דירות 3 חדרים באזור המרכז שנמכרו בפחות מ-700 אלף שקל
הזינוק במחירי הדירות באזור המרכז הפנה את ציבור המשקיעים אשר תקציבם מוגבל לערים דוגמת חיפה ובאר שבע. אולם אם מחפשים טוב ניתן עדיין למצוא דירות בגודל סביר גם באזור המרכז.
מרבית הדירות נמצאות בבניינים ישנים ובקומות עליונות, אולם בחלקם טמון פוטנציאל השבחה במסגרת תמ"א 38, אשר כעת עם כניסתו לתוקף של תיקון 3 מאפשר תוספת של 2.5 קומות לבניין, במקום 1.5 קומות, והופך את המייזם לכדאי כלכלית.
להלן מספר עסקאות מכירה של דירות 3 חדרים שלוקטו מאתר מידע נדל"ן של רשות המיסים בחודשיים האחרונים:
תל אביב
ברחוב רובינשטיין 45 נמכרה בחודש מאי דירת 3 חדרים בשטח 61 מ"ר נטו בקומת קרקע תמורת 630 אלף שקל
ברחוב רובינשטיין 37 נמכרה בחודש מאי דירת 3 חדרים בשטח 60 מ"ר נטו בקומת קרקע מתוך 3 ב-650 אלף שקל
ברחוב קהילת קנדה 17 נמכרה בסוף חודש יוני דירת 3 חדרים בשטח של 61 מ"ר נטו תמורת 700 אלף שקל
ראשון לציון
ברחוב משוררי השואה 6 נמכרה בחודש מאי דירת 3 חדרים בשטח 56 מ"ר נטו בקומה 4 מתוך 4 תמורת 605 אלף שקל
אור יהודה
ברחוב הלה 8 נמכרה בסוף חודש מאי דירת 3 חדרים בשטח של 50 מ"ר נטו בקומה 2 מתוך 2 תמורת 700 אלף שקל
פתח תקווה
ברחוב ויסבורג 22 נמכרה בחודש מאי דירת 3 חדרים בשטח 53 מ"ר נטו בקומה 4 מתוך 4 תמורת 580 אלף שקל
ברחוב שטרית בכור 8 נמכרה בחודש מאי דירת 3 חדרים בשטח של 60 מ"ר בקומה 3 מתוך 4 תמורת 580 אלף שקל
ברחוב פרומקין 15 נמכרה בחודש יוני דירת 3 חדרים בשטח של 60 מ"ר נטו בקומה 3 מתוך 3 תמורת 685 אלף שקל
בת ים
ברחוב השקמה 25 נמכרה בחודש מאי דירת 3 חדרים בשטח 53 מ"ר נטו בקומה 4 מתוך 4 תמורת 670 אלף שקל
ברחוב מבצע סיני 25 נמכרה בחודש מאי דירת 3 חדרים בשטח 55 מ"ר נטו בקומת קרקע תמורת 645 אלף שקל
חולון
ברחוב הבעל שם טוב 36 נמכרה בחודש מאי דירת 3 חדרים בשטח 63 מ"ר נטו תמורת 665 אלף שקל
ברחוב עטרות 14 נמכרה בחודש יוני דירת 3 חדרים בשטח 66 מ"ר נטו תמורת 690 אלף שקל
ברחוב הפורצים 3 נמכרה בחודש מאי דירת 3 חדרים בשטח 62 מ"ר נטו בקומה 1 מתוך 4 תמורת 700 אלף שקל
ברחוב הר הצופים נמכרה בחודש מאי דירת 3 חדרים בשטח 51 מ"ר נטו בקומה 4 מתוך 4 תמורת 620 אלף שקל
נתניה
ברחוב קריניצי 9 נמכרה בחודש מאי דירת 3 חדרים בשטח 55 מ"ר בקומה 1 מתוך 3 תמורת 570 אלף שקל
ברחוב מלחמת ששת הימים 34 נמכרה בחודש מאי דירת 3 חדרים בשטח 57 מ"ר קומה 4 מתוך 4 תמורת 655 אלף שקל
ברחוב שניאור 30 נמכרה בסוף חודש מאי דירת 3 חדרים בשטח 66 מ"ר נטו בקומה 2 מתוך 4 תמורת 625 אלף שקל
בשדרות בן צבי 102 נמכרה בחודש מאי דירת 3 חדרים בשטח 60 מ"ר בקומה 3 מתוך 9 תמורת 650 אלף שקל
- 8.הדירות שרשומות בתל אביב הם בכלל ביפו (ל"ת)צימפי 12/07/2012 10:35הגב לתגובה זו
- 7.אסף.ק 12/07/2012 02:57הגב לתגובה זולגבי הדירות שב"תל אביב" תדגישו שהדירות נמצאות בשכונות ירודות ביפו אז אל תבלבלו את השכל כי זה לא נקרא תל אביב.
- 6.הקלפן מלוד 11/07/2012 20:46הגב לתגובה זווביותר רחוק50%
- 5.איציק 11/07/2012 16:23הגב לתגובה זוהממשלה ניסתה לפתור זאת וכנראה שנדרשת אמירה ברורה יותר בנוגע להשקעה-ספסרות של דירות.
- 4.אלף מם 11/07/2012 16:21הגב לתגובה זוהצעירים.
- 3.מחיר מוזגם ולא שווה. 11/07/2012 13:24הגב לתגובה זואז מה אם הן נמכרות מתחת למליון שקלים? זה עושה אותן שוות לקנייה? ממש לא.
- בסוף תקנה אותה במיליון (-: (ל"ת)אז אל תקנה, תחכה... 11/07/2012 15:33הגב לתגובה זו
- 2.מחיר הזוי מעל 30-50%=חרם צרכן=סוף הדמגוגיה הנדלניסטית!! (ל"ת)הבועה תתפוצץ=חרםצרכן 11/07/2012 12:42הגב לתגובה זו
- 1.ממחאה למלחמה 11/07/2012 12:40הגב לתגובה זוכפי שנלחמים כנגד מפגעים בבטחון ישראל,כפי שנלחמים בתאונות הדרכים - גם כאן זוהי מלחמה - מלחמה כנגד הפשע הכלכלי הגדול ביותר שבוצע כנגד עם -בועת הנדל"ן!!
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.8% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.8% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
