"הממשלה החדשה מקבלת שוק נדל"ן חולה; נתוני הלמ"ס מעוותים לגמרי"
תוצאות הבחירות האחרונות, אשר העניקו כוח רב למפלגת 'יש עתיד' בראשותו של יאיר לפיד, הפיחו רוח תקווה בקרב מעמד הביניים הקורע תחת נטל יוקר המחייה בישראל במיוחד לאור הזינוק החד במחירי הדירות בחמש השנים האחרונות.
האם הממשלה החדשה תוביל להורדת מחירי הדיור? עו"ד דוד לוי, מומחה הנדל"ן, ממשיך להביע את חששותיו מפני קטסטרופה נדל"נית בסגנון ארצות הברית. צפו בראיון
כתבות מעניינות נוספות:
- 16.בהחזרי המשכנתא 07/02/2013 10:04הגב לתגובה זועליה במספר חדלי הפירעון שגם יפסידו את הדירה וגם את המעט שהיה להם, ז" א שהם הולכים להשאר עניים לכל ימי חייהם. היום עובדים ומחר מפוטרים זאת המציאות בשוק שהולך למיתון.
- 15.כסף בים התיכון 04/02/2013 15:23הגב לתגובה זובנדל" ן קשה מאוד לדייק בזמן שהבועה תתפוצץ . אבל ככל הנראה שאנחנו דיי קרובים למצב של התחלה של ירידות והמשך של פיצוץ בועה . לצעירים אין כסף וגם הכסף של ההורים שלהם הולך ונגמר. זו תורה שלמה הנושא הזה של מצב הנדל" ן בארץ.
- 14.עמנואל 01/02/2013 01:37הגב לתגובה זוהבחור מברבר יפה, אבל לא אומר הרבה. איפה ההנחה שהוא מדבר עליה? 15% כשהריבית והמדד ככ נמוכים? נותן לנו לחשוב שהסטיסטיקאי שפוטר חשף כמה פצצות אבל לא- רק שלא נתנו לו נתונים ושוב ההסבר של ההנחה הוא אידיוטי- אין הנחות הכל צמוד למדד ובסוףאומר משהו סתמי לא ברור ולא מחייב על חידוש ביקושים- מה חידוש - הרי יש ביקושים.
- 13.יושב על הגדר 29/01/2013 17:25הגב לתגובה זובעצתו אני יושב על הגדר משנת 2008 ומחכה לקריסה בשוק הנדלן . כל חודש הוא מטיף כמה יהיה רע ולא לקנות בשום אופן .גם אם השוק יקרוס אני לא אהנה מהעובדה ששמעתי בקולו של העורך דין
- 12.האדבוקט 29/01/2013 17:21הגב לתגובה זותקופה ארוכה לא כתבת מהפוזיציה של כונס הנכסים שניזון מקטסטרופות. התגעגנו לנבואות " מחר הנדלן יתמוטט " , הקבלנים יתמוטטו, ועורכי הדין יתעשרו
- 11.מתי תחליף לקליט, זו מנטרה שהוא חוזר עליה. (ל"ת)RL 29/01/2013 11:24הגב לתגובה זו
- 10.זה שיודע 29/01/2013 10:10הגב לתגובה זוהוא טעה במשך 3 שנים, הוא הבטיח שהמחיר ירד כבר לפני 3 שנים וגם לפני שנתיים וגם לפני שנה, המחירים עלו בעשרות אחוזים כשהוא כתב שאסור לקנות במחירים שהיו נמוכים בעשרות אחוזים מהמחירים היום. זה שהמחירים חייבים לרדת מרמתם הנוכחית זה ברור לכל " חמור" אבל לא לשכוח שדוד לוי הטעה המון אנשים לאורך הרבה מאוד זמן. תקראו טוב מה שהוא כתב בשנים האחרונות ותבינו שמה שאני כותב אמת ושהוא " חרטטן" . אין לי שום עניין אישי איתו והביקורת שלי נגדו עניינית לחלוטין.
- 9.cleareye 29/01/2013 07:48הגב לתגובה זועו"ד לוי בעל ענין בירידת מחירי הדירות ואינו מומחה חסר פניות.
- 8.גדי 29/01/2013 04:53הגב לתגובה זואנחנו על הקצה רק טיפש קונה היום דירה כאילו שאנחנו חיים בשוויץ שלא תעיזו ליקנות אתם תיצרחו לשמיים
- 7.חודשים דמגוגיה להרצת פראייר=מחירים הזויים=בועה בפיצוץ!! (ל"ת)נדלן=בלוף שיווק 29/01/2013 01:02הגב לתגובה זו
- 6.קליפ 28/01/2013 20:42הגב לתגובה זומציג תמונת מצב בהירה,מאפשר לזוגות הצעירים לשקול בכובד ראש האם לבצע הימור קניית דירה במחיריי בועה!!!
- 5.ותיק בנתונים 28/01/2013 18:37הגב לתגובה זובשנתיים האחרונות ויותר ועד לפני מס' חודשים היה טור קבוע של עו"ד דוד לוי וכמנטרה הוא חזר וחזר שהמחירים ירדו ושלא כדאי למכור. ככל שהוא דיבר המחירים עלו ועלו. מה קרה למי ששמע בקולו? מה שקרה שמי שהמתין כעצתו,אין לו היום סיכוי לקנות דירה. אז למה נותנים לו עוד במה?
- בחור צעיר 28/01/2013 22:39הגב לתגובה זויקוש. אני ממשיך לשכור דירה בגרושים (2700) ש"ח שאם הייתי רוצה לקנות אותה הייתי צריך להיפרד מ-1.1 מיליון ש"ח .הסנטימנט בשוק מזמן השתנה בעל הבית צריך אותי בכדי שאני אממן לו חלק מהמשכנתא אני לא צריך אותו בשנייה אני במחינתי לוקח את הדרכון האירופאי שלי את התואר השני שלי מחזיר את פנקס המילואים + ה-30 יום בשנה לדנה הקצינת קישור ועולה על מטוס. באופן כללי גם הסנטימנט הכללי בשוק הנדל"ן השתנה פעם השוק היה שוק של מוכרים שידם הייתה על העליונה. כיום ככל שיותר ויותר מוכרים לחוצים להוריד מחירים כי התחייבו לדירות אצל קבלנים השוק הוא יותר שוק של קונים שיעשו למוכר הדירה טובה ויבואו לראות את הדירה שלו רק אם היא נראית להם ורק אם המחיר פתיחה(שעליו עוד יהיה מיקוח של 15-20 אחוז לפחות) הוא סביר.
- קליפ 28/01/2013 22:53קל לצאת מפה,בלתי אפשרי לחזור....למה לאיים בהגירה?גם ככה הערבים כבר כמעט רוב.הלך הנגב, לבדואים,אין יהודים בגליל....נצרת נקייה מיהודים...מה יהיה?
- אתה מטעה את הציבור בזדון.אתה יודע שהנדל"ן =בועה מתפקעת (ל"ת)קליפ 28/01/2013 20:45הגב לתגובה זו
- 4.רונן 28/01/2013 18:18הגב לתגובה זוירדו אבל מחירי הדירות רק מאמירים
- 3.doronspi 28/01/2013 16:17הגב לתגובה זוקשה לעלות. לא רואה את המחירים ממשיכים לעלות. לדעתי, תהיה יציבות עם נטיה קלה לירידות. צריך להבין שאין מצב שמחירים של מוצר כלשהו רק יעלו. לדעתי אנו נמצאים בנקודת שווי המשקל
- 2.מושון 28/01/2013 16:09הגב לתגובה זובלונדון מרוויחים 30% יותר, אם זו לא בועה אז מה כן?
- 1.נתי 28/01/2013 16:07הגב לתגובה זואבל אין ספק שנראה בקרוב הנחות של חצי מיליון שקל אצל הקבלנים
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
