לבעלי כיס עמוק: בכמה נמכרה דירת 2.5 חדרים בכיכר המדינה בת"א?

והיכן נמכר בית על חצי דונם ב-1.55 מיליון שקל? Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע החולף
לירן סהר | (2)

משרדי התיווך הגדולים ולוי יצחק עורך מחירון הדירות מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:

תל אביב

דירת 2.5 חדרים ברחוב ה' באייר, כיכר המדינה, 70 מ"ר, שמורה, קומה 3, מעלית, חנייה משותפת, נמכרה ב-3,240,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס Place

דירת 3 חדרים ברחוב עוזיאל, שכונת בבלי, 80 מ"ר, קומה 2, לא משופצת, נמכרה ב- 2.1 מיליון שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אושן

דירת 3 חדרים ברחוב זלמן שז"ר, נווה עופר, , קומה 4, ללא מעלית, נמכרה ב-780,000 שקל.

גבעתיים

דירת 4 חדרים ברחוב השומר, 90 מ"ר, קומה 4, מעלית, חנייה, חדשה, נמכרה ב-2,300,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 100%

רמת גן

דירת 4 חדרים ברחוב שועלי שמשון, 100 מ"ר, חדשה, קומה 2, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-1,700,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 100%

הוד השרון

דירת 4 חדרים ברחוב אביב, קומה 8, דירת 4 חדרים 117 מ"ר +10 מ"ר מרפסת שמש , יחידת הורים , חנייה מקורה לובי מפואר , ג'ימבורי בבניין וחדר עגלות , מזגן חדש בניין בן 8 מרחק הליכה מהרכבת קרוב לחנויות וגני ילדים, נמכרה ב-1,610,000 שקל.

דירת 3.5 חדרים ברחוב סמטת האלון, בניין שעבר תמ"א 38, נמכרה ב-1,350,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס הוד והדר

כפר סבא

דירת 3 חדרים ברחוב בר אילן, קומה 2, מרפסת שמש, משופצת חלקית, מעלית, קומה 2 מתוך 7 מוצעת למכירה 5 חודשים, נמכרה ב-1,220,000 שקל. מחיר מבוקש 1,250,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס ONE

דירת 3 חדרים ברחוב ויצמן, 90 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, עם מעלית ללא חניה, נמכרה ב -1.05 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב הרצל, 120 מ"ר, קומה 3 מתוך 6, עם מעלית וחניה, זקוקה לשיפוץ, נמכרה ב- 1.39 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב לוונברג בשכונה הירוקה, 110 מ"ר+ 12 מ"ר מרפסת, קומה 3 מתוך 7, עם מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב- 1.62 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון כפר סבא

הרצליה

דירת 4.5 חדרים ברחוב צמרות, 125 מ"ר+ 10 מ"ר מרפסת, קומה 7 מתוך 17, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-2.8 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב העלייה השנייה בהרצליה הירוקה, 95 מ"ר+ 12 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 5, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.73 מיליון שקל

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון הרצליה

חולון

דירת גג 5 חדרים ברחוב דוד אלעזר, קומה 2 מתוך 2, חנייה, משופצת חלקית, גג 60 מ"ר, בנוי 120 מ"ר, נמכרה ב-1,650,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אבניו

ראשון לציון

דירת 4 חדרים ברחוב רמב"ם, באחים סולימן, 95 מ"ר, קומה 2, מעלית, חנייה, נמכרה ב-1,230,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס Team

דירת 5 חד' ברחוב רמז , קומה א', עם מעלית, חנייה, עורפית, זקוקה לשיפוץ מאסיבי , כ-130 מ"ר, נמכרה ב-1,300,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס מטרופולין

דירת 3 חדרים ברחוב שינקין, בניין בן 40 שנה, קומה 4 ואחרונה, 90 מ"ר, מחיר שיווק התחלתי 1,090,000 שקל, נמכרה ב-1,030,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס Sky

ירושלים

צמוד קרקע בן 4 חדרים ביישוב תקוע שבגוש עציון, 196 מ"ר בנוי על מגרש בשטח של 500 מ"ר, עם חניה, נמכר ב- 1.55 מיליון שקל

דירת 4 חדרים בפרויקט הולילנד ברחוב אברהם פררה, 110 מ"ר+ 11 מ"ר מרפסת, קומה 6 מתוך 8, עם מעלית, מחסן וחניה, נמכרה ב- 2.32 מיליון שקל

דירת 4 חדרים, ברחוב ההגנה בגבעה הצרפתית, 77 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, עם מעלית וחניה, משופצת, נמכרה ב- 1.42 מיליון שקל

דירת 3.5 חדרים ברחוב ששת הימים ברמת אשכול, 80 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית, עם חניה, נמכרה ב- 1.4 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון ירושלים

חדרה

דירת 3 חדרים ברחוב הפלג, 85 מ"ר, קומה 2, ללא מעלית ועם חנייה, נמכרה ב-625,000 שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב הגתית, 120 מ"ר, קומה 2, ללא מעלית ועם חנייה, נמכרה ב-760,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס מקצוענים

פרדס חנה

מגרש 1,250 מ"ר עם בית בנוי 175 מ"ר, 5 חדרים, ברחוב דרך הים, עם אופציה לבנייה של בית נוסף, נמכר ב-2,200,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס People

אור עקיבא

דירת 2 חד' בשד' ויצמן, 40 מ"ר, קומה ב', ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-380,000 שקל.

העסקה דווחה באמצעות לוי יצחק עורך מחירון הדירות

חיפה

דירת 5 חדרים ברחוב אלכסנדר ינאי, שכונת כרמליה, 120 מ"ר, קומה 1, מרפסת, חנייה, מחסן, נמכרה ב-1,750,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב בורלא, שכונת נווה שאנן, 70 מ"ר, קומה 1, נוף, נמכרה ב-685,000 שקל.

דירת 2.5 חדרים ברחוב סטרומה, שכונת שפרינצק, 60 מ"ר, קומה 2.5, משופצת, מושכרת, ב-2,500 שקל, נמכרה ב-500,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב גדליהו, שכונת נווה שאנן, 70 מ"ר, קומה 3, מרפסת סגורה, נמכרה ב-637,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי

דירת 4 חד' בנתיב ח"ן, 95 מ"ר, קומה 5, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-780,000 שקל.

העסקה דווחה באמצעות לוי יצחק עורך מחירון הדירות

באר שבע

וילה 6 חדרים בשכונת פלח, רחוב העיט, 250 מ"ר, נמכרה ב-2,210,000 שקל.

וילה 6 חדרים בשכונת נאות לון, רחוב דן פטנקין, 183 מ"ר, נמכרה ב-1,860,000 שקל.

דירה 4 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב ניב דוד, 118 מ"ר, קומה 8, נמכרה ב-810,000 שקל.

דירת 2.5 חדרים בשכונה ג', רחוב שדרות בן גוריון, 52 מ"ר, קומה 1, נמכרה ב-320,000 שקל.

וילה 4 חדרים בשכונת פלח, רחוב דרור, 190 מ"ר, נמכרה ב-2,010,000 שקל.

דירת 5 חדרים בשכונת רמב"ם, רחוב המוכתר, 160 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב-1,150,000 שקל.

דירת 3.5 חדרים בשכונה א', רחוב המשחררים, 80 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-415,000 שקל.

דירת 3 חדרים בשכונה ו' הישנה, רחוב יצחק שיפר, 60 מ"ר, קומה שנייה, נמכרה ב-430,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס

נתיבות

דירת 3 חד' ברחוב החיד"א, 85 מ"ר, קומה ב', עם מעלית וחנייה משותפת, נמכרה ב-663,000 שקל.

העסקה דווחה באמצעות לוי יצחק עורך מחירון הדירות

דימונה

2 דירות מחוברות של 2.5 חד', 96 מ"ר, ברחוב האלון, קומה 2/3, ללא עמודים וללא מעלית, נמכרה ב-420,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס נובה

שכירות

דימונה

בית קרקע 4 חד', 100 מ"ר, ברחוב משעול ערוגות, הושכר ב-3,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס נובה

כתבות מעניינות נוספות:

"פישר מכין את הקרקע להורדת הריבית, פחות חשובה לו בלימת מחירי הדיור"

מחירי "ישראל השנייה": באיזו עיר נמכרה דירת 4 חדרים ב-390 אלף שקל?

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    amnon 22/04/2013 11:04
    הגב לתגובה זו
    מדינת היהודים בושה וחרפה שקרנים בזויים רוצים להוריד מחירי דירות.מה עושה פישר ולפיד פעולה הפוכה מורידים ריבית.\נבלות כשמורידים ריבית הדירות עולות עם מטומטם קונה שקרים\לפיד למה שיקרת .בחרו בך הפתאים.[ התפוח לא נופל רחוק מהעץ.לפיד לפיד מה לאחד כמוך ולכלכלה.אולי קלקלה .
  • 1.
    מעל שנה דמגוגיה לפראייר=מחיר הזוי50%=בועה בפיצוץ לגנבים (ל"ת)
    נדלן=בלוף שיווק 20/04/2013 17:36
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.