אטיאס סוגר תקופה: 161 אלף התחלות בניה ב-4 שנים, היכן נמכרו הכי הרבה?
משרד הבינוי והשיכון ממשיך לפרסם נתונים חדשים אודות שוק הדירות הישראלי לאחר שבראשית החודש פרסם נתונים אודות מחירי הדירות בישובים המרכזיים בישראל, פרסם היום המשרד לראשונה עיבוד המציג את מכירתן של דירות ומלאי הדירות בישובים מרכזיים בארץ.
התחלות הבנייה במשק הסתכמו בארבע השנים האחרונות בכ-161,000 יחידות דיור. עיקרן בתל אביב (כ-10,500), בירושלים (כ-8,900), בפתח תקווה (כ-7,800), בנתניה (כ-6,640) ובאשקלון (כ-5,180). ב-2012 החלה בנייתן של 39.7 אלף דירות חדשות, זאת לעומת 45.734 אלף דירות חדשות ב-2011, צניחה של 17%.
המכירות לציבור בארבע השנים האחרונות הסתכמו בכ-83,200 יחידות דיור. עיקרן בפתח תקווה (כ-6,700), בירושלים (כ-5,000), בתל אביב (כ-4,820), בנתניה (כ-4,500) (ובאשקלון (כ-4,265). המכירות ביוזמת המשרד הסתכמו בכ-19,200 יחידות דיור, ועיקרן במודיעין (כ-2,170), בבית שמש (כ-1,670), בירושלים (כ-1,520), בבאר שבע (כ-1,275 (וביבנה (1,215). בשנת 2012 נמכרו כ-22 אלף דירות חדשות, גידול של 14% בהשוואה לנתוני 2011 ובדומה לנתוני 2010.
שיאנית המכירות של דירות חדשות ב-2012 היא פתח תקווה (1,398) ואחריה נמצאות תל אביב (1,378), ירושלים (1,321), נתניה (1,202) ואשקלון (1,130).
עיבוד חדש מציג התחלות בנייה ביחס ל-1,000 תושבים. הממוצע הארצי לארבע השנים האחרונות עומד על 5.1 יחידות דיור. להלן יישובים בולטים מעל הממוצע: יבנה (25.1), באר יעקב (21.5), גני תקווה (19.6) ואור עקיבא 14.5. יישובים נוספים: תל אביב (6.5), באר שבע (3.6), ירושלים (2.8) וחיפה (1.4). התחלות הבנייה ביוזמת המשרד הסתכמו בתקופה זו בכ-22,300 יחידות דיור. עיקרן ביבנה (כ-1,920), במודיעין (כ-1,510), בבית שמש (כ-1,485) וברמלה (כ-1,310).
עיבוד חדש נוסף מציג מלאי דירות חדשות המוצע למכירה בסוף 2012 ביחס לדירות חדשות שנמכרו באותו יישוב (בממוצע שנתי). הממוצע הארצי עומד על כ-100%, כלומר מלאי הדירות החדשות המוצע למכירה דומה להיקף המכירות הממוצע השנתי. יישובים בולטים: ירושלים (185%); נתניה (142%), תל אביב (125%) ופתח תקווה (63%).
- 4.מחירי הדירות בכל הארץ בנפילה חופשית בועה מתפוצצת !!! (ל"ת)מאיר 25/03/2013 14:16הגב לתגובה זו
- 3.ירושלמי 21/03/2013 13:24הגב לתגובה זוהאיש יישם בצורה מבריקה עבור חרדים את הפטנט של מחיר למשתכן, כך שהחרדים יכלו לעשות מכה אפילו באיזורים חילונים מובהקים. שאפו! באמת מגיע לו ROLEX וחליפת ארמני.
- 2.שאלה לאורי אריאל 21/03/2013 13:12הגב לתגובה זואורי בחיאת, תקבלו אותי לגור בהתנחלות? הרי יש ועדות קבלה ובמקומות מסויימים הכניסה היא לאשכנזים בלבד.
- 1.שנה דמגוגיה שיקרית להרצת פראייר=בועה בפיצוץ בפני הגנבים (ל"ת)פרסום=בלוף 21/03/2013 13:04הגב לתגובה זו
דירה בהנחה (שלומי יוסף)ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
האטה בשוק המשכנתאות - 6.8 מיליארד שקל באוקטובר, לעומת 8.9 מיליארד שקל בספטמבר. באוקטובר היתה ירידה גם בגלל החגים; נובמבר-דצמבר יצביעו ככל הנראה על חזרה לעלייה בביצועים ויסגרו שנה חזקה במשכנתאות; וגם - מה קורה בהלוואות לכל מטרה, האם הם ימשכו וההוראה של בנק ישראל שתייקר לכם את הריבית על הלוואות?
אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.
השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%.
היקף המשכנתאות בירידה, אבל החודשים הבאים יהיו חזקים
שוק הדירות בישראל ממשיך להפגין סימני האטה, כאשר זה מחלחל בחודש שעבר לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות היה חזק וצומח וביטא עסקאות שנעשו בעבר שהמימון-משכנתא עליהן נסגרים חודשים אחרי. אבל אוקטובר היה חלש ואולי הוא מבטא את הירידה שהיתה לפני חודשים בשוק. כלומר, ירידה בעסקאות לפני 3-4 חודשים שמתגלגלת כעת לביצועי משכנתא נמוכים.
לפי נתוני בנק ישראל, באוקטובר שיווקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 6.8 מיליארד שקל - ירידה חדה של 23% לעומת חודש ספטמבר. חלק מהירידה ניתן לייחס להשפעת החגים, אך נראה כי מדובר במגמה נרחבת כי זהו החודש השלישי ברציפות שבו נרשמת ירידה בפעילות שוק המשכנתאות. שיא המשכנתאות היה בחודש דצמבר 2024 עם ביצועים של 10.7 מיליארד שקל.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם בהשוואה לאוקטובר אשתקד, החודש הנוכחי מבטא ירידה של כ-2% וזאת למרות שב-2024 החגים חלו מוקדם יותר מה שמקטין עוד יותר את המשמעות של אפקט העונתיות בלבד.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -0.77% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
