טריוויה נדל"ן: כמה דירות בק"ש ניתן לקנות במחיר של דירת 5 חדרים בת"א? שבע אנקדוטות מנתוני משרד השיכון
מחירי הדירות הדוהרים ללא הפסקה ממשיכים להעיק על בני מעמד הביניים , אשר בעקבות
השבוע פרסם משרד הבינוי והשיכון נתונים
מומחים רבים מתחום הנדל"ן מטילים ספק באמינות נתוני משרד הבינוי והשיכון, לאור העובדה שכוללים את סך העסקאות בכל עיר, גם את יוצאות הדופן, ואינן כוללות סטיית תקן. אך למרות האמור, ניתוח הנתונים מספק מספר אנקדוטות מעניינות:
1. תל אביב הייתה ברבעון הראשון העיר היקרה ביותר בישראל עם מחיר דירות ממוצע של 2,181,744 שקל. במקום השני מדורגת שוהם עם מחיר ממוצע של 2,176,839 שקל ובמקום השלישי נמצא הישוב מבשרת ציון עם מחיר ממוצע של 2,066,411 שקל.
2. הישוב הזול ביותר בארץ הוא ערד עם רמת מחירים ממוצעת של 414,517 שקל, כלומר במחיר של דירה ממוצעת בתל אביב ניתן לרכוש יותר מ-5 דירות בעיר. במקום השני נמצאת קריית שמונה עם רמת מחירים ממוצעת של 480,977 שקל ובמקום השלישי קצרין עם מחיר ממוצע של 519,527 שקל.
3. בקריית שמונה תוכלו לרכוש דירת 3 חדרים יד שנייה במחיר ממוצע של 350,333 שקל, סגמנט הדירות הזול ביותר בארץ. יקרה מעט יותר הוא הישוב מעלות תרשיחא עם מחיר ממוצע של 353,833 שקל. במקום השלישי נמצא הישוב מגדל העמק עם רמת מחירים של 355,347 שקל.
4. סגמנט דירות ה-5 חדרים החדשות בתל אביב הוא היקר ביותר בארץ עם מחיר ממוצע של 3,929,673 שקל. מחיר הדירות מסוג זה זינק 17% בשנה החולפת -6.6% מהרבעון שעבר. במחיר דירה זו ניתן לרכוש יותר מ-11 דירות 3 חדרים מיד שנייה בקריית שמונה.
5. בקרב הדירות החדשות אשדוד רשמה את עליית המחירים החדה ביותר של 32.3% לרמה של 1,665,076 שקל. אחריה נמצאת קריית מלאכי עם זינוק של 28.8% במחירים לרמה של 1,012,000 שקל ואחריה תל אביב עם זינוק של 24% לרמה ממוצעת של 2,690,000 שקל. בקצה השני של הסקאלה מחירי הדירות החדשות בחיפה רשמו צניחת מחירים של 32.9% לרמה של 1,194,179 שקל. אחריה נמצאות בת ים עם ירידה של 12.1% לרמה של 1,560,038 שקל וטבריה עם ירידה של 11.4% לרמה של 682,276 שקל.
6. בקרב דירות היד שנייה הישוב צור הדסה רשם את עליית המחירים החדה ביותר של 30.3% לרמה של 1,667,055 שקל ואחריו נמצאות הערים עכו עם עלייה של 25% לרמה של 583,005 שקל ולוד עם עלייה של 22.8% לרמה של 687,696 שקל. הצונחת הגדולה ביותר בסגמנט זו היא ערד עם ירידה של 21.3% לרמה של 381,616 שקל ואחריה נמצאות בית שאן עם ירידה של 17.5% לרמה של 501,327 שקל ורמת השרון עם ירידה של 14.9% לרמה של 1,856,094 שקל.
7. מחירן של דירות חדשות בקריית ים גבוה ב-96.5% ממחיר דירות היד שנייה 1,236,318 שקל לעומת 629,157 שקל לדירות יד השנייה. הפער נובע ככל הנראה מהדירות הגדולות משמעותית בקרב הדירות החדשות. מחירן של דירות יד שנייה בכפר יונה גבוה ב-16.6%ממחיר דירות יד ראשונה 1,546,025 שקל לעומת 1,325,601 שקל. הפער נובע ככל הנראה מכך שעיקר המכירות בסקטור יד השנייה היה של בתים צמודי קרקע, לעומת דירות רגילות ביד ראשונה.
כתבות מעניינות נוספות:
- 10.שוזי 19/05/2013 17:22הגב לתגובה זוכדי שנוכל בכיף לעבור לשם ולעבוד במרכז הארץ.
- 9.הסופר טנקר 16/05/2013 12:01הגב לתגובה זונ
- 8.סוחר בבורסה 15/05/2013 17:46הגב לתגובה זונעשה את זה הכי פשוט שאפשר הביקוש גובר על ההצע ולכן המחירים יעלו עוד למי שיש דירה רוצה עוד אחת למי שאין דירה רוצה דירה מדינה קטנה היהודים בורחים מחול מכמה סיבות בקיצור מי שחושב שהמחירים ירדו חי באשלה זה פשוט לא אפשרי
- 7.הקפאה לאומית: גליל ים, ראש העין, צריפין, מודיעין, חריש, (ל"ת)הסופר טנקר 15/05/2013 15:24הגב לתגובה זו
- 6.יאיר 15/05/2013 13:40הגב לתגובה זובשבוע הבא: כמה מכוניות סובארו מודל 1980 ניתן לקנות במחיר של מרצדס 350 ספורט חדשה...... בעוד שבועיים: כמה מכנסי ג׳ינס מהשוק ברמלה ניתן לקנות במחיר.......עיתונאים כלכליים אעלק :))))
- 5.מי????????. 15/05/2013 13:25הגב לתגובה זואו מיליון שש מאות באשדוד. שבמחיר כזה אני מוצא אחלה דירה בגוש דן
- 4.קןנספירציה שקר להרצת פראייר=תזהרו בועה בפיצוץ=מיתון (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 15/05/2013 13:00הגב לתגובה זו
- 3.מעל שנה דמגוגיה שקר לפראייר=סופרבועה בפיצוץבפני החזירים (ל"ת)פרסום להרצת פראייר 15/05/2013 12:57הגב לתגובה זו
- 2.אין עתיד 15/05/2013 12:04הגב לתגובה זושווה חצי? זה הנבלה שנבחר . הוא רוצה שתגורו כל חייכם בשכירות שום דבר בשלטון הזה לא ישתנה עד שכל הטמבלים יבינו שלא קונים דירות
- 1.נחשו מי לא יקנה דירה עד שלא תוזילו ב 50%? (ל"ת)טריויה לממשלה 15/05/2013 12:01הגב לתגובה זו
- נחש למי לעולם לא תהייה דירה ? (ל"ת)יאיר 15/05/2013 13:27הגב לתגובה זו
- ליאיר 15/05/2013 14:21שיהיה לו מה לאכל? השלטון צריך אנשים מהסוג שלך כל עוד יש כאלה זה מבטיח לביבי להגדיל הוצאות על 3 הדירות שיש לו. להתקין מיטה מזהב במטוס כל עוד יש נתין מטומטם שלוקח משכנתא ועובד מהבוקר עד הלילה להחזירה. עם טיפש מגיע לו מנהיגים כמו ביבי ולפיד השקרנים
- נחש מי יבכה כשהרכוש שלו יצנח פלאות? (ל"ת)זה יהיר לפיד? 15/05/2013 14:18
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
