"רצוי שהממשלה לא תשווק קרקע בקצב שיגרום לירידה דרסטית במחיר הדירות"
הבוקר התרעם סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל, בדיון בנושא שוק הדיור בוועדת הכספים, על כך
ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר, התייחס לסוגיות ואמר: "על משרד הפנים הוטל לייעל את הבירוקרטיה ולתת היתרי בנייה תוך 3 חודשים. השאלה היא מי יאכוף כזה דבר? ומה תהיה הסנקציה על הועדות המקומיות במידה ולא יעמדו בכך? אם הממשלה אכן רוצה לייצר מוטיבציה, מוצע שהיא תתגמל באופן חיובי את הרשויות בעת הוצאת היתר בניה ולא בצורה שלילית. אני מציע שהממשלה תעביר מענק לרשות המקומית בגין כל היתר שהרשות המקומית תוציא, או אפשרות מרחיקת לכת- במקום שוועדות מקומיות ייגבו היטל השבחה על תכניות, היטל ההשבחה יעבור לקופה מרכזית ויחולק בהמשך כמענקים בעת הוצאת היתרים. לא נכון לדרוש מהוועדות המקומיות לזרז את הליכי הטיפול בבקשות להיתרים מבלי להקצות משאבים מתאימים לרבות תקני כוח אדם, משרדים ומשכורות לבעלי מקצוע מתאימים".
"הממשלה משדרת לציבור שמחירי הדירות יירדו, זו טעות"
פרידמן מוסיף כי בדבריו של פישר היום, האשים את הממשלה במצב מחירי הדיור, ובצדק. "הממשלה משדרת לרוכשי הדירות לחכות כמה חודשים עד שהמחירים ייחתכו, משדרת ליזמים לא לרכוש קרקעות כי בכוונתה להציף את השוק ולהוריד מחירים, והיא משדרת לבנקים לא לתת כסף לענף הבניה כי מחירי הקרקעות והדירות ירדו ולכן הם מסכנים את כספם."
"אם המדינה אכן תצליח בהתחייבות שלה לציבור הרוכשים להפחית את מחירי הדירות בעשרות רבות של אחוזים, הרי למה ליזמים לקנות עכשיו קרקעות?! גם אנחנו, היזמים, נחכה שהמחירים ירדו. לא ראוי מצד אחד לשדר לרוכשים שבעתיד הקרוב המחירים ירדו ומצד שני לצפות שהיזמים ירכשו קרקעות במחיר גבוה ושהבנקים יממנו את הרכישות הללו. אם הבנקים לא יממנו ואנחנו לא נקנה קרקעות, קצב התחלות הבנייה ימשיך לרדת ושוב הביקוש יהיה גבוה מההיצע. כדי לא להגיע למצב זה צריכה הממשלה מצד אחד לפעול להגדלת הזמינות של קרקעות מאושרות לבנייה ומצד שני להבטיח שקצב השיווק של הקרקעות הזמינות לבנייה יהיה כזה שלא יגרור ירידת מחירים דרסטית, אלא לירידה מתונה לאורך זמן", מסביר פרידמן.
"כדי לזרז תוכניות יש צורך בצמצום התנאים המערכתיים למינימום"
אדריכלית גלי דולב, שותפה מנהלת בחברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע: "הצעה זו יכולה לקדם חלק קטן בלבד של פרויקטים שנמצאים באזוריים בנויים או בשכונות קיימות. אבל המטרה האמיתית היא לקדם בניינן של מאות ואלפי יחידות דיור ולהקים שכונות חדשות. במקרים אלו המגבלות להוצאת היתרי בניה אינן תלויות בוועדה המקומית או בלוחות זמנים אלא קשורים בפיתוח תשתיות- על כמו כבישים, מתקני ביוב ותשתית וכדומה. במקרים אלו, קיצור משך הזמן לקבלת היתר לא משפיע, זאת כיוון שפיתוח התשתיות תלוי בתקציבי מדינה ובתיאום בין רשויות שונות, תהליכים שלא קשורים כלל לוועדות המקומיות. כדי לזרז תכניות בניה יש צורך בצמצום התנאים המערכתיים למינימום".
אלדד ניצן, יו"ר התאחזות תאגידי כ"א זר לבניין, באיגוד לשכות המסחר, אמר כי מתעלמים מאחת הבעיות המהותיות של הענף והיא המחסור
בידיים עובדות. "רשות ההגירה, זרועו המבצעת של משרד הפנים, הובילה למצב בו חסרים כיום אלפי עובדים זרים בענף וכתוצאה מכך קצב הבנייה איטי מאוד ומגרשים נותרים ריקים מבלי עובדים שיוכלו לעבוד באתרי הבנייה. כמו כן, שכרם של 4500 העובדים הזרים הוותיקים, השוהים בארץ, מזה 6-7 שנים, הולך ועולה מדי שנה ומגיע לסביבות 15-16 אלף שקל לעובד. משכורות גבוהות אלו משפיעות על תשומות הבנייה שיחס שכר כח האדם בהן עומד על 36% והוצאות אלו של הקבלנים מגולגלות לבסוף לפתחם של הצרכנים"
- 18.אריק בר 02/05/2013 00:34הגב לתגובה זו... למה לא שמענו ממך לפני 8 שנים אומר לועדה : כדאי לשחרר קרקעות במחירים סבירים יותר - כי אחרת תיווצר בועה במהלך השנים שתהווה איום על כלל המיגזרים במשק ? אני אענה במקומך : כי אתה מדבר מפוזיציה . חושב שאנשים מטומטמים ?
- 17.זה פשע לאומי מחירי הנדלן בארץ לא יאומן עד מתי לפשע הזה (ל"ת)גל 01/05/2013 02:24הגב לתגובה זו
- 16.רשות ההגירה לא מתפקדת (ל"ת)יוסי 30/04/2013 09:52הגב לתגובה זו
- 15.קבלנים מתעשרים ורוב המדינה(מ.הביניים) קורסת למה?? (ל"ת)הקבלנים מתעשרים 30/04/2013 08:08הגב לתגובה זו
- 14.לפיד בעיית הנדלן חמורה מבעיית הקוטג והטיסות בהרבה!!! (ל"ת)לפיד שכח מה הבטיח 30/04/2013 08:06הגב לתגובה זו
- 13.למשפחות אין קורת גג והם מטפלים בטיסות ללונדון ופאריז! (ל"ת)לפיד&בנט 30/04/2013 08:04הגב לתגובה זו
- 12.שר השיכון"מחירים ירדו אולי ב 2014" חלם אמרנו?! (ל"ת)ממשל נותן קבלן לוקח! 30/04/2013 08:03הגב לתגובה זו
- 11.הקבלנים רוצים לעבור ממרצדס לפרארי ולכן.. (ל"ת)הקבלנים לא שבעים 30/04/2013 08:02הגב לתגובה זו
- 10.שר השיכון"המחירם ירדו אולי ב 2014"והקבלנים ממשיכים (ל"ת)הממשלה נכשלה 30/04/2013 08:00הגב לתגובה זו
- 9.עושים מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועה בפיצוץ בפני הגנבים (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 30/04/2013 00:55הגב לתגובה זו
- 8.מעל שנה דמגוגיה להרצת פראייר=בועה בפיצוץ=סוף הניצול!!!! (ל"ת)פרסום=בלוף שיווק 30/04/2013 00:53הגב לתגובה זו
- 7.יותם 29/04/2013 21:14הגב לתגובה זוhttp://www.israelbursa.co.il/%D7%9E%D7%90%D7%9E%D7%A8%D7%99%D7%9D_%D7%91%D7%95%D7%A8%D7%A1%D7%94/?ThisPageID=1937
- 6.ועדה קבעה הממשלה נכשלה (ל"ת)הגיע הזמן לצאת לרחוב 29/04/2013 19:08הגב לתגובה זו
- 5.כותבי תרחיש11-12-13 29/04/2013 18:32הגב לתגובה זושלטון שבאמת רוצה בפתרון מחסור הדיור לזוגות הצעירים וחסרי הדיור מייבא קראוואנים ב100-200$ לחודש למשך 2-4 שנים - 2-4 שנם זה הזמן הדרוש לבניה הקבוע 2-4 שנים זה הזמן שיוריד המחיר ב20-25% האם השלטון באמת מעוניין בפתרון ??- אנו ספקטיים מאוד ,- כתבה זו פורסמה משנת 2009
- 4.להתעורר מטומטמים !!! 29/04/2013 18:15הגב לתגובה זווזאת הסיבה שהם עולים חדות
- 3.מיליונים 29/04/2013 17:50הגב לתגובה זוכל בניין בן 50 שנה להרוס במקום 3 קומות לבנות 7 -8 קומות זה לא מגדל. זה אפשרי אבל הממשלה הלא מתפקדת רק רוצה למרר לנו את החיים כל זה קרה כי 5 שנים הדבילים בממשלה ישבו ובהו בתקרה והתפללו לאלוהים מאין יבוא עזרי. מדינה מגעילה מנהיגים זבל
- 2.IM 29/04/2013 17:44הגב לתגובה זוחברות בניה וקבלנים, היום המצב הוא שבנקים דורשים מכם להציג רווחים של 20-25 אחוז מינימום כדי שתוכלו לקבל הלוואות ובכך אתם שותפים למומנטום שמבטיח את המשך עליות המחירים ולהרגעת הבנקים. היו לכם, לבנק ישראל ולממשלה חמש שנים לפחות למנוע את השתוללות מחירי הדירות ולדאוג לכך שבמקרה הטוב המחירים יעלו באופן סביר והדרגתי מדי שנה. במקום זה מכרתם את המדינה למשקיעים ורוחות רפאים עם כיסים נפוחים מחו"ל, ואילצתם את חסרי הדיור להתמודד עם חוסר וודאות ותסכול, עם כוח קניה הולך ויורד, ורבים מאלה נדחפו לבצע עסקאות במחירים פסיכודאליים עם מינוף מטורף ללא שום הגיון כלכלי. במקביל דאגתם לשדר כל הזמן כי עליות המחירים של 60-80 אחוז בחמש שנים היו הגיוניות ובריאות וכך זה ימשיך לנצח. עם אותו פורמט פעולה של כל קבוצות האינטרסנטים, אכן כך זה ימשיך. השאלה היא מה יהיה גודל הנזק כשזה יעצר.
- 1.חיים 29/04/2013 16:31הגב לתגובה זוגם לי יש קרקעות ומוכן שיהיה הרבה יותר למען זוגות צעירים שלא יעזבו את המדינה!!
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
