נתניה מצטרפת להגרלה הקרובה של 'דירה בהנחה' עם 405 דירות שייפתחו להרשמה החל מהיום. מדובר בפרויקטים הפזורים במיקומים שונים ברחבי העיר, כך שההצעה מגוונת ומתאימה למשפחות צעירות, משפרי דיור ומשקיעים. בין הערים הבולטות בהגרלה הקרובה, נראה שברעננה תקבלו את ההטבה הכי גדולה - עם 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר. בנוסף, גם בבאר יעקב ההגרלות מאוד כדאיות ומבטאות הנחה גבוהה ביחס לשוק - כתבנו גם על איך בפועל אתם לא צריכים להוציא כסף מהכיס. למרות שבמקרים מסוימים תצטרכו 'להעמיד' לבנק הון עצמי קטן יחסית של כ-50 אלף שקל: דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים. ובחזרה לנתניה - הדירות יוצעו בטווח מחירים של 16-19.4 אלף שקל למ"ר - נמוך משמעותית ממחירי השוק בעיר, שלפי האזורים המוגרלים המחירים באזור מגיעים לכ- 23-25 אלף שקל למ"ר. 

אחד הדברים המרכזיים והחשובים בהגרלה הנוכחית הוא העדפת משרתי המילואים: 50% מהדירות בכל פרויקט שמופיע בהגרלה שמורות להם, ומתוכן 25% מיועדות ללוחמים בלבד. בפועל, אם חיילי המילואים מהווים רק כ- 15%-20% מהמשתתפים, המשמעות היא סיכוי זכייה גבוה פי 2.5-3 לעומת זכאי רגיל. לכך מתווסף יתרון נוסף, מילואימניקים משתתפים גם בהגרלה הייעודית וגם בהגרלה הכללית, כך שגם אם לא זכו במסלול המילואים, נשמרת להם הזדמנות נוספת במסלול הרגיל. השילוב הזה נותן בעצם יתרון כפול, ובחלק מהמקרים עשוי להקפיץ את סיכויי הזכייה למספרים חריגים ביחס לשאר האוכלוסייה. חשוב לציין - עליכם לגשת ל-3 ערים. נראה כי ברעננה, באר יעקב ובנתניה, ההנחות אכן משתלמות ומבטאות הנחה דו ספרתית על מחיר הדירה.

גם אם אתם לא מתכוונים לגור באחת מהערים שצוינו - אתם יכולים לנצל את ההנחה, לרכוש את הדירה ולהשכיר אותה, ובמקביל לשכור דירה באזור אחר. ברוב המקרים, פער המחיר מול שווי השוק מספיק גבוה כדי להפוך את העסקה להשקעה משתלמת, ולעיתים אף מאפשר לקבל מימון כמעט מלא מהבנק בלי להביא הון עצמי (למעט הסייג שהודגש לעיל), זה קורה בעיקר כי הבטוחה שווה הרבה יותר ממחיר הרכישה. עוד דבר חשוב, ייתכן שזו ההגרלה האחרונה במתכונת הנוכחית, עם הנחות כה משמעותיות, בעקבות חוסר ההסכמות בין האוצר, רמ"י ומשרד השיכון - שככל הנראה יגבילו את ההגרלות רק לאזורים בהם המחיר למ"ר (לפי שוק חופשי, לא עולה על כ-20 אלף שקל) - משמע בפריפריה. 

קריאה מומלצת - דירה בהנחה יוצאת לדרך - הנה הפרטים המלאים; ולמה זכאים חייבים להשתתף?

מהו גובה ההטבה?

למי שעומד בתנאי הזכאות, הגרלות 'דירה בהנחה' הן הזדמנות אמיתית להגיע לדירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק. מדובר באפשרות שניתנת לרבים אשר אין באפשרותם לרכוש דירה בשוק החופשי לקבל הנחה משמעותית - ובחלק מהמקרים היא מתקרבת למיליון שקל. ככל שמדובר בערים במרכז הארץ, גובה ההנחה בפועל נוטה להיות גבוה יותר.

גם בהגרלה הנוכחית צפויות הנחות גדולות, מאחר שנקודת החישוב היא מועד כניסת הפרויקט למאגר, ולעיתים הדבר קרה לפני שנתיים או שלוש – תקופה שבה מחירי הדירות עלו בצורה חדה. אמנם ההנחה מוגבלת ל־25% ממחיר הייחוס ולתקרה של 500 אלף שקל, אך בפועל, אם מחיר הדירה במועד הכניסה למאגר היה נמוך בהרבה ממחיר השוק כיום, ההנחה האפקטיבית עשויה להיות גבוהה בהרבה. לדוגמה: פרויקט שבו דירה הוערכה לפני שלוש שנים ב־1.4 מיליון שקל, וכיום שוויה 2 מיליון שקל - תימכר במחיר של כ־1.05 מיליון שקל. בפועל מדובר בהנחה של כמעט 50% מהמחיר הריאלי בשוק, ובחיסכון של קרוב למיליון שקל.

• דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים
• דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

7.6 אלף דירות בהגרלה

במסגרת ההגרלה שנפתחת היום יוגרלו כ-7.6 אלף דירות ברחבי הארץ, לרבות בבאר יעקב, יבנה, קרית עקרון, נתניה, עפולה, נוף הגליל, קריית ביאליק, ירושלים.  דירה בהנחה היא דרך של רבים שלא יכולים להגיע לדירה לרכוש דירה. המדינה נותנת הנחה - ואתם צריכים לקחת. גם אם זה לא באזור שלכם, כדאי לכם להשתתף. לא כל יום מקבלים מתנה, וחשוב להדגיש שהיקף ההנחות בעתיד יירד, כפי שנאמר קודם לכן.

מחירי הדירות נמצאים במגמת ירידה במקביל לירידה בהיקף בעסקאות שבאות לידי ביטוי בעיקר בשוק הדירות יד שנייה, כשאצל הקבלנים והיזמים מדובר בעיקר על תמורות נוספות לדירה שיכולות להגיע בשלל דרכים יצירתיות ובעיקר מבצעי מימון. מנגד, שכר הדירה ממשיך לעלות. 

מזה שנים שברשות המסים ובמשרד האוצר מנסים לקדם חובת דיווח כוללת על כל הכנסה משכר דירה, אך נתקלים שוב ושוב בהתנגדות מצד ועדת הכספים של הכנסת. בפועל, אין כמעט מסים על הכנסות משכר דירה בשעה שעל הכנסות משכר יש מס שעשוי להגיע ל-50% ובהכנסות ורווחים משוק ההון יש מס של 25%.  המס על שכר דירה הוא אפס עד 5,654 שקלים, כשמעל סכום זה יש טכניקה של הכפלת ההפרש ותשלום מס עליו. מסלול נוסף לבחירת המשכירים הוא מסלול של 10% מס. כלומר, רשות המסים מציעה למשכירים, כל עוד פעילות ההשכרה לא נחשבת לעסק, מיסוי באמת שולי. ולמרות זאת - יש המון העלמות. 

בחודשים האחרונים הגבירו ברשות המסים את השימוש בנתונים ממקורות חיצוניים כדי לעלות על מעלימי מס, כמו שימוש בחשבונות החשמל, המים והגז, עסקאות שבוצעו בין קרובי משפחה, ואפילו בקשות לפיצוי מהמדינה בגין אובדן הכנסה בעקבות המלחמה. נראה שאחד המקורות החשובים הוא מידע מרשם הירושות - רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס. כך נחשפו מקרים שבהם הושכרו דירות לאורך שנים, מבלי שהוגשה על כך כל הצהרה לרשות המסים.

ברשות המסים בוחרים במקרים רבים שלא להוביל את מעלימי המשפט לבית המשפט. לעיתים הפתרון הוא - 'הסדר כופר', תשלום כספי מצד הנישום שנחשד בהעלמת מס, בתמורה לסגירת ההליך הפלילי נגדו. ההסדר הזה נחשב מקל יחסית, אך הוא כולל גם תשלום רטרואקטיבי של המס שהועלם, וגם קנס עונשי נוסף שמגיע לעשרות ולעיתים למאות אלפי שקלים, בהתאם להיקף ההכנסה שהוסתרה.

• מחירי הדירות בירידה, אבל שכר הדירה ממשיך לטפס – הפער שיוצר דיסוננס
• שכר הדירה בדרך למעלה - הנה הסיבה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

איך נראה ההסדר בפועל?

קודם כל, מדובר לרוב במשכירים פרטיים: שכירים, פנסיונרים ובעלי הכנסה נוספת - שחשבו שהמערכת לא תדע על פעילותם. אלא שכיום, עם היכולת של רשות המסים לחבר בין מקורות מידע שונים, גם העלמות שנראות 'קטנות', לא נעלמות מהרדאר. המשכירים האלו כשנתפסים מעלים תירוצים שונים ומשונים, לרוב כמובן זה לא עובר את אנשי רשות המס. אם רשות המס מתרשמת שזו טעות תמימה וקטנה, אז במקרים רבים היא דורשת את המס מבלי להיכנס לתשלום קנס או כופר. במקרם שמדובר על כסף גדול וההעלמה מכוונת, רשות המס מציעה לרוב כופר. כלומר, המעלים מס משלם קנס מעבר לתשלום המס ולא הולכים לבית המשפט. זה לא רק בתחום מיסוי הנדל"ן, מדי שנה מגיעה רשות המסים למאות עסקאות כופר בתחומים שונים. נתמקד במעלימי מס על שכר דירה.