ת"א-מנהטן: Bizportal השווה 4 נכסים, היכן כדאי יותר לרכוש דירה להשקעה?
מחירי הדירות שהרקיעו שחקים ב-5 השנים האחרונות הפחיתו משמעותית את הכדאיות לרכישת דירה להשקעה בערים המרכזיות בישראל. שיעור התשואה הממוצע בתל אביב עומד כיום על 3.5%-4% ולאחר זינוק של למעלה מ-50% משנת 2008 הסיכוי להשבחת מחירים משמעותית בשנים הקרובות קטן.
מי שמוכן ליטול סיכונים ולהשקיע בשלט רחוק יוכל למצוא
ניר אמזל, מנכ"ל HAP INVESTMENTS, המתמחה ביזום ובבנייה של פרויקטים ברחבי ניו יורק, סיפק עבור Bizportal ארבע דוגמאות לדירות המוצעות למכירה במנהטן. השוונו דירות דומות המוצעות למכירה בתל אביב ואת התשואה שניתן לקבל מהן. המידע על הדירות בתל אביב לוקט מאתר יד2(יצויין כי בניגוד לנעשה בארץ בארצות הברית תשלומי הארנונה ודמי הניהול מוטלים על בעל הדירה):
1. דירת 2 חדרים ברחוב 515 East 72nd בשכונת אפר איסט סייד בשטח 65 מ"ר, מוצעת למכירה תמורת 2.65 מיליון שקל (כ-699 אלף דולר). ניתן להשכירה תמורת כ-13 אלף שקל בחודש (3,500 דולר) ומסכום זה יש להפחית 2,504 שקל של דמי ניהול וארנונה. בסך הכול הדירה מספקת תשואה שנתית של 4.7%. אמזל טוען שניתן להשוות שכונה זו לצפון הישן של תל אביב. ברחוב בני דן מוצעת למכירה דירת 2 חדרים בשטח 55 מ"ר עם נוף לפארק הירקון ב-2.55 מיליון שקל. דירה דומה לא הרחק משם ברחוב אוסישקין, בשטח של 51 מ"ר, מוצעת להשכרה תמורת 5,600 שקל, קרי ניתן להשיג תשואה של 2.6% בשנה.
2. דירת 2 חדרים בשדרת 1653-1655 Madison Avenue בשכונת הארלם, בשטח 71 מ"ר מוצעת למכירה תמורת כ-1.76 מיליון שקל (כ-465 אלף דולר). ניתן להשכירה תמורת כ-10 אלף שקל בחודש ומסכום זה יש להפחית 1,295 שקל דמי ניהול וארנונה. בסך הכול הדירה מספקת תשואה שנתית של כ-6.8% נטו. אמזל טוען שניתן להשוות שכונה זו לשכונת פלורנטין בתל אביב. ברחוב פלורנטין מוצעת למכירה דירה בשטח 70 מ"ר, של 3 חדרים, בבניין חדש עם חניה ומעלית ב-1.98 מיליון שקל. דירה דומה לא הרחק משם ברחוב דידיה פרנקל, בשטח של 65 מ"ר, בבניין חדש עם מעלית וחניה, מוצעת להשכרה תמורת 5,200 שקל, קרי ניתן להשיג תשואה של 3% בשנה.
3. דירת סטודיו ברחוב 446 - 448 West 167th בשכונת וושינגטון הייטס, בשטח של 72 מ"ר, מוצעת למכירה תמורת כמיליון שקל (כ-270 אלף דולר). ניתן להשכירה תמורת כ-7,600 שקל בחודש (כ-2,000 דולר) ומסכום זה יש להפחית 1,940 שקל דמי ניהול וארנונה. בסך הכול הדירה מספקת תשואה שנתית של כ-6.8% נטו. אמזל טוען שאזור זה ניתן להשוות למתחם נוגה בצפון יפו. במרכז יפו מוצעת למכירה דירת לופט ברחוב אלברט קיוסו בשטח 75 מ"ר, משופצת, בקומה 3 מתוך 8 ב-1.15 מיליון שקל. לא הרחק משם באזור שוק הפשפשים, ברחוב בן גמליאל, מוצעת להשכרה דירת לופט בשטח של 70 מ"ר בקומת קרקע, משופצת, תמורת 4,500 שקל, קרי ניתן להשיג תשואה של 4.7%.
4. דירת 2 חדרים ברחוב The Sedona at 346 East בשכונת איסט הארלם, בשטח של כ-68 מ"ר, מוצעת למכירה תמורת כ-1.6 מיליון שקל (כ-425 אלף דולר). ניתן להשכירה תמורת כ-8,144 שקל (כ-2,150 דולר) ומסכום זה יש להוריד כ-1,535 שקל דמי ניהול וארנונה. בסך הכול הדירה מספקת תשואה שנתית של כ-4.9%. אמזל טוען שאזור זה ניתן להשוות לשכונת פלורנטין בתל אביב. ברחוב קורדוברו בפלורנטין מוצעת למכירה דירת 2.5 חדרים בשטח של כ-63 מ"ר, משופצת, בקומה 3 מתוך 4, ב-1.65 מיליון שקל. לא הרחק משם, ברחוב נחלת בנימין מוצעת להשכרה דירת 2 חדרים בשטח 60 מ"ר, חדשה, קומה 2 מתוך 5, עם מעלית וחניה, תמורת 4,500 שקל, קרי ניתן להשיג תשואה של כ-3.2%.
אמזל טוען כי ,מבחינת ההשוואה תל אביב- ניו יורק, התחזית לשנים הקרובות היא שמחירי השוק בתל אביב נמצאים כיום במחירי שיא ומניחים שבעתיד המחירים ירדו, לעומת מנהטן, בה שוק הנדל"ן נמצא בהתאוששות וקיים צפי לעליית ערך אמיתית. בעבר ביצענו עסקאות בתל אביב וכיום אנחנו נמנעים מכך מאחר והתשואה נמוכה משמעותית מזו שניתן להשיג בניו יורק."
כתבות נדל"I נוספות:
- 11.ממורכז 23/12/2012 17:14הגב לתגובה זואני חושב שמנהטן היא איזון נכון בין סיכון לסיכוי והיא לא ספקולציה על מחירי הנדל"ן אלא מקום עם ביקוש שיא לדירות. תמיד בכל תקופה.
- 10.דודו 16/12/2012 20:05הגב לתגובה זוהתשואה הגבוהה ביותר היום היא בפניקס אריזונה ,בהשקעה צנועה ללא הלואות מהבנקים,תקבלו תשואה של 14% אחרי כל ההוצאות נשארים עם 10-9% נטו! אז שלא יעבדו אליכם!
- 9.היום עדיף להפטר מהדירות בישראל (ל"ת)מחו"ל 15/12/2012 20:08הגב לתגובה זו
- 8.תל אביבי בינתיים 15/12/2012 20:02הגב לתגובה זוולפי הנתונים שסיפק המתווך הזה כדאי ממש ללכת אליו לא? (:
- ממורכז 23/12/2012 17:17הגב לתגובה זולא רק שהם עובדים קשה אלא הם גם נראים מאוד אמינים וישרים. אבל זה לא מתאים לאנשים סכיזופרנים שמפחדים מכל דבר או לאנשים שאין להם כסף. מנהטן זה לא בשביל כולם :-)
- 7.המחסל 15/12/2012 18:06הגב לתגובה זוהישמרו על נפשותכם נוכלים בני רמאים בדוגמת TGI , גולבאל פאראגון, וגם SBC תצטרף לרשימת הנוכלים שנפלו בקרוב...
- 6.שאול 15/12/2012 17:34הגב לתגובה זואז ברוקלין או קווינס. השקעה בדירה לא תספק תשואה שמצדיקה מעבר כסף מהארץ לחו"ל. מצד שני, נכסים בני 2-3 דירות או חנות ודירה באותו הנכס עשוים להניב תשואה יפה של 8-9%. חבר שלי מחזיק דירת ירושה מזה 15 שנים שביחס לשוויה היום, מניבה לו 5%. לפני שנה קניתי איתו בשותפות 2 דירות (באותו מבנה) בקווינס ובינתיים (טפו טפו) השכירות מתקתקת ומניבה נטו של 8.9%.
- 5.כל ישראלי מחפש דיה להשקעה?אז אני לא ישראלי! (ל"ת)אלף מם 15/12/2012 12:38הגב לתגובה זו
- 4.שלי 15/12/2012 12:19הגב לתגובה זוה HAP האלה לא עשו לי רושם טוב. ישבנו עם הסמנכ"ל שיווק שלהם מתי שהיה מאוד תקיף ונראה לחוץ מאוד למכור.
- 3.אברום הרומני 15/12/2012 11:14הגב לתגובה זואיך אפשר בכלל להשוות למנהטן מנהטן, עיר מוכת טרור מלא איסלמים בכל חור חור נידח של מלחמות לעומת תל אביב שלנו :) מרכז העולם הכלכלי והתרבותי
- 2.לאחר המס בארה"ב. בדרך כלל התשואה בישראל טובה יותר (ל"ת)יורם מראשון 15/12/2012 10:29הגב לתגובה זו
- השאלה היא כשתמכור אפה תרוויח יותר (ל"ת)אלף מם 15/12/2012 12:40הגב לתגובה זו
- 1.פרסומת ל- HAP INVESTMENTS ? (ל"ת)הנשר 15/12/2012 10:18הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
