל. כמובן שלא פעם מדובר בבניינים מאוד ישנים במרכזי הערים הוותיקות, וכן בדירות בשטח 80 מ"ר, אבל כסיפתח לחיים כשההון העצמי מצומצם, ייתכן וכאן טמון הפתרון. Bizportal ליקט 14 דירות 4 חדרים שנמכרו לאחרונה במרכז בפחות מ-1.2 מיליון שקל.
בת ים
ברחוב השבטים 1, ליד קריית הספורט, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 88 מ"ר, קומה 7 מתוך 7, ב-1.175 מיליון שקל
פתח תקווה
ברחוב הרב צירלסון, בשכונת קריית חזני, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 103 מ"ר נטו, קומה 1 מתוך 4, ב-1.15 מיליון שקל
אור יהודה
ברחוב סיני 11, בשכונת עמידר, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 80 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ב-790 אלף שקל
חולון
ברחוב צפת 20, ליד קריית שרת, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, ב-1.116 מיליון שקל
ראשון לציון
ברחוב עולי הגרדום 80, בשכונת רמז, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ב-1.18 מיליון שקל
כפר יונה
ברחוב ההדרים 1 נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 90 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ב-1.157 מיליון שקל
נתניה
בשדרות ויצמן 45, במרכז העיר, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 90 מ"ר, קומה 2 מתוך 5, ב-1.2 מיליון שקל
ראש העין
ברחוב שבזי 155, בשכונת שבזי, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר, קומה 6 מתוך 14, ב-1.1 מיליון שקל
לוד
ברחוב דקר 13, בשכונת גני יער, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר, קומה 6 מתוך 9, ב-1.15 מיליון שקל
רמלה
ברחוב אצ"ל 7, בשכונת השופטים צפון, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 111 מ"ר, קומה 4 מתוך 5, ב-970 אלף שקל
רחובות
ברחוב שחר ישראל 6, בשכונת נווה אלון, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 85 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ב-1.05 מיליון שקל
יבנה
ברחוב הדרור 4, בשכונת נאות בגין, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 96 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ב-938 אלף שקל
קריית עקרון
- 16.אריק 28/06/2015 08:56הגב לתגובה זודירה 86 מטר.זקוקה לשיפוץ1,600,000לא גמיש הבחור.בניין בן 20 שנה!!!!בועה בועה בועה
- 15.לא כתוב אם דירות שמחייבות שיפוץ ב 200,000 (ל"ת)א 28/06/2015 08:32הגב לתגובה זו
- 14.ביקוש עתידי במרכז 28/06/2015 08:15הגב לתגובה זוhttps://www.youtube.com/watch?v=xMOapnS_5gE
- צפיתי בסרטון שצירפת ומאוד התרשמתי, שווה צפייה 4 דקות (ל"ת)תודה על הסרטון 28/06/2015 08:58הגב לתגובה זו
- 13.אחד שמבין 27/06/2015 23:24הגב לתגובה זובמקומות שיפלו חזק עם נפילת המחירים שנמצאת מעבר לפינה
- 12.אשר 27/06/2015 23:11הגב לתגובה זורחוב צפת 20 אין דירה ב1116000 אולי 1600000 סתם שקרנים ביזפורטל מה אתם מנסים להוריד את המחירים זה רמאות ולא שמאות
- שי 28/06/2015 09:27הגב לתגובה זוהבת שלי גרה שם זה ממש לא נכון המחיר שלכם ביזפורטל אין דבר כזה לפחות 1500000 שח הבית שווה
- 11.אלי תל אביב 27/06/2015 22:53הגב לתגובה זוכחלון קשקשן וגונב דעת ללא תוכנית ודרך!! הרבה משרתים של אדונים יש בממשלה לא לשכוח!!
- 10.משקיע 27/06/2015 15:30הגב לתגובה זוככשיו מכרתי דירה , שקניתי ב2009, ברווח 73 אחוז נטו פלוס 200000 ש״ח משכירות. לדעתי זהו שיא של מחירים.בעוד שנה אפשר לקנות ב10 -15 אחוז פחות.
- 9.ניר 27/06/2015 12:46הגב לתגובה זוחחח לוד!!!
- 8.קליפ 27/06/2015 12:12הגב לתגובה זושעה ברכבת מת"א (עדיין מבינים עברית!!) אשקלון,שדרות דירות בכמעט חינם. כמעט ללא משכנתא בואו עם ההריון המתקדם האהבה ותפריחו את השממה
- 7.בן אהרון - כלכלן 27/06/2015 12:08הגב לתגובה זוזה פשוט חוסר אחריות להכנס להתחייבות כל כך גדולה לתקופה כל כך ארוכה כאשר יש חוסר ביטחון כלכלי ותעסוקתי ברוב המקצועות במשק. להפסיק משכנתא בזמן משבר זה נזק כלכלי אדיר שנואים להתעלם ממנו וכאשר הנזק הזה מגיע, באמת שום דבר לא יכול לעזור לחייב. זו כמו מלכודת שכמעט תמיד תסתיים בפשיטת רגל ומפח נפח גדול או הפסד כלכלי מאד מאד גדול. ואז בדיעבד מבינים שהיה הרבה יותר נכון לשכור דירות ולא לרכוש.
- 6.מה פתאום לא חדש? 27/06/2015 11:43הגב לתגובה זועכשיו עוד מעט אפשר יהיה לקבל 90% משכנתא אז זה יהיה מצויין. עם הון עצמי של 200,000 אפשר לקנות דירה ב1.8 מיליון עם משכנתא ל 30 שנה. ואם פתאום יהיה משבר כלכלי? הרי לא יזרקו מהבית 2 מליון איש עם משכנתאות. אז שהבנקים יורידו קצת את המשכורות למנהלים שלהם שהסכימו לתת משכנתאות על 90% מהדירה, עד שהמשבר יסתדר, ואולי עד אז יעשו חוק להגנת החייבים וימחקו להם את החובות כי זה לא צודק שרק יעשו הגנה לשוכרים.
- 5.אחד העם 27/06/2015 11:15הגב לתגובה זוכולם רוצים בית חדש מקבלן ומשלמים יותר, כאילו זה רכב חדש! פשוט טמטום
- 4.מי שימתין ירוויח - הבועה תתפוצץ (ל"ת)אורן 27/06/2015 11:05הגב לתגובה זו
- 3.מדברים על מיליון שקל כאילו זה שנה שנתיים של עבודה (ל"ת)שי 27/06/2015 11:04הגב לתגובה זו
- 2.אלברט 27/06/2015 10:57הגב לתגובה זוכתבה אמיתית של אנשים שנכנסו למצב מכירה מיידית של דירות עם ביקוש נמוך עקב סיבות כגון בנין מתפורר או ללא מעלית או זקוק לשיפוץ עכ׳פ מידע עם חסרים רבים של נתונים נוספים בהצלחה לכתב יופי של פירסום לאתר בעל אופי בורסאי
- 1.כדאי גם לציין שאין מעלית בדיקה ברחובות (ל"ת)תושב 27/06/2015 10:34הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
