ארז כהן: "את מחירי הדירות ניתן להוריד ב-20%, אבל פה רוצים סטנדרט גבוה"
טעמיו של רוכש הדירות הישראלי השתנה מאוד ב-30 השנים האחרונות בשנות ה-80 החלו רוכשי הדירות להעדיף את הסטנדרט של ה-4 חדרים, אשר קיים כבר כיום, אך המוצר שסופק באותה התקופה היה שונה משמעותית מהדירות המתקבלות כיום. ישנם כאלה הצופים ש-5 חדרים יהפוך לסטנדרט החדש, אך זינוק המחירים בשנים האחרונות והקושי של זוגות צעירים לרכוש קורת גג מעמיד מגמה זו בסימן שאלה.
אז מה היה לנו כאן? ביררנו את הסוגיה עם שמאי המקרקעין ארז כהן אשר טוען כי "כפי שכיום הישראלי חייב אוטו עם צד מחשב וכו', כך גם הדרישות שלו מהדירה אותה הוא מתכוון לרכוש הולכות ועולות, הוא רוצה חנייה תת קרקעית, דירה הרבה יותר מרווחת - כמובן 5 חדרים."
כהן מסביר כי בעבר, כדי לקבל זכאות למשכנתא בתנאים מועדפים מהמדינה, שטח הדירה הוגבל ל-85 מ"ר, לכן עד סוף שנות ה-80 נבנו דירות 4 חדרים קטנות. ברגע שנושא זה שונה הדירות החלו לגדול והישראלי היה מוכן לשלם יותר עבור שטח, לכן שטחן של דירות ה-4 חדרים צמח מתחילת שנות ה-90 ל-100-120 מ"ר.
אין ספק שעליית מחיר הקרקעות היא הגורם העיקרי לזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות, אולם גם הסטנדרט המפואר הדורש הישראלי, גם בדירות הפשוטות ביותר, מעלה את מחירי הדירות בשיעור לא מבוטל. מעבר לזה, האם ייתכן שהחזרה לדירות 4 חדרים קטנות עשויה להיות פתרון עבור הזוגות הצעירים המעוניינים בדירה חדשה.
אז כמה תעלה דירת 4 חדרים בסיסית, נאמר בשכונת אם המושבות בפתח תקווה, מקום המבוקש מאוד בקרב זוגות צעירים?
לפי כהן, הקטנת שטח הדירה מ-110 מ"ר ל-85 מ"ר עשויה להוזיל את מחירה בלפחות 200 אלף שקל, ביטול מרפסת שמש יוביל להוזלה של כ-100 אלף שקל, מחסן עולה כ-40 אלף שקל, חנייה אחת במקום שתיים תוזיל את המחיר ב-60 אלף שקל והסתפקות בחדר רחצה אחד תפחית את המחיר ב-30 אלף שקל. בסך הכול הגענו ל-430 אלף שקל שניתן להפחית ממחיר הדירה, אשר באם המושבות מוערך ב-1.5 מיליון שקל, קרי הגענו ל-1.07 מיליון שקל, כלומר כ-29% פחות.
אולם בפועל, ספק אם כוחות השוק יאפשרו להוזיל את הדירות בשיעור כה גבוה. כהן מעריך שדירות בסטנדרט הנמוך המוצע יעלו בסביבות 1.2 מיליון שקל, קרי 20% פחות מהמחיר הממוצע בשכונה "ניתן למכור דירה בסיסית וספרטנית במחיר נמוך יותר, אך ספק אם הזוגות הצעירים ירכשו אותן, הם יעדיפו להתאמץ יותר כדי לרכוש דירה בסטנדרט גבוה הרבה יותר. הישראלי נעשה אנין טעם ומוכן לשלם יותר עבור זה."
כתבות מעניינות נוספות:
- 22.פתרון 17/04/2013 19:14הגב לתגובה זומעניין כמה מבנים ניתן לבנות בתספורת של נוחי דקנר !! מעונות שלא מוצאים תקציב ? דיור מוגן שלא מוצאים תקציב ? למי יש רעיון ? מעניין תחשיב קטן ? וזה רק לאומי , יש עוד מספר לא מבוטל של בנקים ? עוד שאלה ? לי לעולם לא שמעתי מהבנקאי שלי ? עזוב הלוואות לא צריך להחזיר !!!!!!!! מעניין בשביל 1000 שקל או פחות הם מתקשרים יום ולילה ........
- 21.פתרון 17/04/2013 19:12הגב לתגובה זומעניין כמה מבנים ניתן לבנות בתספורת של נוחי דקנר !! מעונות שלא מוצאים תקציב ? דיור מוגן שלא מוצאים תקציב ? למי יש רעיון ? מעניין תחשיב קטן ? וזה רק לאומי , יש עוד מספר לא מבוטל של בנקים ? עוד שאלה ? לי לעולם לא שמעתי מהבנקאי שלי ? עזוב הלוואות לא צריך להחזיר !!!!!!!! מעניין בשביל 1000 שקל או פחות הם מתקשרים יום ולילה ........
- 20.דירה במגדלים היא משמעותית יקרה מדירה בבנין 3-4 קומות. (ל"ת)אבי 17/04/2013 10:43הגב לתגובה זו
- 19.מיכאל 16/04/2013 12:51הגב לתגובה זומחירי הדירות בקרוב חמישים אחוז פחות וגם שם לא יקנו
- 18.man39 16/04/2013 12:08הגב לתגובה זואוליי בשווי שווה 100,000 פחות. אבל בעלות בנייה אוליי 10,000 ש"ח...לכן אין כאן כל הוזלה של מחיר דירה שנרכשת מקבלן
- 17.מפונקים! יש מלא דירות ישנות וטובות במרכז בפחות מ1 מ' (ל"ת)יוסי 14/04/2013 15:25הגב לתגובה זו
- אלה שעלו 300K לפני 5 שנים (ל"ת)אההה 14/04/2013 16:36הגב לתגובה זו
- 16.הבנתי 14/04/2013 15:06הגב לתגובה זואותו ב1.2 מיליון, זיל הזול, זה כדאי
- 15.אנונימי 14/04/2013 13:36הגב לתגובה זומחיר הדירה בנוי מכמה מרכיבים : 1- מחיר קרקע תשלום למינהל 2- מחיר פיתוח תשלום למשרד השיכון 3- מס רכישה תשלום למס הכנסה 4- היתרים ואגרות תשלום לרשויות 5- מע"מ יזם על כל הנ"ל תשלום למע"מ 6- מס רכישה לרוכש 7- תשלום למס הכנסה - מע"מ על כל מרכיבי הנכס לרוכש כל הסעיפים הנ"ל מהווים ע"פ מיקום גיאוגרפי בין 55% - 65% לכן כל ירידה במחירי הדירות צריכה להגיע מהממשלה
- נבון ביותר. בכיוון הנכון היחיד! (ל"ת)רגב 14/04/2013 14:49הגב לתגובה זו
- 14.sharonwww 14/04/2013 12:46הגב לתגובה זואכן חריש היא דוגמא מצויינת ,אגב משה מחיר הדירה 4 חדרים בחריש היא 660000 ולא 550000, מדובר על מענק מקום ומענק מדינה לזכאים בסך 110 K , הדירות הם בסטנדרט איכותי פחות ממה שמשווק במרכז ,אבל עדיין ניתן למכור בסכום כזה ועדיין להרוויח, אם המדינה תרצה אזי תוכל להפשיר קרקעות בחינם כמו בחריש ותסבסד את הפיתוח ,אז זוגות צעירים יוכלו להנות מך,הבעיה שזה מפה לחוץ ,מדינת ישראל לא מעוניינת לוותר על ביצת הזהב שלה,קרי מיסי נדל"ן ומכרזי אדמות מדינה במיליונים.
- לפני שקונים כבר חושבים איך למכור ברווח (ל"ת)זה מה שיחודי לישראל 17/04/2013 10:42הגב לתגובה זו
- חוץ מהקריאה לסבסוד, הכל נכון (ל"ת)רגב 14/04/2013 14:49הגב לתגובה זו
- 13.בן 14/04/2013 12:41הגב לתגובה זוב - 70%. דירות ישנות בנות 20. באמת נחמד שמנסים למכור לנו דירה בסיסית במחיר של דירת יוקרה לפני חמש שנים.. ועוד מתפלאים שלא קונים את הסחורה הקלוקלת. תמכור דירה בסיסית במחיר בסיסי (700 אלף שח) ותגלה שלא נשארו דירות..
- 12.איפכא מסתברא 2 14/04/2013 12:39הגב לתגובה זו100,000 ש"ח למרפסת - באיזה גודל? מה יש כבר במרפסת הרבה מעבר לעלות השלד שלה? קצת מרצפות, מעקה - הרי הקירות שיכים למבנה - נקודת חשמל או שתים, טיח וצבע...ואולי נקודת מים. אז כמה כבר עולה באמת לבנות מ"ר מרפסת בעת הבניה...?
- אז מה יש במרפסת 15/04/2013 15:36הגב לתגובה זועלות בניה של המרפסת כוללת מעקה זכוכית בשווי של כ- 10,000 שקל ... ריצוף בעלוץת של כ- 12,000 שקל .... תאורה, נקוז מים, מרזבים, ועוד כמה רכיבים הקשורים ביציקה, ברזל, בטון, טיח, ציפוי אבן .... ועוד ועוד ...אופס שכחתי ... מיסים והייטלים המכפילים את העלות ....
- 11.העיקר 14/04/2013 12:33הגב לתגובה זוכשהמדינה הזו תפסיק להיות מדינת כל טייקוניה, אלא תחזור להיות מדינת כל אזרחיה, יופשרו קרקעות (של מי הקרקעות האלה אם לא של כל האזרחים ?) ותתחיל בניה מאסיבית לגובה על קרקעות המינהל- אז ירדו מחירי הדיור. לא עלות הבניה למ"ר שהיא בגדול 5000 ש"ח למ"ר היא העלות הבעייתית, אלא עלות הקרקע.
- המדינה היא מדינת פקידיה ולא טייקוניה (ל"ת)רגב 14/04/2013 14:50הגב לתגובה זו
- הפקידים הם המריונטות של הטייקונים (ל"ת)רגב תלמד משהו 14/04/2013 19:45
- 10.ל-א נ-כ-ו-ן (ל"ת)מחפש 14/04/2013 12:25הגב לתגובה זו
- 9.kobi5577 14/04/2013 12:19הגב לתגובה זומחיר הדירה בנוי מכמה מרכיבים : 1- מחיר קרקע למינהל 2- מחיר פיתוח למשרד השיכון 3- מס רכישה לקבלן 4- היתרים ואגרות לרשויות 5- מע"מ יזם על כל הנ"ל 6- מס רכישה לרוכש 7- מע"מ על כל מרכיבי הנכס לרוכש כל הסעיפים הנ"ל מהווים ע"פ מיקום גיאוגרפי בין 55% - 65% לכן כל ירידה במחירי הדירות צריכה להגיע מהממשלה
- 8.דמגוגיה ! מחירי הדירות עלו בגלל החבירה בין ההון לשלטון! (ל"ת)דן 14/04/2013 11:55הגב לתגובה זו
- 7.יצחק כהן 14/04/2013 11:45הגב לתגובה זוכל הגורמים מעונינים במחירי דירות גבוהים , הממשלה גובה מיסים גבוהים יותר ממחירים גבוהים , המע"מ המתקבל הוא גבוה יותר אין ספק , העיריות גובות מיסי ארנונה מדירות גדולות יותר ולכן הם מאיצים בקבלנים לבנות דירות גדולות . המתווכים מקבלים תמלוגים גבוהים יותר , אז מי נשאר מקופח ? קונה הדירה החייב לקבל משכנתא .
- 6.א.מ 14/04/2013 11:39הגב לתגובה זובקושי דונם?
- 5.למה להסתפק בפחות? קורעים את התחת, רוצים להתקדם (ל"ת)אבי 14/04/2013 11:37הגב לתגובה זו
- 4.מעל שנה דמגוגיה שקר לפראייר=בועה בפיצוץ 50%=סוף הגניבה! (ל"ת)פרסום נדלן=בלוףשיווק 14/04/2013 11:37הגב לתגובה זו
- 3.לא שמאי 14/04/2013 11:35הגב לתגובה זוהסטנדרט שלהם נשאר בדיוק אותו הדבר כבר 50 שנים
- פיני 14/04/2013 11:58הגב לתגובה זוהסטנדרט לא נשאר 50 שנה כשהיה. הרשויות דורשות כל הזמן דרישות חדשות כגון מערכות סולריות לרבי קומות, מתקן עירבוב מיים ביציאה מהדוד, מסנני אויר לממ"ד, בניה ירוקה ברשויות שונות, הכרח לבנות מחסנים ברשויות שונות, מעקות זכוכית ועוד המצאות כהנה וכהנה שכולן מיקרות את הבנייה ומגולגלות אל הרוכשים.
- מה עם דירות 50 שנה 14/04/2013 12:53למה קפצו תוך 5 שנים X3 X2
- 2.עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועה בפיצוץ בפני הגנבים!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 14/04/2013 11:34הגב לתגובה זו
- 1.נועם 14/04/2013 11:32הגב לתגובה זויכול לקנות יופי של דירות 3 חדרים ישנות בפחות ממיליון שקל גם במרכז
- למה שיקנה דירת 3 חדרים מתפוררת במיליון ? (ל"ת)גם הם קפצו X3 X2 14/04/2013 12:55הגב לתגובה זו
