במחיר שירותים בת"א: באיזו עיר נמכרה דירת 3 חד' ב-350 אלף שקל?
משרדי התיווך הגדולים מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:
תל אביב
דירת 2.5 חדרים ברחוב פרישמן, מגדלי פרישמן, חדשה, 66 מ"ר, בניין חדש, קומה 5, הבניין כולל בריכה, חדר כושר, שומר, מעלית, חנייה, מחסן, נמכרה ב-2,970,000 שקל.
דירת 2 חדרים ברחוב יהושע בן נון, 65 מ"ר, לשיפוץ, קומה 2, ללא מעלית וחנייה, 3 כיווני אוויר, עורפית, נמכרה ב-2,130,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלייס
גבעתיים
מיני פנטהאוז 6 חדרים ברחוב בורוכוב, 170 מ"ר, קומה 4, עם מעלית וחנייה, 2 מרפסות שמש, נמכר ב-3,850,000 שקל. מחיר מבוקש 3,900,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 100%
רמת השרון
דירת 4 חדרים ברחוב בועז ברובע הדר, 100 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, עם מעלית , חניה ומחסן, נמכרה ב- 2.22 מיליון שקל
דירת 4 חדרים ברחוב בועז ברובע הדר, 100 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית, עם חניה ומחסן, נמכרה ב- 2.02 מיליון שקל
דירת 4 חדרים ברחוב בועז ברובע הדר, 120 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, עם מעלית , חניה ומחסן, זקוקה לשיפוץ כללי, נמכרה ב- 2.25 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון רמת השרון
הוד השרון
בית פרטי 3 חדרים במגדיאל, מגרש ענק של 555 מ"ר, בנוי 80 מ"ר, נמכר בתוך שבועיים ב-2,350,000 שקל. מחיר מבוקש - 2,450,000 שקל.
קוטג' 5 חדרים בשכונת הפרחים, רחוב שקט, ללא מוצא, 190 מ"ר בנוי על 250 מ"ר, מרתף עם ממ"ד, אפשרות להוסיף חדר בעליית הגג, קרוב לבתי ספר וגנים, מיקום שקט, נמכר בתוך שלושה חודשיים ב-3,070,000 שקל. מחיר מבוקש - 3,150,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס הוד והדר
כפר סבא
דירת 5 חדרים, 164 מ"ר, ברחוב תל-חי, ענקית, משופצת מהיסוד, עורפית, פונה לגינה, מרפסת שמש ומחסן, סורגים ורשתות, קומה 14 מתוך 5, מוצעת למכירה שלושה חודשים, נמכרה ב-1,715,000 שקל. מחיר מבוקש - 1,850,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס One
לוד
דירת 3.5 חדרים ברחוב הנרייטה סולד בשכונת פסגת לוד, 88 מ"ר, קומה 7 מתוך 9 עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 810,000 שקל
דירת 3.5 חדרים ברחוב יוברט האמפרי, 86 מ"ר+ 9 מ"ר מרפסת שמש, קומה 7 מתוך 7 עם מעלית, ללא חניה, נמכרה ב- 745,000 שקל
דירת 3 חדרים ברחוב קדושי מזריץ בשכונת שרת, קומה 3 מתוך 4 , ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 525,000 שקל
דירת 3 חדרים ברחוב סן מרטין בשכונת בן גוריון, 66 מ"ר, קומה 3 מתוך 8 עם מעלית ללא חניה, נמכרה ב- 645,000 שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון לוד
ירושלים
פנטקוטג' 7 חדרים ברחוב הרכבת, בקעה, משקיף על 'פארק המסילות' ברחוב הרכבת במושבה הגרמנית, 200 מ"ר, 3 מפלסים כולל 3 חדרי שירותים ושירותי אורחים, הכניסה ממוקמת בקומה הראשונה (25 מדרגות), נמכר ב-5,500,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב מבוא צלמונה, שכונת רמת אשכול, מיקום מרכזי, מרפסת סוכה, 83 מ"ר נטו, קומה שלישית, 1.5 שירותים, מקלט ציבורי, נוף דרום מזרחי, 2 כיווני אוויר, סורגים, נמכרה למשקיע ב-2,000,000 שקל.
פנטהאוז 5 חדרים ברחוב אליהו בית צורי, שכונת ארמון הנציב, קומה 5 מתוך 5, בניין מאובטח, מעלית, 133 מ"ר, 2 אמבטיות מלאות, 4 כיווני אוויר, טרסה של 80 מ"ר, מחסן, מרפסת שירות, מזגן מיני מרכזי, דוד שמש, נמכר ב-2,000,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס חזון
פרדס חנה
דירת 4 חדרים ברחוב המסילה, קומה 2 מתוך 5, מרפסת שמש, מעלית, חנייה, נמכרה ב-700,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס People
חיפה
דירת 5 חדרים ברחוב מבצע יהונתן, שכונת רוממה, קומה 7, 150 מ"ר, מרפסת 80 מ"ר, נמכרה ב-1,830,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב טשרניחובסקי, שכונת כרמל צרפתי, קומה 2, 80 מ"ר, נוף, נמכרה ב-1,550,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב אדם הכהן, שכונת נווה שאנן, קומה 3, 75 מ"ר, שמורה, נמכרה ב-910,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי
באר שבע
דירת 5 חדרים בשכונה ו' הישנה, רחוב מבצע נחשון, 140 מ"ר, קומה 9, נמכרה ב-727,000 שקל.
דירת 4 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב הרצל רוזנבלום, 114 מ"ר, קומה 1, נמכרה ב-720,000 שקל.
דירת 4 חדרים בשכונה י"א, רחוב דרך מצדה, 92 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב-590,000 שקל.
דירת 4 חדרים בשכונת רמות, רחוב שרגא אברמסון, 120 מ"ר, קומה 1, נמכרה ב-880,000 שקל.
דירת 3 חדרים בשכונה ד', רחוב רבי עקיבא, 55 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-340,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס
ערד
דו משפחתי 5 חדרים ברחוב הצבי, 130 מ"ר בנוי על מגרש בשטח 500 מ"ר, עם חניה, משופץ חלקית, נמכר ב- 775,000 שקל
דירת 3 חדרים ברחוב יהודה, 74 מ"ר, קומה 2 מתוך 4 ללא מעלית וחניה, נמכר ב- 350,000 שקל. הדירה מושכרת ב- 1,750 שקל לחודש
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון ערד
דימונה
דירת 4 חדרים ברחוב המעפיל, שכונה לדוגמא, 94 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא עמודים, ללא מעלית, משופצת, נמכרה תוך 24 שעות ב-550,000 שקל.
דירת 3.5 חדרים ברחוב המעפיל, שכונה לדוגמא, 70 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, על עמודים, ללא מעלית, נמכרה ב-340,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס נובה
שכירות
רמת גן
דירת 4 חדרים ברחוב שדרות התמרים, 100 מ"ר, קומה 19, מעלית וחנייה, הושכרה ב-5,800 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב ביאליק, 120 מ"ר, קומה 3, מעלית וחנייה, הושכרה ב-4,300 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס 100%
כתבות מעניינות נוספות:
- 2.תל אביבי 26/10/2013 15:53הגב לתגובה זואמנם ב 350 אלף כבר אי אפשר, אבל אפשר למצוא בת"א גם דירות בכפול מזה: 700 אלף שקל. נכון, לא בדיזנגוף, רוטשילד או רמת אביב אלא בדרום ומזרח העיר. אז מה? קורת גג זו קורת גג.
- 1.צביקה דורון 26/10/2013 12:54הגב לתגובה זולוד במחירי רצפה בשביל עיר במרכז הארץ לפני פיתוח משמעותי
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
