מנכ"ל אלונים: "אני חרד מכך שאנשים לא יעמדו בקצב עליית מחירי הדירות ויישנו ברחובות; הפתרון נמצא בת"א"
רענן אלוני, לשעבר מנכ"ל אמפא מליבו, הקים בשנה החולפת את חברת אלונים העוסקת בניהול קבוצות רכישה וקבוצות רוכשים בתל אביב. בשיחה עם Bizportal מתאר אלוני את חששותיו לגבי מצב רוכשי הדירות בישראל ומקווה בעתיד הקרוב להקים שכונה מחוץ לתל אביב במחירים סבירים.
יצוין כי החברה מעורבת כיום בארבעה פרויקטים בתל אביב ברחוב יהודה הלוי, במסגרתו נרכשה אופציה לתקופה של חצי שנה לבניית 38 דירות טווחי המחירים הם החל מ-1.48 מיליון שקל, קבוצה לרכישת 'בית וילוז'ני' ברחוב מקווה ישראל, במסגרתו ייבנו 30 יחידות דיור בשימור מחמיר טווחי המחירים בפרויקט החל מ-1.4 מיליון שקל, פרויקט ברחוב מסילת העולים ליד פלורנטין של 18 יחידות דיור - אשר נמכר כולו ופרויקט ברחוב כל ישראל חברים בנווה צדק במסגרתו ייבנו 16 יחידות דיור החל מ-2.5 מיליון שקל.
"אני חרד מכך שאנשים לא יעמדו בקצב עליית מחירי הדירות ושכר הדירה ויישנו ברחובות. מול עייני עומדת תמונה של אנשים שישנים ברחובות לונדון בתחילת שנות ה-90 בגלל יוקר הדירות. כיום סטודנט שלומד באוניברסיטה במרכז משלם על חדר 3,000 שקל, זה לא הגיוני."
"כמי שגדל בקריית שמונה ועבד בצפון במשך שנים רבות אני המום מעליית המחירים שם. קניתי דירת שלושה חדרים בצפת לפני כארבע שנים בפחות ממאה אלף שקל, כיום היא שווה כמעט 600 אלף שקל, גם בקריית שמונה 600 אלף שקל לדירת 3 חדרים במצב טוב הופך להיות מחיר שגרתי."
קצת מוזר לשמוע דברים אלו מיזם המוכר דירות 50 מ"ר ברחוב יהודה הלוי הסואן בלב תל אביב ב-1.4 מיליון שקל, מחיר שבאופן אבסורדי נחשב לזול כיום
"דווקא הצלחנו להפחית את המחיר בלמעלה ממאה אלף שקל מאז שרכשנו את הקרקע מחברת אוראה. ברחוב מסילת ישרים, בין רחוב העלייה לצ'לנוב בדרום תל אביב, מכרנו דירות שני חדרים ב-989 אלף שקל אשר לאחר השלמת הבנייה יהיו שוות 1.2 מיליון שקל ודירות 3 חדרים ב-1.25 מיליון שקל. הייתי מנכ"ל אמפא מליבו והחלטתי להקים חברה בעצמי. בגלל מצוקת האשראי בשוק החלטנו לפנות לתחום קבוצות הרכישה, אולם בשונה מקבוצות רכישה אחרות אנחנו משיגים את היתרי הבנייה, מורידים ספקות לרוכשים ונותנים מחיר ומועדי כניסה סופיים לרוכשים."
אז כיצד זוגות צעירים יוכלו לרכוש כאן קורת גג?
"הבעיה מתחילה בתל אביב וממשיכה הלאה, כדי שהמחירים ירדו בכל הארץ הם צריכים לרדת בתל אביב והפתרון לכך פשוט", מסביר אלוני. "על המדינה לשכור 10 אלף יחידות דיור במחיר מוזל ולהשכירן לצעירים בני מעמד הביניים ב-1,500 שקל לחדר במקום ב-3,000 שקל. המדינה תשקיע כ-6 מיליארד שקל בהשגת הדירות ותשיג 3 מיליארד שקל מהשכרתן והגירעון שייווצר יכוסה באמצעות מיסוי שיתקבל מפרויקטים חדשים שייבנו באזור בעקבות הביקוש החדש לו יזכה מהאוכלוסייה החדשה שתרצה להתגורר באזור המתחדש."
אבל מדוע שבעלי הדירות בדרום תל אביב ישכירו למדינה ב-3,000 שקל כאשר הם יכולים להשכיר חדר לעובד זר ב-1,600 שקל?
"המדינה מסירה אחריות מעצמה בתחום הדירות, היא הריבון וביכולתה להטיל קנס של 1,000 שקל למי שמשכיר לזרים וכך תוך 3 חודשים מורידים את שכר הדירה באזור. חייבים להוריד את שכר הדירה, מעמד הביניים הולך ומצטמצם, מעט עולים למעלה והרבה יורדים למטה. כשהציעו לי שטח אדמה בקריית שמונה לבניית בית צמוד קרקע הבנתי שמשהו כאן לא בסדר."
אתם מתכוונים לצאת גם מתל אביב?
"אנחנו עובדים על הקמת פרויקט של שכונה שלמה באזור המרכז לבני מעמד הביניים, דירות במחירים של 950 אלף שקל עד 1.3 מיליון שקל, בפאתי תל אביב באזורים כמו יהוד או פתח תקווה."
כתבות מעניינות נוספות:
- 20.תל אביבי 19/01/2013 13:09הגב לתגובה זו1. סטודנט במעונות משלם באזור האלף שקל 2. בשכונת נווה שרת השכונה הכי חלשה בצפון ת"א, הנמצאת במרחק רבע שעה מהאוניברסיטה, אפשר לשכור דירת 2.5-3 חדרים קטנה וישנה ב 3000 שקל, מה שאומר 1500 לאדם. אפילו ברמת אביב (הישנה), אזור נהדר ומבוקש, שני סטודנטים שוכרים דירת 3 חדרים ב 5000 שקל וחיים כמו מלכים ב 2500 שקל לאדם. 3. עיריית ת"א מציעה מילגות לסטודנטים ששוכרים בשכונת התקווה וביפו. לא 3000 שקל ולא נעליים.
- 19.ראובן מ. 14/01/2013 15:18הגב לתגובה זומכיר מישהו ששכר דירה קטנה במטלון ב-2600. פתאום בעל הבית מבקש 3200 . למה ? כי הוא מביא 6 עובדים זרים ולוקח מכל אחד 600 ש"ח בלבד. 6X6=3600 , אבל מוכן לתת "הנחה". עובד זר מוציא על עצמו גג 1500 ש"ח בחודש על הכל ואילו 2500 ש"ח שזה יותר מ650 דולר שולח הביתה. שם זה משכורת של שנה. אתם מבינים למה שווה להם לבוא לפה. כמובן שיש עובדים זרים עם ראש וידיים שמרוויחים גם 5000 ואפילו 6000
- תל אביבי 19/01/2013 13:12הגב לתגובה זוהוא לא צריך לגור בין סודנים במטלון בכאלה סכומים. ב 3000 שקל אפשר כבר לשכור דירה קטנה בשכונת נווה שרת בצפון העיר.
- 18.ליאור 14/01/2013 12:32הגב לתגובה זושינה פוזיציה שינה גישה. מדהים
- 17.רק שביבי יעוף מראשות הממשלה יהיה פה טוב יותר (ל"ת)מיכה 14/01/2013 08:39הגב לתגובה זו
- 16.ברנדון 14/01/2013 07:51הגב לתגובה זולמי שלא גמר בית ספר יסודי. הבנת מר אלוני?
- 15.חודשים דמגוגיה שקר לפראייר=בועה בפיצוץ סוף הבלוףוהניצול (ל"ת)נדלניסט=בלוף שיווק 14/01/2013 01:39הגב לתגובה זו
- 14.אטיאס לכלא על מחדל העשור (ל"ת)אטיאס לכלא מחדל עצום 14/01/2013 00:26הגב לתגובה זו
- 13.מיליונים 13/01/2013 18:48הגב לתגובה זופעם היהלומנים היו מעשירי הארץ הרויחו הרבה כסף היום כל העסק גמור חוץ מ 3 טייקונים . ככה יהיה לנדלן הזה . זה לא יימשך לנצח. ואנשים כמוהו יראו שמה שעולה גם יורד.
- 12.bonofico 13/01/2013 17:39הגב לתגובה זואני לא נבין מה הבעיה שהישראלים ישנו ברחובות, עיר נחמדה מאד עם מכון ווייצמן
- 11.rikushet 13/01/2013 16:42הגב לתגובה זוצומת ביל"ו פקוקה כל הזמן !
- 10.פחד אלוהים לחיות בישראל (ל"ת)אברום בדבכט 13/01/2013 16:26הגב לתגובה זו
- 9.אנחנו כבר ברחובות... (ל"ת)הומלס 13/01/2013 16:12הגב לתגובה זו
- 8.קורא 13/01/2013 15:56הגב לתגובה זוגובה מיליון שבע מאות על דירה באיזור התחנה המרכזית ובוכה על מחירים גבוהים. בפיצול אישיות כזה מזמן לא נתקלנו.
- 7.rikushet 13/01/2013 15:48הגב לתגובה זו"חרד מכך שאנשים לא יעמדו בקצב עליית מחירי הדירות ויישנו ברחובות; הפתרון נמצא בת"א" למה ??? אחלה עיר רחובות. רק ת"א זו עיר לגור בה ?
- רחובות זה בלוף 13/01/2013 19:51הגב לתגובה זוהסתובבתי בשוק ובמרכז ברחובות ונדהמתי ממחיריי המזון יחסית לת"א ושלוחותיה.. שלא נדבר על מחירי הדירות הבלתי שפויים, במיוחד דירות יד שנייה.
- לא כזו מוצלחת פרט לכמה שכונות חדשות ויקרות (ל"ת)עתידה בעייתי-חרדי! 13/01/2013 16:16הגב לתגובה זו
- rikushet 13/01/2013 16:44ברחובות החדשה בעלות של מיליון וחצי לקחתי דירת חמישה חדרים בגודל 130 מ' +מחסן 10 מ'+שתי חניות מקורות . כמה זה עולה בת"א שלך ?
- 6.בא 13/01/2013 15:39הגב לתגובה זובישראל .
- ברנדון 14/01/2013 07:53הגב לתגובה זואני כל כך אוהב את אלה המנפנפים עם כל העולם, בזמן שכל הידע שלהם מתמצא בכותרות של עתוני הבוקר
- 5.מ 13/01/2013 15:35הגב לתגובה זומספיק עם השטויות.. להעלות אחוזי בניה בטירוף ולאפשר פינוי בינוי יחד עם קנסות על קרקעות שניתן לבנות עליהן ולא בונים זה הכל.
- 4.אקירוב 13/01/2013 15:28הגב לתגובה זולמה אנשים מחפשים רק את תל אביב , יש את רמת גן , עיר מדהימה וצמודה לתל אביב להבדיל מפתח תקווה, קרית אונו ,חולון וכדומה שדירה ממוצעת בה עולה פחות חצי מיליון ש"ח מדירה זהה בתל אביב , כמו כן , היא זולה מערים רחוקות יותר מתל אביב כגון קרית אונו שכבר בועתית. יש הזדמנויות רק צריך לנצל אותן.
- 3.כלכלן 13/01/2013 15:25הגב לתגובה זוהזוגות הצעירים שמשעבדים את החיים שלהם לבנקים כדי לקנות בית במיליוני שקלים שגנב כמוך ירוויח יותר תתביש לך בושה שנותנים לך במה באתר כזה
- בא 13/01/2013 17:07הגב לתגובה זוהביאו משהו שיבלבל במוח .
- 2.אחד 13/01/2013 15:03הגב לתגובה זולרבים בממשלה ובכנסת, כולל ראש הממשלה יש דירות שאותם הם משכירים, אז אין להם שום אינטרס להוריד את מחירי הדיור. רק כשפלוגות שלמות של חיילים קרביים, שקורסים תחת מחירי הדיור, יסרבו להגיע לשרות מילואים עקב הפקרת נושא הדיור על ידי הממשלה, רק אז הממשלה תתחיל לטפל בנושא. להזכירכם, בשנות התשעים כשהגיעו כמיליון עולים לארץ, הממשלה דאגה שתהיה בנייה בכל הארץ ולא היה מחסור בדיור כמו שיש היום .
- 1.הקפאה בקו הירוק 13/01/2013 14:59הגב לתגובה זוראש העין, גליל ים, מודיעין - יש אישורי בניה אך מישהו למעלה דואג לתקוע הכל. סביב שוק הדירות יש תעשיה שלמה של חומרי בניה, עורכי דין, בנקים, הובלות, רהיטים. התעשיה נעצרת ואיתה גם גבית המיסים. העיקר שמחירי הדירות ימשיכו לעלות!!!
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
