לאומי: "מלאי הדירות ממשיך להצטמצם, התנאים מראים שהמחיר ימשיך לעלות"
בחודש יולי נרשם גידול של 21% במכירת דירות חדשות מקבלן, כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בחודש יולי נמכרו 2,234 דירות ביוזמה פרטית וציבורית (נתונים מנוכי עונתיות). כלכלני בנק לאומי אומרים היום בבלוג לאומי כי רמה זו משקפת קצב שנתי של 26.8 אלף יחידות דיור ושיא מכירות מאז חודש אוגוסט 2012 אשר התאפיין ברמת ביקושים חריגה על רקע הקדמת רכישות של דירות עקב העלאת המע"מ בחודש ספטמבר 2012.
"המשך העלייה בהיקף המכירות מתרחשת, בין היתר, על רקע רמת הריביות הנמוכה בשוק המשכנתאות בהשוואה היסטורית. גורמים נוספים אשר תרמו למגמת הגידול בביקושים כללו את הצפי להעלאת שיעורי המס על רכישת דירות בחודש אוגוסט, אשר הביאה, כפי הנראה להקדמת רכישה של דירות. בנוסף, נמשכת מגמת העלייה בשכר הדירה כאשר להערכתנו, מגמה זו עשויה להימשך בהמשך השנה וב-2014 כתוצאה ממגוון גורמים ובכך להביא לצמצום הפער שנפתח בשנים האחרונות בין שיעורי הגידול השנתיים של שכר הדירה לבין העלייה במחירי הדיור", אומרים כלכלני הבנק.
"מלאי הדירות אינו מספק את הצרכים הדמוגרפיים"
נציין כי בחודש יוני נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 5 מיליארד שקל, לעומת ממוצע חודשי של 4.4 מיליארד שקל מתחילת השנה. על רקע הגידול בהיקף האשראי לדיור, העלייה המתמשכת במחירי הדיור, ועל מנת להפחית את סיכוני האשראי של הלווים והבנקים, פרסם בשבוע שעבר המפקח על הבנקים טיוטת הנחיות המגבילות את שיעור ההחזר מההכנסה החודשית של הלווה לרמה של עד 50%, את חלק ההלוואה שניתן בריבית משתנה (שני שליש מסך התמהיל) ואת התקופה הסופית לפירעון ההלוואה (עד 30 שנים).
כלכלני הבנק מסבירים כי למרות ההנחיות והמגבלות החדשות של בנק ישראל, אשר צפויות להשפיע באופן מסוים, וככל הנראה במתינות, על רמת הביקושים לדיור, צד ההיצע, המושפע בין היתר מהיקף אישורי והתחלות הבניה והמלאי הבלתי מכור, עדיין אינו מספק את הצרכים הדמוגרפיים וההשקעתיים של המשק.
ירידה בחודשי ההיצע
תוך כך, בחודש יולי נמשכה מגמת הירידה במלאי הבלתי מכור של דירות חדשות. רמת המלאי ירדה לרמה של 15,417 בחודש יולי, ומשקפת ירידה של 7.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, דבר אשר תמך (יחד עם הגידול במכירות) בהמשך מגמת ירידה של "חודשי ההיצע" לרמה של 10.1 חודשים בחודש יולי, על פי נתונים מנוכי עונתיות. להערכתנו, רמה זו של חודשי היצע, משקפת תנאים להמשך עליית מחירי דירות.
להערכת כלכלני הבנק, "מלבד מרכזיותו של צד ההיצע, התפתחות קצב המכירות ושיעורי השינוי במחירי הדיור, יושפעו בטווח הקצר-בינוני, בין היתר מהציפיות לגבי כיוון הריבית, אלטרנטיבות ההשקעה השונות, ובפרט הריבית הריאלית לטווח ארוך במשק, צמיחת המשק ומצב שוק העבודה. במידה ותחול עלייה בהיקפי אישורי והתחלות הבניה בהתאם לצרכי המשק (לכל הפחות 45,000 יח"ד בשנים הקרובות) אזי עשויה לחול התמתנות בכוחות הפועלים לעליית מחירים".
- 18.אסף 31/08/2013 10:23הגב לתגובה זואם למחירים היה עוד לאן לעלות אז הם היו שם כבר מזמן,לצערם של האינטרסנטים למיניהם המחירים כבר מזמן עברו את השיא ומוחזקים בכוח ברמתם הגבוהה כבר הרבה זמן.אם מחירי השכירות לא יעלו משמעותית(מה שלא יקרה כי גם ככה הם אחרי השיא)מה שיעלה את אחוז התשואה על השכרת דירות והכנסתם של משקיעים חדשים לשוק אז הדרך של המחירים היא לכיוון אחד וזה למטה(אלה אם כן השכר במשק יכפיל את עצמו פתאום,חחחח...).אל תתנו להם לעבוד עליכם!!!
- 17.אנונימי 31/08/2013 08:10הגב לתגובה זובסופו של דבר יגמר לציבור הכסף של ההורים החסכונות וההלוואות של הבנקים למה הנגיד והמפקח דורשים 50% כי הם רוצים להגן על הבנקים ביום של הצלילה שלפחות תהיה ירידה של 40%
- 16.אנונימי 31/08/2013 08:00הגב לתגובה זוכאשר מייקרים את המרכז(יעני חדרה-גדרה) אז הם דוחפים את הציבור המסכן מגדרה עד עזה ומחדרה עד קירית שמונה והכי חשוב ליישב את השטחים ליד טייבה אום אל פאחם וליד השטחים בין יישובי הבדויים כן זה חשוב כי הפלישה לשטחים של הבני דודים מחלישה את המדינה...
- 15.חובה לגרום למשקיעי נדלן למכור דירות להשקעה - ע"י מיסוי (ל"ת)לא חסרות דירות 30/08/2013 13:31הגב לתגובה זו
- 14.לפיד הבטיח להחזיר את מחירי הנדלן למה שהיה ב- 2007 (ל"ת)יש עתיד 30/08/2013 13:30הגב לתגובה זו
- 13.בטח ידע 30/08/2013 12:13הגב לתגובה זושרון עידן זה גב' כהן מחדרה בחזקת 1000
- 12.אריק בר 30/08/2013 05:47הגב לתגובה זונזכיר ללאומי שהיו לא מעט שנים בהם המחירים עמדו במקומם , ואפילו ירדו מעט, מול היצע נמוך . יש לנו כאן פשוט עדר שרץ - " טבול הראסי " , ממש ללא קשר להיצע . ענין של זמן , כי זו ספינה כבדה , אבל זה יקרה .......
- 11.עשו מיליארדים ע"ח העדר הפראייר=מיתון קשה=בועה50%פיצוץ!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 30/08/2013 01:23הגב לתגובה זו
- 10.למה נותנים לבנק במה לדבר, במקום שיש להם אינטרס?! (ל"ת)מצחיק בנ קלאומי 29/08/2013 18:41הגב לתגובה זו
- 9.astern 29/08/2013 14:31הגב לתגובה זולבטל מס על ההון. לאכוף מס על משכירי דירות מהכנסות שכירות. זה יהפוך את ההשקעה בהון לכדאית יותר מהשקעה בנדלן, מה שיוביל להורדת מחירים.
- 8.בונים כמו מטורפים והפראיירים קונים (ל"ת)בחדרה 29/08/2013 13:49הגב לתגובה זו
- יועץ ליוצמכים 29/08/2013 16:47הגב לתגובה זויש אנשים ריאליים לא משלמים שכירות ולא חוזרים להורים משתעבדים נקודה.
- 7.חיים 29/08/2013 13:40הגב לתגובה זויש לו אינטרס מכך...חץ וחלילה אים המחירים ירדו הוא בבעיה רצינית עים המשכנתאות אבל הכל תלוי בממשלה 50 אחוז מחיר הדירה זה מיסים והקרקע מחירים מופקעים של מינהל מקרקעי ישראל לא חסרים גנבים בדרך..בסוף זה יתפוצץ בגדול..
- 6.א.ק. 29/08/2013 13:37הגב לתגובה זואחר שיבנה ממשלתית מאות אלפי דירות. אחרי ההסכם עם הפלשתים, דעת הקהל תתפנה אך ורק לדבר אחד: יוקר המחיה שעיקרו בעיית הדיור. אז, נראה איזו מפלגה תיקח את השלטון. אני בטוח שזה לא יהיה הליכוד או דומיהם. אצלהם דיור נתפס כמותרות לאדם...זה משהו מובנה בחינוך שלהם מהמאה שעברה...משהו מעוות בציונות שלהם, לכל יהודי תהיה דירה ששוווה מיליונים...זה התפיסה שלהם, שטובה רק לאלו שיש להם כבר...והערבים בכלל גרים בארמונות משלהם...
- astern 29/08/2013 16:59הגב לתגובה זודעת הקהל בבחירות האחרונות התמקדה ביוקר המחיה - וכך לפיד עלה לשלטון.
- 5.מירב 29/08/2013 12:52הגב לתגובה זונראה כי המחירים מתחילים להתאזן
- זה פתח בלי תקווה (ל"ת)פתח תקווה 29/08/2013 13:50הגב לתגובה זו
- 4.סרגיי 29/08/2013 12:52הגב לתגובה זואז לא משנה מה יהיה המלאי אנשים לא יקנו ומחירים לא יעלו...
- זה שוק של האלפיון בכללל (ל"ת)איזה אנשים ? 30/08/2013 12:14הגב לתגובה זו
- 3.יהודים יקרים 29/08/2013 12:29הגב לתגובה זותתמכו בכלכלה שבנויה על הכתפיים שלכם ותעבדו להחזיר חובות גם הבנקים ירויחו גם המדינה תרויח ורק אתם תפסידו כשהכל יתפוצץ לכם בפרצוף
- אא 29/08/2013 13:51הגב לתגובה זוחייבים חדלי פרעון, הממשלה כבר תהיה חייבת לעזור ולעשות שמיטת חובות או הסדרי חוב מבלי להוציא את הדיירים לדירות אחרות בכח...
- 2.מס רכוש על דירות להשקעה יגרום למשקיעים לשחרר דירות (ל"ת)המחירים ירדו 29/08/2013 12:27הגב לתגובה זו
- 1.יוני 29/08/2013 12:24הגב לתגובה זוit's as simple as that!
- עודד 29/08/2013 12:53הגב לתגובה זולצערי אתה כנראה תרד לבד... כי יש לנו עם שלא יודע להישאר מאוחד מול מציאות חיים לא הגיונית ולהפסיק לקנות למס' חודשים.
- צודק 29/08/2013 13:49דירה על הנייר
- דני 29/08/2013 13:21הוא לא ירד לבד. זה בטוח.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
יוסי פרשקובסקי. קרדיט: טל גבעוניפורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
פרשקובסקי פרשקובסקי פרשקובסקי 0% מדווחת על אחת העסקאות הגדולות בשוק הנדל"ן המסחרי השנה. מכירת שטחי מסחר בשטח כולל של כ-2,300 מ"ר לקבוצת אורכיד ספורטס קארס, היבואנית הרשמית של מותגי פורשה ובנטלי בישראל, תמורת כ-69 מיליון שקל. במתחם, שייבנה בפרויקט South Gate בהרצליה פיתוח, צפוי לקום אולם התצוגה החדש של מותגי היוקרה.
העסקה משקפת מחיר של כ-30 אלף שקל למ"ר שזה בטווח העליון עד מעל המחירים בשוק, שנעים בין כ-16,500 לכ-24,000 שקל למ"ר. לשם השוואה, משרד בשטח 67 מ"ר ברחוב משכית נמכר לאחרונה בכ-16,493 שקל למ"ר, בעוד משרד ברמת גימור גבוהה (דרגת איכות A) נסגר בכ-24,219 שקל למ"ר. אולי הפער הזה מגיע לא רק בגלל המותגים שמעורבים בו אלא גם בגלל הפרויקט עצמו מגדל עסקים שנבנה באחד הצמתים המרכזיים בישראל, על גבול תל אביב והרצליה, בסמוך למטה Wix ומיקרוספט ובקרבת מקום לרכבת הקלה.
פרשקובסקי מתקשה בתקופה האחרונה למכור דירות. ברבעון השני של 2025, פרשקובסקי מכרה 24 דירות לפי הדיווחים לרבעון השני, 47% ירידה לעומת 46 דירות שמסרה רבעון מקביל הירידה החדה נמשכת כבר מספר חודשים, עם ממוצע של כ-13 דירות בלבד לחודש מתחילת השנה. ייתכן שבחברה מנסים כעת לנווט לעבר תחום המשרדים, שרושם בתקופה האחרונה סימני התאוששות.
פורשה ובנטלי תופסות מקום
קבוצת אורכיד ספורטס קארס, שרכשה את השטחים מפרשקובסקי, נחשבת לאחת היבואניות הבולטות של רכבי פרימיום באירופה ובמזרח התיכון, עם ניסיון של למעלה מ-30 שנה בניהול סוכנויות רכב יוקרה. הקבוצה מחזיקה בזיכיונות בלעדיים של פורשה ובנטלי במספר מדינות, וכעת היא מרחיבה את פעילותה בישראל עם הקמת מתחם תצוגה חדש.
- פרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
- 18.8 מיליון שקל לשתי דירות - האם זה משקף את השוק או מסתיר את המשבר?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יוסי פרשקובסקי, יו"ר דירקטוריון פרשקובסקי השקעות ובנין, התייחס לעסקה ואמר: "הבניין היוקרתי ביותר בהרצליה פיתוח גאה לארח את מותגי העל פורשה ובנטלי. לאחר ההצלחה המרשימה בשלב א', במסגרתו מכרה החברה משרדים בהיקף של מעל 150 מיליון שקל, בימים הקרובים נצא במבצע ייחודי להשלמת מכירות שלב ב'. מדובר בפרויקט עם פוטנציאל השבחה גבוה בזכות מיקומו האסטרטגי, הבינוי הייחודי בניצוחו של האדריכל משה צור ובזכות החשיפה שלו לכביש החוף."
