סוף הבועה? מדינה בה צפוי תיקון מטה של 20% במחיר הדירות עד 2015
לא רק בישראל חוששים ששוק הדירות יעבור תיקון מכאיב לאחר שזינק בלמעלה מ-50% ריאלית משנת 2008. בבנק ההשקעות ברקליס צופים ששוק הבתים בסינגפור יחווה תיקון מטה של 20% במחירים עד 2015.
"אנחנו מעריכים שנראה תיקון בשוק הנדל"ן למגורים בשנתיים הקרובות, בעקבות הצפי לעליית ריביות ולגידול במלאי הדירות בשנים 2014-2015", אומרים בברקליס. לדבריהם, מחירי הבתים בעיר-מדינה ישמרו על יציבות ב-2013, ירדו 5% ב-2014 ויצנחו ב-5%-15% ב-2015.
המרכז הפיננסי של דרום מזרח אסיה הפך בשנים האחרונות לאחד משווקי הנדל"ן היקרים ביותר בעולם, עם זינוק של 60% במחירים מאז אמצע 2009, אשר בדומה למצב בישראל נגרם בין היתר מרמות הריביות הנמוכות.
למעלה מ-95 אלף יחידות דיור צפויות להתווסף לשוק מטעם המגזר הפרטי בחמש השנים הקרובות, זאת בנוסף ל-25-27 אלף יחידות דיור שעתידות להיבנות בשנה על ידי המדינה כדיור ציבור, כך עולה מנתוני רשות הפיתוח האורבני של המדינה.
לפי ברקליס, מלאי הדירות צפוי לעמוד על ממוצע של 40 אלף בשנה ולהגיע לשיא של 47 אלף ב-2015, נתון הגבוה משמעותית מהרמה השנתית הממוצעת העומדת על 12.3 אלף דירות בלבד. "בהתחשב בכך שהביקוש השנתי לדירות למגורים עומד על 15.5 אלף, אנו מעריכים ששיעור מלאי הבתים יגדל מ-5.6% כיום ל-9.9% ב-2016. כשבוחנים היסטורית, ברגע שהמלאי מגיע ל-8% מחירי הבתים ושכר הדירה יורדים."
מכירות הבתים במדינה החלו להירגע לאחר שצעדי צינון המחירים החלו לפעול. הממשלה הסינגפורית הציגה מאז 2009 תשעה סבבים של צעדים לצינון המחירים, אשר משפיעים על 80% מהדירות במדינה.
בניגוד לנעשה בסינגפור, ברקליס ציינו בסקירתם לגבי ישראל כי הורדת הריבית על ידי בנק ישראל תביא
- 5.אנונימי 01/10/2013 07:21הגב לתגובה זוקחו לדוגמא מדוע מחירי הנדל"ן עומדים מאז 2010 פחות או יותר באותו מצב ? היינו לוקחים את המדינה שהיא בעלת הקרקעות כעסק פרטי ולא כמדינה .איזה סיבה הייתה לה לנסות להוריד את מחיר הקרקעות ?שום סיבה .היא ממשיכה במערכת הסיפורים של כאילו מחירי הדירות ממשיכים לעלות כדי שהיא תמשיך למכור באותם מחירים ועל ידי כך להחזיק את המנגנון המנופח של עובדי המדינה.אם לא היא חייבת לפטר עובדים ולגרום לאבטלה ונגמרה החגיגה.וכמובן מה הנזק שיגרם למשק במקרה ואחד או יותר מהבנקים הגדולים יפשטו את הרגל אם שוק הדירות נופל ?אך אין ספק שההכרזה של המדינה על גידול באבטלה ב-2014 ב50 אלף עובדים יתחילו את המהלך למטה של המשק המנופח בצורה מזויפת .השאלה מה יעשו הימין ושותפיהם החדשים בנט את לפיד שהופיעו משום מקום ויחזרו לאלמוניותם ?
- 4.תיקון יתקן את העוול אף אחד לא חושש זה יהיה לטובה (ל"ת)אלי 29/09/2013 20:17הגב לתגובה זו
- 3.התמונה משנחאי (ל"ת)רונית 29/09/2013 17:52הגב לתגובה זו
- 2.צביקה 29/09/2013 15:16הגב לתגובה זוhttp://www.best-construction.co.il/SingleItem.aspx?ItemID=213
- אייל 29/09/2013 15:56הגב לתגובה זומתחתנים, רחוק מאד מהמצב בארץ בה הביקוש לדירות רק גדל כול שנה.
- 1.ירקרק 29/09/2013 15:15הגב לתגובה זוהעלות היחידה היא הדפסת הכסף
- ניר 29/09/2013 16:00הגב לתגובה זוזה אומר מעל 110,000 בשנה!-לאורך 3-4 שנים, רק אז ההיצע יעקוף משמעותית את הביקוש ואז כמו בכל שוק יש סכנה או אף ודאות לירידת מחירים.לא נראה שיש סיכוי לזה ב-5 השנים הקרובות.יש מחסור גדל והולך בכמות הדירות בבניה ולבניה.כל מה שהממשלה עושה לא יתן את המענה ב-5 השנים הקרובות.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
