לאומי: "מלאי הדירות ממשיך להצטמצם, התנאים מראים שהמחיר ימשיך לעלות"

בחודש יולי נרשם גידול של 21% במכירת דירות חדשות מקבלן, כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בחודש יולי נמכרו 2,234 דירות ביוזמה פרטית וציבורית (נתונים מנוכי עונתיות). כלכלני בנק לאומי אומרים היום בבלוג לאומי כי רמה זו משקפת קצב שנתי של 26.8 אלף יחידות דיור ושיא מכירות מאז חודש אוגוסט 2012 אשר התאפיין ברמת ביקושים חריגה על רקע הקדמת רכישות של דירות עקב העלאת המע"מ בחודש ספטמבר 2012.

"המשך העלייה בהיקף המכירות מתרחשת, בין היתר, על רקע רמת הריביות הנמוכה בשוק המשכנתאות בהשוואה היסטורית. גורמים נוספים אשר תרמו למגמת הגידול בביקושים כללו את הצפי להעלאת שיעורי המס על רכישת דירות בחודש אוגוסט, אשר הביאה, כפי הנראה להקדמת רכישה של דירות. בנוסף, נמשכת מגמת העלייה בשכר הדירה כאשר להערכתנו, מגמה זו עשויה להימשך בהמשך השנה וב-2014 כתוצאה ממגוון גורמים ובכך להביא לצמצום הפער שנפתח בשנים האחרונות בין שיעורי הגידול השנתיים של שכר הדירה לבין העלייה במחירי הדיור", אומרים כלכלני הבנק.

"מלאי הדירות אינו מספק את הצרכים הדמוגרפיים" נציין כי בחודש יוני נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 5 מיליארד שקל, לעומת ממוצע חודשי של 4.4 מיליארד שקל מתחילת השנה. על רקע הגידול בהיקף האשראי לדיור, העלייה המתמשכת במחירי הדיור, ועל מנת להפחית את סיכוני האשראי של הלווים והבנקים, פרסם בשבוע שעבר המפקח על הבנקים טיוטת הנחיות המגבילות את שיעור ההחזר מההכנסה החודשית של הלווה לרמה של עד 50%, את חלק ההלוואה שניתן בריבית משתנה (שני שליש מסך התמהיל) ואת התקופה הסופית לפירעון ההלוואה (עד 30 שנים).

כלכלני הבנק מסבירים כי למרות ההנחיות והמגבלות החדשות של בנק ישראל, אשר צפויות להשפיע באופן מסוים, וככל הנראה במתינות, על רמת הביקושים לדיור, צד ההיצע, המושפע בין היתר מהיקף אישורי והתחלות הבניה והמלאי הבלתי מכור, עדיין אינו מספק את הצרכים הדמוגרפיים וההשקעתיים של המשק.

ירידה בחודשי ההיצע תוך כך, בחודש יולי נמשכה מגמת הירידה במלאי הבלתי מכור של דירות חדשות. רמת המלאי ירדה לרמה של 15,417 בחודש יולי, ומשקפת ירידה של 7.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, דבר אשר תמך (יחד עם הגידול במכירות) בהמשך מגמת ירידה של "חודשי ההיצע" לרמה של 10.1 חודשים בחודש יולי, על פי נתונים מנוכי עונתיות. להערכתנו, רמה זו של חודשי היצע, משקפת תנאים להמשך עליית מחירי דירות.

להערכת כלכלני הבנק, "מלבד מרכזיותו של צד ההיצע, התפתחות קצב המכירות ושיעורי השינוי במחירי הדיור, יושפעו בטווח הקצר-בינוני, בין היתר מהציפיות לגבי כיוון הריבית, אלטרנטיבות ההשקעה השונות, ובפרט הריבית הריאלית לטווח ארוך במשק, צמיחת המשק ומצב שוק העבודה. במידה ותחול עלייה בהיקפי אישורי והתחלות הבניה בהתאם לצרכי המשק (לכל הפחות 45,000 יח"ד בשנים הקרובות) אזי עשויה לחול התמתנות בכוחות הפועלים לעליית מחירים".