סילבן שלום: "לא הגיוני שדירה ישנה בירוחם תעלה 900 א' ש'; ירידת המחיר תורגש בקרוב"

כך אומר השר לפיתוח הנגב והגליל בכנס ארגון הקבלנים ת"א-יפו. "עשינו יריד דיור לפריפריה, 11 אלף איש מעוניינים לעבור לנגב ולגליל"
לירן סהר | (19)

"מדד הדיור עלה בשנה האחרונה ב-2% לעומת עשרות אחוזים קודם לכן, רואים בלימה, הירידה תורגש בזמן הקרוב", כך אמר המשנה לראש הממשלה סילבן שלום בכנס ארגון הקבלנים ת"א-יפו-בת-ים.

שלום טוען כי "כשכולם רוצים לגור בנקניק הזה שנקרא גוש דן יש לנו בעיה. כשהקימו את תל אביב והייתה מצוקת דיור אז עברו להרצליה, אז לרעננה, כפר סבא, כיום עוברים לאשקלון. עדיין אפשר לשווק יותר קרקעות ובמחירים יותר סבירים. כשהייתי שר האוצר אמרתי לראש המינהל אני לא רוצה את הכסף, תשווק במחירים הכי זולים שיש. הייתי בדרום הארץ, בירוחם דירה עולה 900 אלף שקל, לא דירה חדשה, אפילו לא של 20 שנה, נראה לכם הגיוני? בוודאי שלא, אנחנו צריכים להעיר את הנושא הזה בצורה יותר טבה."

שלום פירט את הצעדים האחרונים שנעשו כדי למשוך ציבור לפריפריה - " הבאנו את טרה וסודה סטרים, הקמנו מגרש גולף, גילינו שיש מיליונים שמחפשים לשחק גולף בחורף. בנוסף, אנשים חושבים שהחינוך בצפון ובדרום הוא בלתי נתפס, אז זה לא כך, הבאנו את הכיתה החכמה, מחשבים אישיים. אך שואלים על דיור, תשתיות, תרבות ופנאי, כל הדברים האלה נעשים. מחירי הדיור בפריפרייה יותר נמוכים בפריפרייה, סיבה מספקת למעבר. עשינו יריד דיור לפני שנה, חשבנו שאף אחד לא יבוא, הגיעו 11 אלף איש המעוניינים לעבור לנגב ולגליל. הרכבת מעכו לכרמיאל תגרום לרבים מהמרכז לעבור למקום."

שלום מטיח ביקורת חריפה על ההתנהלות הבירוקטית של המינהל: "הגענו להקים את הישוב החדש שיזף, המינהל אמר שהדבר נוגד את תוכנית המתאר הקובעת שיש רק לעבות ישובים. בדימונה הקמנו כפר סטודנטים, אך אני רוצה שאנשים לא יעברו אחרי 3 שנים, שמנו קרווילות בשטח חום, אך סגן ראש העיר לא חושב שצריך עוד עשרות אלפי אנשים שיעברו לדימונה והגיש צווים, למה? שמנו בקסבה בעכו כפר סטודנטים, יש שם עשרות של צעירים, עכו הולכת ומתפתחת. מי שרוצה לבנות, להקים מפעל, בית מלון אנחנו עובדים איתו צמוד ונפתור בעיות בירוקרטיות."

כתבות מעניינות נוספות:

בכיר במערכת הבנקאות: "הגבלת המשכנתאות ל-50% תדחוף את הצעירים מהמרכז אבל בעיקר תפגע במשקיעים"

תגובות לכתבה(19):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 18.
    אזרח המדינה 28/10/2012 13:12
    הגב לתגובה זו
    הממשלה שאת השותף בה והמפלגה שלך.
  • חוצפן וקשקשן עם אישה כמו ג'ודי אין לך זכות לדבר חברתי (ל"ת)
    אזרח מדינה 25/11/2012 15:16
    הגב לתגובה זו
  • 17.
    סילבן שלום= אכזבה גדולה - איש חלש. (ל"ת)
    שלומי 26/10/2012 21:39
    הגב לתגובה זו
  • 16.
    רוני 26/10/2012 12:38
    הגב לתגובה זו
    ולא רק ידברו. איפה הייתה עד עכשיו? הגיע הזמן לעשות שינוי . אני ימני ואני בוחר בשלי יחימוביץ - לא בגלל שאני בטוח שהיא תעשה משהו אחר - מהסיבה היחידה שמי שבשלטון עכשיו בטוח לא יעשה משהו - והיא הסיכוי היחיד לעשות שינוי גם אם לא לפחות ניסיתי - יאיר לפיד מחובר יותר מדי לשלטון צירף עכשיו את יעקב פרי ששנים ניהל את סלקום עם רווחים מטורפים על הגב שלנו הציבור. - הרי מה שיש עכשיו בטוח לא טוב - אז למה כולם בוכים ובסוף נשארים עם אותו דבר - יש משפט בעסקים - אם לא מנסים לא יודעים או לא מצליחים - ככה זה בחיים . הגיע הזמן לעשות שינוי ולא רק לבכות.
  • 15.
    א.י 26/10/2012 10:56
    הגב לתגובה זו
    שהם קצת יותר ממיליון ש"ח.זה היה אומנם בשנת 2000.מישהו יכול להגיד כמה היא שווה היום?
  • 14.
    נמאסתם 25/10/2012 17:06
    הגב לתגובה זו
    תמתחו את החבל עוד קצת והאחרון יכבה פה את האור.
  • 13.
    moshe 25/10/2012 13:47
    הגב לתגובה זו
    אתה ליצן.
  • 12.
    מצביע ליכוד לשעבר 25/10/2012 12:22
    הגב לתגובה זו
    עולות היום מליון שקל בלי שום הצדקה ולרכבת שהוא מבטיח שיסע הוא ברכבת 4 שעות כל כיוון ולפי מזג הרוח של עובדי הרכבת יגיע לעבודה אבל אל תדאג נבוא חשבון איתכם בבחירות הקרובות
  • 11.
    ישראל 25/10/2012 12:07
    הגב לתגובה זו
    המחירים ירדו, ואתה יודע למה, לא בגללכם, כי אתם לא תעלו לשלטון, לא משנה מי יעלה במקומכם, הוא יבין מיד, שעל מנת לשרוד בשלטון הוא יהיה חייב, להחזיר את המחירים לשפיות. סילבן ביבי קורא סקרי עומק, אבל ואני קורא תחושות בטן. אנשים לא רוצים את ביבי, זה אותו ביבי שהיה שר אוצר, אותו ביבי שלא דופק חשבון לרוב העם, אותו ביבי נסיך שחושב שרק לנסיכי הממון יש זכות קיום. מחצית מהעם מרוויח מתחת ל5500 שקל, ועוד כ29 אחוז מרוויחים עם 7000 שקל הכל בברוטו, יש מסה קריטית של אנשים שישחררו אותנו מכם
  • 10.
    מביו בנדלן 25/10/2012 11:56
    הגב לתגובה זו
    לפני שאתה מקשקש ב באר שבע אמון דירות במחירים 400-500 אלף וירוחם יותר זולה איזה 20 % פוליטיראי קשקשן
  • 9.
    עמית 25/10/2012 11:42
    הגב לתגובה זו
    או להזיז את השבת או לעשות איזה שקר כל שהוא. נשבר מקשקשנים.
  • 8.
    בכור 25/10/2012 11:26
    הגב לתגובה זו
    מ- 1977 אתם פוגעים בעם שבחר בכם , כן אתה והנציגים המזרחיים בכנסת חנקתם אותנו . מי זה המנהל ומי זה בנק ישראל זה אתה אדון סילבן שלום מוזס
  • 7.
    YOSS 25/10/2012 11:25
    הגב לתגובה זו
    שזה אחד הסיבות למה הליכוד יאבד מנדתים ואולי השלטון אולי מה שנשאר הוא שאנשי ירוחם ירשמו לחריש איך המחיר ירד? אם יהיו הרבה חרישים אבל גם למי שלא חרדי
  • 6.
    25/10/2012 11:15
    הגב לתגובה זו
    אתה חלק מהבעיה - חלק מהממשלה האיומה הזאת שניפחה כאן את הבועה ויצרה שבר בעם ופגעה בחוסן הלאומי שלנו! תתבייש...
  • 5.
    oraemunna 25/10/2012 11:10
    הגב לתגובה זו
    הרבה שנות עבודה צריך כדי לרכוש דירה. הממשלה בגזרותיה מקשה יותר על המעוניינים לרכוש. מחירי הדירות יפלו בגלל מיעוט רוכשים ובעיקר מהמתקשים בהחזר משכנתאות וחבל. לכשיחזרו המחירים לשפיות הם יגלו כי לא יוותר מי שיכול לרכוש.
  • 4.
    יאיר 25/10/2012 11:05
    הגב לתגובה זו
    כעת נותר לך רק לספר לנו כמה מאותם מיליונים שגיליתם,אכן שיחקו שם גולף בחורף :)))))). בחיי,נאומי סלאח שבתי מודל 2012
  • 3.
    רם 25/10/2012 11:03
    הגב לתגובה זו
    מה זה אמיתי ? אפילו ראש המועצה גם שם בוילה שעולה פחות.
  • 2.
    יאיר 25/10/2012 11:01
    הגב לתגובה זו
    אתם בשלטון !!!! מה לא ״מסתדר״ לך ?????? מדוע שמשהו ישתנה ? יצרתם מציאות וכעת אתם רוצים להיבחר ע״י כך שתגידו שזה לא הגיוני ????? אין גבול לצביעות ולשקרים ?
  • 1.
    אבל אתה חלק מממשלה שאחראית למחירי דירות כאלה (ל"ת)
    מה לא הגיוני? 25/10/2012 10:59
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.