מנכ"ל משרד השיכון: "לסגור את הגירעון דרך שוק הנדל"ן - זה שמן על המדורה"

שלמה בן אליהו בתגובה לדבריו של סגן יו"ר אגף התקציבים. "אם היו מטילים מס רכוש על בעלי קרקעות פרטיות במרכז הם מזמן היו בונים"

לירן סהר | 07/07/2013 15:49 (12)

נושאים בכתבה מחירי הדירות מס משרד השיכון ספקולנט

"השחקנים בשוק הדיור רוצים לדעת לאן הם הולכים, מה המיסוי שחל עליהם כדי שיוכלו לתמחר נכונה את כניסתם לשוק ואת הצפי לרווח בפרויקט. נוצר חוסר ודאות מושלם מכל החלטות המינהל מאחר שכל מחוז פירש אותן בצורה אחרת", כך אמר שלמה בן אליהו, מנכ"ל משרד השיכון בכנס 'קודקס החלטות של מועצת מקרקעי ישראל'. "חוסר ההחלטיות והכיוון במיסוי גורמים לחוסר ודאות בשוק, אנשים בולמים את עצמם וממתינים". בנוגע להתבטאותו של ראובן קוגן, סגן יו"ר אגף התקציבים באוצר, כי שוק הנדל"ן יכסה את הגירעון, אמר בן אליהו כי "מדובר בהתבטאות אומללה, לא מכסים את בור התקציב במקום כה בוער שזה בעצם לשפוך שמן למדורה."

בן אליהו התייחס לסוגיית הקבלנים שמחזיקים בקרקעות ואינם בונים ואמר: "הטלת מס רכוש על בעלי קרקע שלא בונים תועמס על רוכשי הדירות. הבעיה היא בקרקעות הפרטיות במרכז הארץ, כאלה שירשו קרקעות ולא מוציאים אותן לשיווק. אם היו מחזירים את מס הרכוש במקרה זה , ברגע שבעלי הקרקעות היו צריכים לשלם כל שנה מס רכוש הם היו ממהרים לעשות עסקאות קומבינציה עם הקבלנים."

"כל שלוש דקות יש יוזמה חדשה, יוצר חוסר ודאות"

שרית דנה, לשעבר המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, אמרה - "יש לנו חוסר ודאות בנוגע לאורך הליך תכנון הבנייה, למעט הוועדה המקומית אין שום זכות להוציא היתר בנייה במקומה. עד שזה יתוקן שום דבר לא ישתנה בתהליכי הרישוי, ללא יצירת סמכות לגורם אחר, למשל ועדת הערר, להוציא היתר בנייה שום דבר לא ישתנה. בעיה נוספת היא שכל שלוש דקות יש יוזמה חדשה, אם חושבים ששצף הרעיונות יוצר ודאות בשוק שיבושם לו."

ד"ר דורון לביא, ראש החוג לכלכלה ולניהול מכללת תל חי, אומר כי "השיח הציבורי היום שמדבר על מחירי הדירות הוא לא שיח נכון, הנושא הנכון הוא אי הוודאות בתנועת המחירים. מאיצים בחברות שמחזיקות בקרקעות לא לבנות - כשחברה קבלנית לא יודעת מה יהיו המחירים בעתיד היא מחזיקה באופציה לבניית דירה, בפועל הופכת לספקולנט, כולנו יודעים שבמצב של אי ודאות המחיר של האופציה עולה. תוריד את אי הוודאות ואת האופציה ויהיו דירות לבנייה. אם מחירי הדירות יכולים לעלות ב-3 שנים ב-80% או לרדת ב-20% היא תלויה במחירי הדירות בעוד שנתיים-שלוש. חברת בנייה שמתחילה את התהליך היום היא יודעת שהיא יכולה להרוויח או להפסיד הרבה. אנחנו דוחפים בחברות הבנייה להחזיק בקרקעות, אנחנו רואים חברות כמו אפריקה ישראל שמוכרת קרקע, אם אפריקה ישראל לא בונה על הקרקעות אז מי כן תבנה. אנחנו רוצים לראות חברות שבונות על הקרקע."

כתבות מעניינות נוספות:

לאומי: "תהיה האטה בביקוש לדירות, התחלות הבנייה יובילו להתייצבות בשוק"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

10.
מס רכוש על דירות להשקעה יצמצם גם את הגירעון משמעותית (ל"ת)
להורדת מחירי הנדלן: 08/07/2013 18:10
הגב לתגובה זו
9.
לפיד ובנט שיקרו ואף אחד לא יוצא לרחוב מדינת חלם (ל"ת)
לפיד שיקר! 08/07/2013 09:19
הגב לתגובה זו
8.
בושה לממשלה ולעומד בראשה שגרמו לבועת הנדל"ן הגדולה (ל"ת)
שמאי 08/07/2013 00:41
הגב לתגובה זו
7.
אם המדינה תיקח 60% מהקרקעות החקלאיות במרכז יהיה טוב (ל"ת)
בואו נאמר אמת 07/07/2013 22:07
הגב לתגובה זו
6.
קיים היצע גדולה=שנים בלוף להרצת פראייר=בועהבפיצוץ=מיתון (ל"ת)
מדינה=בלוף לפראייר 07/07/2013 17:45
הגב לתגובה זו
5.
עושים מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועה50%בפיצוץ בפני הגנב (ל"ת)
קבלן,בנק,ממשל=גנבים 07/07/2013 17:42
הגב לתגובה זו
4.
יקיר 07/07/2013 16:43
הגב לתגובה זו
אתם,אבל באמת, אתם ,דפוקים בשכל,טיפשים ,מתומטמים נקודה. תורידו את מחירי הדיור , עכשיו, לפני ההפגנות בכיכר מסתובבים סביב הזנב, ולא עושים דבר, לפחות לא רואים, מה שקורה זה הפוך,המחירים רק עולים,תחשבו הפוך ,לעזאזל אתכם,תשחררו קרקעות ותורידו מסים,תנו תמריצים למי שבונה , ולא להעניש את מי שלא בונה, מחשבה דפוקה יש לכם. שרון היה פותר את הבעיה מזמן, או אולי במחשבה שנייה אתם עובדים עלינו לא רוצים להוריד מחירים ע"מ לא לפגוע בבנקים שקרנים טיפשים.
3.
אזרח 07/07/2013 16:36
הגב לתגובה זו
זכאים דירה ריאשונה לבין משדרגים ומשקיעים בנדלן שתי קבוצות שונות שכל זמן שהם מחוברים כמיקשה אחת השוק ימשיך להישתולל והצבור שבאמת זקוק לפיתרון דיור ימצא עצמו במשבר ובקשיים ובלי פיתרון
לא בקבע 07/07/2013 17:13
הגב לתגובה זו
אל תצפה מהם לפעול למען הכלל כי כל עוד המשכורות המנופחות, הפנסיה התקציבית-הכפולה-המוקדמת וההטבות דופקות אין להם אינטרס לשנות את המצב. ביום שהם יבינו שסחיטת מעמד הביניים עד לשד עצמותיו עלול לפגוע להם בכיס, ז"א שלי ולך ייגמר הכסף לממן את החגיגות שלהם, אז הם יתעוררו.
אזרח 08/07/2013 00:35
שברובם תורמים את חלקם למדינה כחיילים כלוחמים וכאזרחים שבונים את הארץ ותורמים בכל התחומים והמדינה בוגדת בהם ומייאשת אותם וחלקם פשוט מהגרים מהארץ
2.
רק מרויחים ולא משלמים מיסים רווח נקי (ל"ת)
יורשי קרקעות 07/07/2013 16:02
הגב לתגובה זו
1.
מס רכוש 2 % בשנה (ל"ת)
sr 07/07/2013 15:58
הגב לתגובה זו

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.65% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן