היכן במרכז נמכרה דירת גן 160 מ"ר בפחות ממיליון שקל?

ובאיזו עיר שילמו 395 אלף שקל על דירת 4 חדרים? Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע החולף
לירן סהר | (2)

Bizportal ריכז את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע החולף:

בת ים

דירת 2.5 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב ירושלים, 70 מ"ר, נמכרה ב-1,035,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב ירושלים, 85 מ"ר, כוללת יחידת הורים, נמכרה ב-1,000,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס אבניו

דירת 3 חדרים ברחוב בן גוריון, 90 מ"ר, קומה 10 מתוך 10, עם מעלית וחניה ,משופצת, נמכרה ב- 2 מיליון שקל

דירת 3 חדרים ברחוב ביאליק , 67 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.1 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון בת ים

לוד

דירת 3 חדרים ברחוב שלמה המלך בשכונת חיסכון ג', 75 מ"ר, קומה 3 מתוך 3 ללא מעלית וחניה, 557,000 שקל

דירת 3 חדרים ברחוב דוד המלך בשכונת רמ"ט, 76 מ"ר, קומה 2 מתוך 4 ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 612,000 שקל

דירת 3 חדרים ברחוב אברהם מזרחי בשכונת רמ"ט 75 מ"ר, קומה 2 מתוך 4 ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 514,000 שקל

קוטג' 4 חדרים ברחוב בילו , 120 מ"ר בנוי על מגרש בשטח של 160 מ"ר, נמכר ב- 1.36 מיליון שקל

דירת גן 4 חדרים ברחוב רחל אלתר בשכונת חיסכון ג' 100 מ"ר + גינה 60 מ"ר, ללא חניה, נמכרה ב- 925,000 שקל

דירת 2.5 חדרים בשדרות ירושלים, 48 מ"ר, קומה 4 מתוך 4 ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 470,000 שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון לוד

חולון

פנטהאוז 5 חדרים בקומה השביעית בבניין ברחוב נעמי שמר, 120 מ"ר + 34 מ"ר מרפסת שמש, כולל חניה ומחסן, נמכר ב-2,320,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אבניו

כפר סבא

דירת 3 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב העמק, 99 מ"ר, נמכרה בתוך שלושה חודשים ב-1,285,000 שקל. מחיר מבוקש - 1,395,000 שקל.

דירת 5 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב אנגל, 127 מ"ר + 25 מ"ר מרפסת שמש, כוללת מיזוג אוויר וחימום תת-קרקעי, שני מקומות חניה ומחסן, נמכרה בתוך ארבעה חודשים ב-2,180,000 שקל. מחיר מבוקש - 2,250,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס One

הוד השרון

דירת 4 חדרים בקומה הרביעית בבניין ברחוב ישורון, 110 מ"ר, כוללת שני מקומות חניה ומחסן, נמכרה בתוך ארבעה חודשים ב-1,830,000 שקל. מחיר מבוקש- 1,900,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס ONE

בית שמש

דירת 4 חדרים ברחוב הנרקיס, 80 מ"ר, קומה 1 מתוך 4 עם חניה ללא מעלית, נמכרה ב- 688,000 שקל

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון בית שמש

ראשון לציון

דירת גן 5 חדרים ברחוב הרב יצחק שלינקה, שכונת נחלת יהודה, כוללת חדר ממ"ד, מרפסת שמש, מחסן ושני מקומות חנייה, נמכרה ב-2,625,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס Team

חיפה

דירת 4 חדרים בקומה הרביעית בבניין ברחוב מור, שכונת כבביר, 120 מ"ר, נמכרה ב-1,255,000 שקל.

דירת 3 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב לבונטין, שכונת הדר, 75 מ"ר, נמכרה ב-600,000 שקל.

דירת 3 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב העלייה השנייה, שכונת בת גלים, 78 מ"ר, נמכרה ב-870,000.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי

באר שבע

מיני-פנטהאוז 4 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב נחום שריג, שכונת רמות, 136 מ"ר, נמכרה ב-1,040,000 שקל.

דירת 4 חדרים בקומה החמישית בבניין ברחוב בר ניסן, שכונת נווה זאב, 128 מ"ר, נמכרה ב-1,010,000 שקל.

דירת 4 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב משעול מוצא, שכונה ט', 128 מ"ר, נמכרה ב-990,000 שקל.

קוטג' 5 חדרים ברחוב שטיינברג, שכונה ו' החדשה, 140 מ"ר, נמכר ב-1,170,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס

דימונה

דירת 4 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב הניצחון, 90 מ"ר, נמכרה ב-395,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס נובה

ירוחם

דירת 3 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב אלכחייל, 60 מ"ר, נמכרה ב-390,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס נובה

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    זה כמו לקנות בית בסרייבו או בעירק (ל"ת)
    בדבכט 23/08/2014 21:50
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    ייעוץ נדל"ן 23/08/2014 13:19
    הגב לתגובה זו
    כל אלה שמחכים כבר שנים שהממשלה תעשה משהו, ממשיכים לשלם שכירות למשכירים
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.