ה'גלובל פרופרטי גייד': מחירי הדירות בישראל נכנסו למקפיא (באופן יחסי), רק מקום 16 שנתי - ומי במקום הראשון?
ישראל כבר לא בראש רשימת שווקי הנדל"ן המזנקים בעולם. בשנים 2010 ו-2011 דורגה ישראל בין המקומות ה-4 ל-6 בעליות המחירים לפי אתר הגלובל פרופרטי גייד. הניתוח הרבעוני של אתר מחקר הנדל"ן מספק תמונה שונה לגמרי עבור הרבעון השני של 2012.
מהנתונים עולה כי מחירי הבתים בישראל ירדו ריאלית בשנה החולפת ב-1.52% ואילו נומינאלית (ללא השפעות אינפלציה) עלו בשיעור קל של 0.3%. נזכיר שבתקופה המקבילה אשתקד רשם שוק הנדל"ן הישראלי עליית מחירים ריאלית של 6.81% ונומינאלית של 11.18%. ברמה הרבעונית רשם שוק הנדל"ן הישראלי עליית מחירים ריאלית של 1.44% ועלייה נומינאלית של 2.48%. בסך הכול ברמה השנתית ישראל מדורגת בדירוג הריאלי במקום ה-16 מתוך 35 ובמקום ה-21 נומינאלית.
האטה בנדל"ן הישראלי נובעת לפי האתר מהגידול באבטלה, צעדי הממשלה ובנק ישראל לצינון מחירי הנדל"ן והמחאה החברתית בעקבות עליית יוקר המחייה.
ברזיל (סאו פאולו) רשמה את עליית המחירים החדה ביותר בשנה החולפת בשיעור של 15.56% (ריאלית), ואחריה מדורגות נורבגיה עם עליית מחירים של 6.26% והודו (ניו דלהי) עם עלייה של 6.23%. אירלנד, ספרד ויוון מדורגות בתחתית הרשימה עם ירידת מחירים שנתית ריאלית של 16.85%, 12.49% ו-11.92% בהתאמה.
ברמה הרבעונית הונג קונג רשמה את עליית המחירים הריאלית החדה ביותר בשיעור של 6.85% ובמקום השני, במרחק ניכר ממנה מדורגת נורבגיה עם עלייה של 2.98%. יוון רשמה את הירידה הרבעונית החריפה ביותר (4.15%) ואחריה נמצאת קפריסין עם ירידה של 3.94%.
שוק הנדל"ן האמריקני רשם ירידת מחירים שנתית ריאלית של 0.74% (לפי מדד Case Shiller) ונומיאלית רשם עלייה של 1.3%. ברמה הרבעונית רשם שוק זה עלייה ריאלית של 1.41% ונומינאלית של 2.25%.
נציין כי
- 2.נמאס מסקרים שלא אומרים שום דבר (ל"ת)עמוס 29/08/2012 16:55הגב לתגובה זו
- 1.עדי 29/08/2012 16:53הגב לתגובה זוכי יש מטומטמים במדינה הזאת
- תל אביבי 29/08/2012 17:19הגב לתגובה זוממש לא מטומטם. למה אתה חושב שעליית מחירים היא טובה? כנראה שנוח לך המצב בו למאות אלפי אנשים אין יכולת לקנות נכס. במצב הנוכחי, אנחנו לא באמת עם 7-8 אחוזי אבטלה... אנחנו עם 24-29 אחוזי אבטלה (אם מוסיפים חרדים שלא מעוניינים לעבוד ונוח להם המצב כפי שהוא, ערבים שלא הולכים להירשם במשרד התעסוקה ואוכלוסיות נוספות שעסוקים בגניבת אדמות באמצעות מימון חיצוני), ואתה יודע לאילו מדינות יש אחוזי אבטלה כאלו (זה רטוריקה)? למדינות שפשטו רגל. אז תחשוב פעמיים - כי יודע מה - אם אתה בנדלן, גם אתה מתישהו תפשוט רגל ואז נראה אותך מדבר, והגלגל יסתובב אליך (אני לא מאחל לך להידפק כך, אבל אתה חיב להחליף דיסקט ולהבין שהמצב הנוכחי לא יכול להישאר כפי שהוא וסביר שישראל תגיע לתחתית).
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
יעקב אטרקצ'י: "בוחרים בנו כי הדיירים יודעים שאנחנו איתם ומתאבדים כדי שיהיה להם טוב; הצלחה שלהם זו הצלחה שלנו"
אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלים של אאורה, "ב-2025 נבנה 7,000 דירות, ב-2029 אדע, אם יתאפשר לבנות 11,000"; שיחה אופטימית על עתיד שוק המגורים בישראל, על אאורה ועתידה ולמה צריך לקנות דירה - דווקא עכשיו ודווקא בישראל
בבורסה בתל אביב פועלות 55 חברות, שמתעסקות בהתחדשות עירונית. אאורה של יעקב אטרקצ'י היא הגדולה שבהן. מניית החברה מבטאת שווי של כ-6.5 מיליארד שקל לאחר שזינקה באופן רצוף בשנים האחרונות - בחמש השנים האחרונות היא זינקה פי 18, בשנתיים האחרונות היא זינקה פי 4 - תשואה מרשימה שנובעת מהובלה בתחום שרק הולך וגדל.
אאורה ואטרקצ'י זכו לאות הוקרה בוועידה להתחדשות עירונית של ביזפורטל. בשיחה עם אבישי עובדיה, עורך ביזפורטל, הביע אטרקצ'י אופטימיות גדולה לגבי ההמשך - "אנחנו צומחים 17 שנה וזאת רק ההתחלה", כתוב בדוחות ובמצגת של החברה, ואטרקצ'י מחזק את המסר ואומר שהזינוק שהיה בפעילות ימשך.
אני חייב להזכיר, שלפני 4-5 שנים כשהיינו מדברים אמרתי לעצמי - "מה זה החזון הזה, זה אמיתי, לא מספיק הצמיחה הנוכחית, השווי שאז היה בערך 500 מיליון שקל" והנה הגעת ליעדים שהם באמת מעבר לכל דמיון, למה התחדשות עירונית ולאן זה הולך?
- "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"אני אומר את זה כבר 10-15 שנה - התחדשות עירונית זה העתיד של שוק המגורים בישראל. לדעתי כבר קרוב ל-30% מהבנייה בישראל זה התחדשות עירונית ואני צופה שתוך 3-4 שנים זה יהיה 50% ועוד מספר שנים לאחר מכן זה כבר יהיה הרוב. דירה בהתחדשות לא קשורה להבטי מס כמו במקומות אחרים, היא פטורה ממס. אנחנו לוקחים שכונות שמחיר הדירה שם הוא 1-2 מיליון שקל והאנשים מקבלים שיפור ענק בדירה והשבחה.
