טריוויה נדל"ן: כמה דירות בערד ניתן לקנות במחיר של דירת 5 חדרים בת"א? 8 'נקודות חמות' מדו"ח משרד השיכון

האם שוק הנדל"ן משנה כיוון? השבוע פרסם משרד הבינוי והשיכון נתונים אודות מחירי הדירות ב-112 ישובים ברחבי הארץ עבור הרבעון השני של 2013. לפי הנתונים, מחירי הדירות ירדו ברבעון האחרון בשיעור של 3.8% ואילו מחירן של הדירות החדשות צנח 10.5%. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטסיטיקה שפורסמו אתמול נרשמה ירידה מתונה יותר של 1.3% במחירים.

מומחים רבים מתחום הנדל"ן מטילים ספק באמינות נתוני משרד הבינוי והשיכון, לאור העובדה שהם כוללים את סך העסקאות שנעשו והדבר יוצר עיוותים לא מעטים. כך לדוגמה, אם נמכרו יותר דירות קטנות שעולות פחות - המשמעות היא כאילו המחירים ירדו, ואין זו המציאות. ובכל זאת, ניתוח הנתונים מספק מספר אנקדוטות מעניינות:

1. אבן יהודה היא הישוב היקר ביותר בישראל ברבעון השני עם מחיר ממוצע של 2.44 מיליון שקל. במקום השני מדורגת רעננה עם מחיר ממוצע של 2.24 מיליון שקל, ובמקום השלישי נמצאת תל מונד עם מחיר ממוצע של 2.194 מיליון שקל. ברבעון הראשון תל אביב הייתה במקום הראשון עם מחיר ממוצע של 2.18 מיליון שקל, אולם ברבעון השני מחירי הדירות בעיר המבוקשת ביותר ירדו ריאלית 5.8%.

2. הישוב הזול ביותר בארץ הוא קריית שמונה עם רמת מחירים ממוצעת של 492.5 אלף שקל, כלומר במחיר של בית באבן יהודה ניתן לרכוש כ-5 דירות בעיר. במקום השני נמצאת ירוחם עם רמת מחירים ממוצעת של 564.7 אלף שקל ובמקום השלישי נמצאת ערד עם מחיר ממוצע של 576.3 אלף שקל. נציין שבערד נרשם זינוק המחירים החד ביותר במדינה בשיעור של 36.8% (עניין תמוהה כמובן).

3. בירוחם תוכלו לרכוש דירת 3 חדרים יד שנייה במחיר ממוצע של 302.5 אלף שקל, סגמנט הדירות הזול ביותר בארץ. יקרה קצת יותר היא העיר קריית שמונה עם מחיר ממוצע של 325.7 אלף שקל. במקום השלישי, למרות הזינוק המטאורי במחירים ברבעון השני, נמצאת ערד עם מחיר ממוצע של 351 אלף שקל.

4. סגמנט דירות ה-5 חדרים החדשות בתל אביב הוא היקר ביותר בארץ (אין מידע בנוגע לבתים פרטיים ופנטהאוזים הנחשבים למוצרי קצה) עם מחיר ממוצע של 3.218 מיליון שקל. סגמנט זה רשם ירידה של 4.9% ברבעון השני ובתל אביב התרסק ב-19.4%. במחיר דירה זו ניתן לרכוש יותר מ-10 דירות 3 חדרים מיד שנייה בירוחם ו-9 בערד.

5. בקרב הדירות החדשות חיפה רשמה את עליית המחירים החדה ביותר של 26.9% חרמה של 1.525 מיליון שקל. אחריה נמצאת טבריה עם זינוק של 22.2% במחירים לרמה של 841 אלף שקל ואחריה מודיעין עילית עם 15.5% רמה של כ-1.05 מיליון שקל. בקצה השני של הסקאלה, מחירי הדירות החדשות בקריית מלאכי רשמו צניחת מחירים של 20% לרמה של 840 אלף שקל. אחריה נמצאת עפולה עם ירידה של 19.3% לרמה של 730.9 אלף שקל ובית"ר עילית עם ירידה של 17.5% לרמה של 868 אלף שקל.

6. בקרב דירות יד שנייה, בית שאן רשמה את עליית המחירים החדה ביותר בשיעור של 28.8% חרמה של 620.4 אלף שקל ואחריה נמצאות נצרת עם עליית מחירים של 25.3% לרמה של 641.2 אלף שקל ופרדס חנה כרכור עם עלייה של 18.9% לרמה של 1.366 מיליון שקל. הצונחת הגדולה ביותר בסגמנט זה היא רמת השרון עם ירידה של 17.5% לרמה של 1.973 מיליון שקל ואחריה נמצאות מבשרת ציון עם ירידה של 12% לרמה של 1.997 מיליון שקל ושוהם ושלומי עם ירידה של 11.4% לרמות של 1.948 מיליון שקל ו-609 אלף שקל.

7. מחירן של דירות חדשות בקריית מוצקין גבוה ב-116% ממחירן של דירות יד שנייה 1.585 מיליון שקל לעומת 733.5 אלף שקל בדירות היד שנייה. הפער נובע ככל הנראה מהדירות הגדולות משמעותית בקרב הדירות החדשות. בבית"ר עילית הדירות החדשות זולות ב-20.75% בהשוואה לדירות הישנות, ככל הנראה בעקבות בנייתן של יותר דירות קטנות במקום. בסך הכול הדירות החדשות בארץ יקרות ב-21.3% בהשוואה לדירות היד שנייה, 1.389 מיליון שקל לדירה חדשה ממוצעת מול 1.145 מיליון שקל לדירה יד שנייה ממוצעת.

8. ברמה השנתית, קריית אונו רשמה את עליית המחירים החדה ביותר בשיעור של 76.4% מרמה של ממוצעת של 1.048 מיליון שקל לרמה של 1.87 מיליון שקל ואחריה נצרת ועומר עם 44.2% ו-34.3% בהתאמה. בשלומי נרשמה צניחת המחירים החדה ביותר בשיעור של 15.6% לרמה ממוצעת של 673.8 אלף שקל לעומת 788.3 אלף שקל בתקופה המקבילה אשתקד. אחריה נמצאות רמת השרון וזכרון יעקב עם ירידת מחירים של 15%.

לסיכום, את המספרים הללו של משרד השיכון אנחנו שוב מזכירים שצריך לקחת בערבון מוגבל, מספיק למשל שבמקום מסוים יבנו פרויקט מגורים גדול בכדי ללמד כאילו המחירים באזור הזה עלו, זה לא נכון - זה המחירים בפרויקט אבל לא בעיר. ובכל זאת הנתונים מספקים אינדיקציות, הרי אם נמכרו יותר דירות קטנות למשל, זה אומר משהו על יכולת הקניה של רוכשי הדירות בישראל. צריך לציין כי ההתייחסות של משרד השיכון היא למקום בהם נעשו לפחות 10 עסקאות, כל שלפחות בבור הזה הם לא נופלים (כלומר עלייה של 28.8% למשל בבית שאן, זה לא בגלל עסקה ספציפית.