רק בישראל? נסו בניו יורק, מחיר דירת סטודיו זינק 15% תוך 5 חודשים, "מעלים פה את המחירים לפחות פעמיים בחודש"
לאחר מספר שנים של עמידה במקום, שוק הנדל"ן של ניו יורק רותח הביקוש הרב לדירות והמלאי המזערי גורמים לקבלנים בעיר להעלות מחירים באופן עקבי. מחירה הממוצע של דירה במנהטן ברבעון הרביעי של 2012 היה 1.87 מיליון דולר, 5.4% יותר בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. כך דווח באתר בלומברג.
יזם הנדל"ן מייקל שטרן לדוגמה, ניצל הזדמנות בדצמבר 2009 ורכש מגדל משרדים בשכונת צ'לסי במטרה להסבו למגדל דירות, זאת לאחר שמחירי הבתים באזור צללו 31% בעקבות משבר הנדל"ן שהיכה את המדינה. כעת, הרבה לפני סיום הסבת הבניין, המחירים עודכנו מעלה כבר 13 פעם. "לא נתתי לתנאי השוק לערער אותי כשביצעתי את העסקה ב-2009, אולם לא חשבתי שהמחירים יעלו בכזה קצב", אמר שטרן לבלומברג. "יזמים מעלים את המחירים עבור דירות שטרם נבנו פעמיים בחודש."
צניחה של 34% במספר הדירות הפנויות
מנתוני חברת השמאות Miller Samuel עולה כי
יזמי הנדל"ן העלו את מחירי הדירות ב-2012 בלפחות 21 מגדלי מגורים חדשים במנהטן הכוללים כ-1,188 יחידות דיור - "המלאי המאוד נמוך, יחד עם הביקוש האדיר מצדם של זרים ועליית הביטחון הכלכלי של האוכלוסייה ללא ספק גרמו לעליית מחירים, אנחנו רואים רוכשים שמקבלים החלטות רכישה מהירות כפי שלא ראינו שנים", אומרת נשיאת חברת שיווק הנדל"ן Corcoran Sunshine Marketing קלי מאק.
היזמים מתעוררים
יזמי הנדל"ן צפו כבר לפני כשנתיים שהביקושים ישובו לשוק הדירות בעיר וביקשו אישורי בנייה עבור תוכניות שהוקפאו בעקבות ההאטה הכלכלית וקיפאון הנדל"ן. בשנת 2011 הוגשו לאישור תוכניות לבניית 2,267 דירות, יותר מהמספר שהוגש בשנים 2009 ו-2010 יחד. בשנת 2012 הוגשו תוכניות לבניית 1,695 דירות נוספות.
במגדל משרדים שהוסב ל-92 דירות בשכונת טרייבקה נרשם זינוק של 15.4% במחירים מאז ספטמבר 2012 מחירן של דירות סטודיו בשטח של כ-52 מ"ר היה בספטמבר 650 אלף דולר וכיום הן כבר נמכרות תמורת 750 אלף דולר. בפרויקט ה-Citizen בצ'לסי עלו מחירי הדירות 62% מאז החלו המכירות באפריל 2012. בפרויקט היוקרה One57 בן ה-90 קומות, אשר שבר את שיא המחירים בעיר עם דירות פנטהאוז בקומות הגבוהות המוצעות ב-90 מיליון, זינק מחירה של דירה בשטח 576 מ"ר המתפרסת על פני הקומה ה-88 כולה ב-28% ל-67 מיליון דולר.
סרטון הדמייה של פרויקט ה-One57
כתבות מעניינות נוספות:
- 8.danieltetro 17/02/2013 16:06הגב לתגובה זואם אתה מעוניין בהזדמנות לרכוש דירות סטודיו במנהטן אנו מאתרים דירות להשקעה במנהטן, מסייעים בתהליך המימון ומנהלים את הדירה בתשואות גבוהות ועל ידי כך מעלים את ערך הנכס. את הנכס מנהלת חברה מבוססת ואיכותית שמנהלת יותר מ-300 דירות במנהטן ולה ניסיון רב בהשכרות לטווחים קצרים. בהזדמנות המוצעת בפניך, תשכיר החברה את הנכס לתקופות שמעל ל-30 יום. אנו מאמינים כי שוק הדירות במנהטן צפוי לעלות בשנים הקרובות וכלל הגורמים בשוק מצביעים על כך. להתקשרות שלח מייל עם פרטי יצירת קשר למייל: [email protected]
- 7.לביזפורטל 14/02/2013 22:10הגב לתגובה זואולי כבר תעיפו את מפרסמי החינם האלה???
- 6.ההתנהגות המכוערת של חוזה חדש כל שנה עולה לנו הרבה (ל"ת)חוזה ממשלתי ל 3 שנים 13/02/2013 18:52הגב לתגובה זו
- 5.ביפיר 13/02/2013 18:00הגב לתגובה זובניו יורק לישראל ? חחחחח תעשה לי טובה תנוח קצת
- 4.חייבים להסדיר בחוק עלייה שנתית הגיונית (ל"ת)זאת התעללות בחלשים 13/02/2013 17:39הגב לתגובה זו
- 3.הישראלים מעלים שכד כל שבוע (ל"ת)גועל נפש 13/02/2013 17:38הגב לתגובה זו
- שכר הדירה שאני גובה לא השתנה כבר השנה הרביעית (ל"ת)משכיר דירה 18/02/2013 18:50הגב לתגובה זו
- גם מחיר החלב עולה כל חודש... (ל"ת)חלבן 13/02/2013 18:50הגב לתגובה זו
- 2.הממשלה חייבת לשים סוף לכיעור הזה (ל"ת)זאת אינפלציה בועתית 13/02/2013 17:37הגב לתגובה זו
- 1.זאת ההתנהגות החזירית שבגללה שנאו יהודים באירופה (ל"ת)מתי הממשלה תשים סוף 13/02/2013 17:36הגב לתגובה זו
- אסף 13/02/2013 21:04הגב לתגובה זושנאה עצמית מגעילה. לך תתנצר/תתאסלם
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
