סכנה ממשית לשוק הנדל"ן: "צ.לנדאו - לא החברה האחרונה שתקרוס"
"
לדברי ינאי, "מדובר בעיקר בקבלנים שנכנסו לתקופה הזו ללא רזרבות מספיקות ועם תזרים מזומנים בעייתי, כדאי לציין שמרבית הקבלנים צברו בשנתיים שקדמו לכך רזרבות עקב תוצאות עסקיות טובות יחסית ולכן לא צפוי 'גל' של קריסת חברות, בתנאי שהקיפאון בענף לא ימשך תקופה ארוכה. אך אם עד סוף השנה לא תחול התאוששות משמעותית ברכישת דירות, אז כנראה נראה עוד מצבים כאלו, צ. לנדאו היא לא חברת הבניה האחרונה שקורסת".
ינאי מדגיש עוד כי הסיכון גבוה יותר בקרב חברות הביצוע שהן היחידות שלא נהנו מעליית מחירי הדירות. בעוד שהיזמים והמדינה נהנו מגידול בהכנסות בשל עליית מחירי הדיור, הרי שקבלני הביצוע סבלו מגידול בעליית מחירי התשומות, עלייה בשכר העבודה, בזמן שהתחרות לא אפשרה להן להעלות את מחירי הביצוע ובמקרים רבים הסתיימו הפרויקטים ברווח מזערי ואף בהפסדים. אם חברה המשלבת ביצוע ויזמות לא הרוויחה מחד עבור הביצוע והמכירות שלה נעצרו בגלל הקיפאון שנוצר בהמתנה להטבת מע"מ אפס הרי שהיא רגישה יותר למצב שנוצר בשוק.
- 16.קשור למעמד הביניים נגמר הכסף. (ל"ת)לא קשור למעמ אפס 21/08/2014 16:03הגב לתגובה זו
- 15.2 21/08/2014 15:57הגב לתגובה זוהרוויחו אז אך יכול להיות שכאשר מחיר המוצר עלה פי 2 הם מפסידים ?
- 14.חפש את הקטש,צריך חוקר ומינוי מפרק זמני וכונס נכסים (ל"ת)דודו 21/08/2014 11:52הגב לתגובה זו
- 13.יועץ נדל"ן 20/08/2014 23:04הגב לתגובה זוצפו לביקוש אדיר לדירות בישראל בשנים הקרובות מצד יהודי אירופה
- הם פשוט יעברו לערים אחרות באירופה, ברוב הערים אין בעיה (ל"ת)דוד 21/08/2014 09:32הגב לתגובה זו
- 12.חנן 20/08/2014 22:29הגב לתגובה זועד עכשיו כשדיברו על "משבר הנדלן" התכוונו למחירים האסטרונומים שגובים הקבלנים מהרוכשים. פתאום למושג "משבר הנדל"ן" משמעות חדשה - פשיטת רגל של חברות נדל"ן. אז אני אומר שפשיטת רגל של חברה כושלת היא לא משבר בתחום הנדל"ן. המשבר הוא שמשפחתי שנמצאת עמוק בעשירון התשיעי מבחינת ההכנסות לא יכולה להרשות לעצמה דירה עלובה. אז מה יעשו העניים באמת?
- 11.עשו מיליארדים ע"ח עם הפראייר=בועהמעל50%=דור עני=סיכון!! (ל"ת)בלןף נדלן הרצהפראייר 20/08/2014 16:58הגב לתגובה זו
- 10.מיקי 20/08/2014 15:57הגב לתגובה זושהמחירים לא מפסיקים לעלות.
- הכול בגלל שלממשלות לא איכפת מהיכן יגיע הכסף . (ל"ת)בא 20/08/2014 16:18הגב לתגובה זו
- 9.2 20/08/2014 15:08הגב לתגובה זולא יהיה מי שיבנה דירות ואז לצערנו המחירים ימשיכו לעלות
- בא 20/08/2014 15:46הגב לתגובה זומחיר ולא נותנים להם בממשלה ,הכול זאת מדיניות .
- 2shon 20/08/2014 15:31הגב לתגובה זומעלות דירה ממוצעת. אם זה טוב לחקלאות,תעשיה ומה לא,למה שלא יבנו? בסין אגב זה עובד יופי,מהר,טוב וזול-בקיצור כל מה שלא קורה פה. רק טוב
- בא 20/08/2014 15:50יבחר ויבצע כמו גבר ,והאזרחים יוכלו לחיות כאן בדירות משלהם בנחת מסויימת .
- 8.אזרח 20/08/2014 15:07הגב לתגובה זושנוהלה גרוע והגיע לפשיטת רגל. תפסיקו מיד את הקמפיין הזה נגד לפיד ו 0 מע"מ. אין לזה ולמה שקורה בשוק הנדלן שום קשר.
- 7.החברות נופלות בגלל ניהול עלוב וחזירי (ל"ת)יעקב 20/08/2014 14:28הגב לתגובה זו
- 6.תשכחו מזה, חברות ביצוע לא מרוויחות, לא נותנים להם (ל"ת)טפסן 20/08/2014 14:27הגב לתגובה זו
- 5.כל חברה שממונפת יש לה סיכוי לקריסה ויש כאלה בשוק (ל"ת)המומחה 20/08/2014 14:25הגב לתגובה זו
- 4.קיפאון ???? תורידו את המחירים !!! (ל"ת)יוסי 20/08/2014 14:14הגב לתגובה זו
- 3.צעיר פתי מאמין 20/08/2014 14:04הגב לתגובה זומסתבר לנו שקבלני הביצוע נאלצו פשוט לספוג את עלויות העובדים הנוספות, ולא הצליחו לגלגל אותם הלאה לציבור. אז תחליטו בבקשה. גם לשקר צריך לדעת.
- 2.מייחל לקריסת הקבלנים 20/08/2014 13:57הגב לתגובה זותהיה גדולה יותר.
- די ג'יי בלנד 20/08/2014 19:33הגב לתגובה זומסיבות בששקט .. בלב
- 1.אז עכשיו ימכרו את היגואר ,וירדו למרסדס . (ל"ת)בא 20/08/2014 13:53הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
