לאומי: "מלאי הדירות ממשיך להצטמצם, התנאים מראים שהמחיר ימשיך לעלות"
בחודש יולי נרשם גידול של 21% במכירת דירות חדשות מקבלן, כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בחודש יולי נמכרו 2,234 דירות ביוזמה פרטית וציבורית (נתונים מנוכי עונתיות). כלכלני בנק לאומי אומרים היום בבלוג לאומי כי רמה זו משקפת קצב שנתי של 26.8 אלף יחידות דיור ושיא מכירות מאז חודש אוגוסט 2012 אשר התאפיין ברמת ביקושים חריגה על רקע הקדמת רכישות של דירות עקב העלאת המע"מ בחודש ספטמבר 2012.
"המשך העלייה בהיקף המכירות מתרחשת, בין היתר, על רקע רמת הריביות הנמוכה בשוק המשכנתאות בהשוואה היסטורית. גורמים נוספים אשר תרמו למגמת הגידול בביקושים כללו את הצפי להעלאת שיעורי המס על רכישת דירות בחודש אוגוסט, אשר הביאה, כפי הנראה להקדמת רכישה של דירות. בנוסף, נמשכת מגמת העלייה בשכר הדירה כאשר להערכתנו, מגמה זו עשויה להימשך בהמשך השנה וב-2014 כתוצאה ממגוון גורמים ובכך להביא לצמצום הפער שנפתח בשנים האחרונות בין שיעורי הגידול השנתיים של שכר הדירה לבין העלייה במחירי הדיור", אומרים כלכלני הבנק.
"מלאי הדירות אינו מספק את הצרכים הדמוגרפיים"
נציין כי בחודש יוני נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 5 מיליארד שקל, לעומת ממוצע חודשי של 4.4 מיליארד שקל מתחילת השנה. על רקע הגידול בהיקף האשראי לדיור, העלייה המתמשכת במחירי הדיור, ועל מנת להפחית את סיכוני האשראי של הלווים והבנקים, פרסם בשבוע שעבר המפקח על הבנקים טיוטת הנחיות המגבילות את שיעור ההחזר מההכנסה החודשית של הלווה לרמה של עד 50%, את חלק ההלוואה שניתן בריבית משתנה (שני שליש מסך התמהיל) ואת התקופה הסופית לפירעון ההלוואה (עד 30 שנים).
כלכלני הבנק מסבירים כי למרות ההנחיות והמגבלות החדשות של בנק ישראל, אשר צפויות להשפיע באופן מסוים, וככל הנראה במתינות, על רמת הביקושים לדיור, צד ההיצע, המושפע בין היתר מהיקף אישורי והתחלות הבניה והמלאי הבלתי מכור, עדיין אינו מספק את הצרכים הדמוגרפיים וההשקעתיים של המשק.
ירידה בחודשי ההיצע
תוך כך, בחודש יולי נמשכה מגמת הירידה במלאי הבלתי מכור של דירות חדשות. רמת המלאי ירדה לרמה של 15,417 בחודש יולי, ומשקפת ירידה של 7.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, דבר אשר תמך (יחד עם הגידול במכירות) בהמשך מגמת ירידה של "חודשי ההיצע" לרמה של 10.1 חודשים בחודש יולי, על פי נתונים מנוכי עונתיות. להערכתנו, רמה זו של חודשי היצע, משקפת תנאים להמשך עליית מחירי דירות.
להערכת כלכלני הבנק, "מלבד מרכזיותו של צד ההיצע, התפתחות קצב המכירות ושיעורי השינוי במחירי הדיור, יושפעו בטווח הקצר-בינוני, בין היתר מהציפיות לגבי כיוון הריבית, אלטרנטיבות ההשקעה השונות, ובפרט הריבית הריאלית לטווח ארוך במשק, צמיחת המשק ומצב שוק העבודה. במידה ותחול עלייה בהיקפי אישורי והתחלות הבניה בהתאם לצרכי המשק (לכל הפחות 45,000 יח"ד בשנים הקרובות) אזי עשויה לחול התמתנות בכוחות הפועלים לעליית מחירים".
- 18.אסף 31/08/2013 10:23הגב לתגובה זואם למחירים היה עוד לאן לעלות אז הם היו שם כבר מזמן,לצערם של האינטרסנטים למיניהם המחירים כבר מזמן עברו את השיא ומוחזקים בכוח ברמתם הגבוהה כבר הרבה זמן.אם מחירי השכירות לא יעלו משמעותית(מה שלא יקרה כי גם ככה הם אחרי השיא)מה שיעלה את אחוז התשואה על השכרת דירות והכנסתם של משקיעים חדשים לשוק אז הדרך של המחירים היא לכיוון אחד וזה למטה(אלה אם כן השכר במשק יכפיל את עצמו פתאום,חחחח...).אל תתנו להם לעבוד עליכם!!!
- 17.אנונימי 31/08/2013 08:10הגב לתגובה זובסופו של דבר יגמר לציבור הכסף של ההורים החסכונות וההלוואות של הבנקים למה הנגיד והמפקח דורשים 50% כי הם רוצים להגן על הבנקים ביום של הצלילה שלפחות תהיה ירידה של 40%
- 16.אנונימי 31/08/2013 08:00הגב לתגובה זוכאשר מייקרים את המרכז(יעני חדרה-גדרה) אז הם דוחפים את הציבור המסכן מגדרה עד עזה ומחדרה עד קירית שמונה והכי חשוב ליישב את השטחים ליד טייבה אום אל פאחם וליד השטחים בין יישובי הבדויים כן זה חשוב כי הפלישה לשטחים של הבני דודים מחלישה את המדינה...
- 15.חובה לגרום למשקיעי נדלן למכור דירות להשקעה - ע"י מיסוי (ל"ת)לא חסרות דירות 30/08/2013 13:31הגב לתגובה זו
- 14.לפיד הבטיח להחזיר את מחירי הנדלן למה שהיה ב- 2007 (ל"ת)יש עתיד 30/08/2013 13:30הגב לתגובה זו
- 13.בטח ידע 30/08/2013 12:13הגב לתגובה זושרון עידן זה גב' כהן מחדרה בחזקת 1000
- 12.אריק בר 30/08/2013 05:47הגב לתגובה זונזכיר ללאומי שהיו לא מעט שנים בהם המחירים עמדו במקומם , ואפילו ירדו מעט, מול היצע נמוך . יש לנו כאן פשוט עדר שרץ - " טבול הראסי " , ממש ללא קשר להיצע . ענין של זמן , כי זו ספינה כבדה , אבל זה יקרה .......
- 11.עשו מיליארדים ע"ח העדר הפראייר=מיתון קשה=בועה50%פיצוץ!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 30/08/2013 01:23הגב לתגובה זו
- 10.למה נותנים לבנק במה לדבר, במקום שיש להם אינטרס?! (ל"ת)מצחיק בנ קלאומי 29/08/2013 18:41הגב לתגובה זו
- 9.astern 29/08/2013 14:31הגב לתגובה זולבטל מס על ההון. לאכוף מס על משכירי דירות מהכנסות שכירות. זה יהפוך את ההשקעה בהון לכדאית יותר מהשקעה בנדלן, מה שיוביל להורדת מחירים.
- 8.בונים כמו מטורפים והפראיירים קונים (ל"ת)בחדרה 29/08/2013 13:49הגב לתגובה זו
- יועץ ליוצמכים 29/08/2013 16:47הגב לתגובה זויש אנשים ריאליים לא משלמים שכירות ולא חוזרים להורים משתעבדים נקודה.
- 7.חיים 29/08/2013 13:40הגב לתגובה זויש לו אינטרס מכך...חץ וחלילה אים המחירים ירדו הוא בבעיה רצינית עים המשכנתאות אבל הכל תלוי בממשלה 50 אחוז מחיר הדירה זה מיסים והקרקע מחירים מופקעים של מינהל מקרקעי ישראל לא חסרים גנבים בדרך..בסוף זה יתפוצץ בגדול..
- 6.א.ק. 29/08/2013 13:37הגב לתגובה זואחר שיבנה ממשלתית מאות אלפי דירות. אחרי ההסכם עם הפלשתים, דעת הקהל תתפנה אך ורק לדבר אחד: יוקר המחיה שעיקרו בעיית הדיור. אז, נראה איזו מפלגה תיקח את השלטון. אני בטוח שזה לא יהיה הליכוד או דומיהם. אצלהם דיור נתפס כמותרות לאדם...זה משהו מובנה בחינוך שלהם מהמאה שעברה...משהו מעוות בציונות שלהם, לכל יהודי תהיה דירה ששוווה מיליונים...זה התפיסה שלהם, שטובה רק לאלו שיש להם כבר...והערבים בכלל גרים בארמונות משלהם...
- astern 29/08/2013 16:59הגב לתגובה זודעת הקהל בבחירות האחרונות התמקדה ביוקר המחיה - וכך לפיד עלה לשלטון.
- 5.מירב 29/08/2013 12:52הגב לתגובה זונראה כי המחירים מתחילים להתאזן
- זה פתח בלי תקווה (ל"ת)פתח תקווה 29/08/2013 13:50הגב לתגובה זו
- 4.סרגיי 29/08/2013 12:52הגב לתגובה זואז לא משנה מה יהיה המלאי אנשים לא יקנו ומחירים לא יעלו...
- זה שוק של האלפיון בכללל (ל"ת)איזה אנשים ? 30/08/2013 12:14הגב לתגובה זו
- 3.יהודים יקרים 29/08/2013 12:29הגב לתגובה זותתמכו בכלכלה שבנויה על הכתפיים שלכם ותעבדו להחזיר חובות גם הבנקים ירויחו גם המדינה תרויח ורק אתם תפסידו כשהכל יתפוצץ לכם בפרצוף
- אא 29/08/2013 13:51הגב לתגובה זוחייבים חדלי פרעון, הממשלה כבר תהיה חייבת לעזור ולעשות שמיטת חובות או הסדרי חוב מבלי להוציא את הדיירים לדירות אחרות בכח...
- 2.מס רכוש על דירות להשקעה יגרום למשקיעים לשחרר דירות (ל"ת)המחירים ירדו 29/08/2013 12:27הגב לתגובה זו
- 1.יוני 29/08/2013 12:24הגב לתגובה זוit's as simple as that!
- עודד 29/08/2013 12:53הגב לתגובה זולצערי אתה כנראה תרד לבד... כי יש לנו עם שלא יודע להישאר מאוחד מול מציאות חיים לא הגיונית ולהפסיק לקנות למס' חודשים.
- צודק 29/08/2013 13:49דירה על הנייר
- דני 29/08/2013 13:21הוא לא ירד לבד. זה בטוח.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
