גינה בלב העיר: בכמה נמכרה דירת גן ברחוב שינקין בת"א?
משרדי התיווך הגדולים מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:
תל אביב
דירת 4 חדרים, בקומה הראשונה במגדלי נאמן, 150 מ"ר, משופצת, נמכרה ב-3,000,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אושן
דירת גן 3 חדרים ברחוב שינקין, 70 מ"ר + 80 מ"ר גינה, קומת קרקע מתוך 6, עם חניה ומחסן, נמכרה ב- 3.1 מיליון שקל
דירת 2.5 חדרים ברחוב שבטי ישראל ביפו, 75 מ"ר, קומת קרקע מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.25 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון רוטשילד
רמת השרון
דירת גג 5 חדרים ברחוב אוורבוך ברובע הדר, 100 מ"ר+ 50 מ"ר מרפסת גג, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 2.8 מיליון שקל
דירת 3.5 חדרים ברחוב רות ברובע הדר, 95 מ"ר, קומה 1 מתוך 3 עם מעלית, מחסן וחניה, נמכרה ב- 2.175 מיליון שקל
דירת 4 חדרים ברחוב אוורבוך ברובע הדר, 90 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 2.236 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון רמת השרון
הוד השרון
דירת גן 6 חדרים, במתחם עפרון, 270 מ"ר, תלת מפלסית עם גינה גדולה במיוחד, נמכרה בתוך שבוע אחד ב-3,150,000 שקל. מחיר מבוקש - 3,300,000 שקל.
דירת 5 חדרים, בקומה השביעית בבניין בפרויקט נגה, 132 מ"ר, כוללת חדר ממ"ד, 2 מרפסות, 2 מקומות חנייה ומחסן, נמכרה בתוך חמישה חודשים ב-2,055,000 שקל. מחיר מבוקש - 2,160,000 שקל.
פנטהאוז 7 חדרים, בקומה השלישית בבניין ברחוב הטווס, 227 מ"ר, מחסן וחנייה מקורה, נמכר בתוך שלושה חודשים ב-2,920,000 שקל. מחיר מבוקש - 3,100,000 שקל.
דירת גג 5 חדרים, בבניין בקומה השישית ברחוב בן גמלא, 139 מ"ר, נמכרה בתוך שבעה חודשים ב-1,670,000 שקל. מחיר מבוקש - 1,740,000 שקל.
קוטג' 6 חדרים, ברחוב שקט ופסטורלי בלב שכונת גרין, 240/260 מ"ר, כולל סלון גדול, יציאה לגינה ומרתף, נמכר ב-3,600,000 שקל. מחיר מבוקש - 3,720,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס הוד והדר
דירת 3 חדרים ברחוב עין חי, 69 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.155 מיליון שקל
קוטג' 6 חדרים ברחוב הבבלי, 163 מ"ר בנוי על מגרש בשטח 268 מ"ר, עם חניה, נמכר ב- 2.65 מיליון שקל
דירת 3 חדרים ברחוב משה שרת, 56 מ"ר, קומה 3 מתוך 3 ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.025 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון הוד השרון
חולון
דירת 3 חדרים, בקומת קרקע ברחוב מקווה ישראל, 70 מ"ר, מסודרת וכוללת גינה, נמכרה ב-1,000,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אבניו
כפר סבא
דירת 4 חדרים, בקומה השנייה בבניין ברחוב סירקין, מרווחת ומוארת, כוללת 2 מקומות חנייה, מחסן ומרפסת שמש הפונה לנוף פתוח וירוק, במרחק הליכה ממוסדות חינוך ושירותים קהילתיים, נמכרה בתוך חודש ב-1,710,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,780,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס הוד והדר
ירושלים
דירת 8 חדרים, בקומת קרקע ברחוב רמת הגולן, שכונת רמת אשכול, נמכרה ב-5,500,000 שקל.
דירת 5 חדרים, בקומה השנייה בבניין ברחוב אדם, שכונת ארמון הנציג, במצב טוב, נמכרה ב-1,430,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס חזון
כרמיאל
וילה 6 חדרים, ברחוב עגור, שכונת מכוש, 223 מ"ר בנוי על מגרש של כ-600 מ"ר, עם אופציה לבניית יחידת דיור, נמכרה ב-2,250,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס תגלית
באר שבע
דירת 4 חדרים, בקומה השלישית בבניין ברחוב הנרי קנדל, שכונת הרמב"ם, 130 מ"ר, נמכרה ב-1,082,000 שקל.
דירת 3 חדרים, בקומה השנייה בבניין ברחוב רמב"ן, שכונה ד', 75 מ"ר, נמכרה ב-370,000 שקל.
דירת גן 3 חדרים, ברחוב משעול מוצא, שכונה ט', 95 מ"ר, נמכרה ב-900,000 שקל.
דירת 3.5 חדרים, בקומה השביעית בבניין ברחוב דרך המשחררים, שכונה א', 97 מ"ר, נמכרה ב-800,000 שקל.
דירת 3 חדרים, בקומה השלישית בבניין ברחוב יהודי סוריה, שכונה ה', 67 מ"ר, נמכרה ב-400,000 שקל.
דירת גן 4 חדרים, ברחוב אריה דולצ'ין, שכונה י"א, 97 מ"ר, נמכרה ב-770,000 שקל.
דירת 3 חדרים, בקומה הראשונה בבניין בברחוב פיירברג, שכונת נווה זאב, 103 מ"ר, נמכרה ב-748,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס
דימונה
דירת 2.5 חדרים, בקומה השנייה בבניין ברחוב האלון, שכונת שבעת המינים, 55 מ"ר, נמכרה ב-300,000 שקל.
דירת 3 חדרים, בקומה השנייה בבניין ברחוב משעול רוגל, שכונת נווה דוד, 80 מ"ר, נמכרה ב-368,000 שקל.
דירת 4 חדרים, בקומה הרביעית בבניין רחוב מרחבים, בשכונה לדוגמה, 90 מ"ר, משופצת, נמכרה ב-463,000 שקל.
דירת 4 חדרים, בקומה השלישית בבניין ברחוב בר כוכבא, שכונת יוסף טל, 7
4 מ"ר, כוללת מרפסת חדשה, נמכרה ב-425,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס נובה
- 1.מה קורה בראשל"צ? למה לא נמכרות דירות? (ל"ת)מיטל 15/02/2014 12:12הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.31% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.31% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
