"הפיילוט עבד - השקענו 800 אלף שקל ברכישת מגרש ב-2008 והרווחנו 2 מיליון שקלים - מאז אנחנו במסלול המראה"
שוק הנדל"ן חדר בשלוש השנים האחרונות באופן בולט לשיחות הסלון של הישראלי הממוצע - מצד אחד של המתרס ה"מיליונרים החדשים" שראו את ערך דירתם מזנק ואף מכפיל את עצמו החלו לחשוב על האקזיט הנדל"ני שיהפוך אותם למסודרים, ומצד שני מחוסרי הדירה שראו כיצד חלום ארבעת הקירות הולך ומתרחק מהם.
ישנם אנשים שהצליחו לנצל את 4 השנים האחרונות של דהירת שוק הנדל"ן והפכו מייזם נדל"ן צנוע לחברת בנייה שמגלגלת עשרות מיליוני שקלים. התהליך עצמו דורש הרבה מאוד אורך רוח, או כפי שאומרים בשפת הרחוב "ביצים", ויכולת תכנון עתידי וחזון. Bizportal שוחח עם אריק דניאל, מנכ"ל חברת ארזים (שום קשר לחברת ארזים הבורסאית הכושלת), אשר התחילה בקטן וכיום חולשת על מיזמי נדל"ן של מאות יחידות דיור.
בשנת 2008 הקימו אריק דניאל, אדריכל שהתמחה בתכנון גורדי שחקים, איתן אפוד, מקבוצת גדיש שניהלה פרויקטים הנדסיים ממשלתיים רבים בנגב והקבלנים גילי ויואל עזריה, פרויקט קטן של 6 דירות בשכונת נווה עמל בהרצליה, שכונה שבאותה התקופה עדיין לא נהנתה מתנופה. "השקענו הון עצמי של 800 אלף שקל ברכישת המגרש שעלה שעלה 2.5 מיליון שקל. באותה התקופה הבנקים הסתפקו בהון עצמי של 10% לצורך מתן אשראי לבנייה ולכן מישכנו את הקרקע והשלמנו את הבנייה שהסתכמה בכ-7 מיליון שקלים. סיימנו את הפרויקט ברווח של 2 מיליון שקלים ואיתו התגלגלנו לפרויקטים הבאים.
לאחר 4 שנים חברת ארזים אחראית על בנייתן של 400 יחידות דיור ושוויה, לפי דניאל חצה את ה-100 מיליון שקל. "אחרי שראינו שהפיילוט עובד היינו בסוג של מסלול המראה. הרגשנו שעשינו משהו שונה והפרויקט נתן לנו רוח גבית לפרויקטים נוספים". כיום ארזים, כחלק מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, יוזמת ומקימה פרויקטים בבאר-שבע, אלעד, נחלת יהודה בראשון לציון ובקרוב גם בשכונת הדר יוסף בצפון ת"א וביהוד.
תוכל לסמן את נקודת המפנה במעבר מחברה קטנה לבינונית?
"איפשהו בשנת 2010 התחלנו להרגיש שאנחנו נכנסים להיקפים יותר גדולים - חברה שמקימה 100-150 דירות נחשבת לבינונית, בשנת 2010 הגענו כבר לכ-170 דירות ופתאום קלטנו את גודל ההצלחה, אך גם את האחריות האדירה."
לא הרגשתם שאתם פועלים בפזיזות? זה מתכון לטעויות
"אנחנו נכנסים בצורה מאוד מבוקרת לפרויקטים ותמיד בודקים את צעדינו. פעלנו בצורה מאוד שמרנית לפי תכנון מדוקדק וב-5 השנים הקרובות אנחנו מתכנננים להיות בעשירייה הפותחת של חברות הבנייה המשמעותיות במשק. מי שאין לו את הכסף לצאת לפעולה יזמית ולוקח כסף שמיועד לאוכל, שלא יעשה את הצעד מאחר ובהתנהלות לא נכונה הופכים חברה לכושלת. אין כסף קל, הכל מגיע ביזע ובעבודה קשה יחד עם הכנת תוכנית עסקית מאוד מסודרת וביצוע סקרים על ענף הנדל"ן, ניתוחי רגישות ובחינת תרחישים. צריך ביצים, למי שאין אורך רוח פיננסי גם פרויקט קטן יכול להיות גזר דין מוות."
איך ההתמתנות בשוק הדיור משפיעה עליכם?
"אנחנו מרגישים את ההאטה בשוק הדירות, אולם אני מאמין שבמחצית השנייה של השנה אנשים יחזרו לקנות, כבר כעת מרגישים התעוררות מסויימת. בסך הכול אנו רואים ירידת מחירים מזערית, בפרויקט בנחלת יהודה ירדו מחירי הדירות ב5%-7% בשנה החולפת, אנחנו כעת בסטטוס של מי ימצמץ ראשון."
כתבות נוספות שעשויות לעניין:
- 13.יודע דבר 29/09/2015 19:30הגב לתגובה זוהכל קישקושים ללא גילי ויואל שסיפחו אותם באחוזים בודדים מי בדיוק הייתם....מי לקח הימור בדיוק אתה אריק??? כמעט כל אחד בליווי גילי ויואל היה מוביל את ארזים למקום עוד יותר טוב...חד וחלק...
- 12.שגיא 15/04/2012 16:02הגב לתגובה זוהון עצמי 0.8 הלוואה לרכישת קרקע .1.7 עלות בניה 7 ריבית מ8.7 =0.3 סה" כ 9 מיליון פלוס הון עצמי 9.8 מכירות 11.8 סה" כ רווח 22% הרבה מאוד ולכן הממשלה צריכה לעשות מעשה כדי שהרווח של הקבלנים לא יעלה על 12%-10 נ.ב שולי הרווח פה עוד קטנים כי הם היו לחוצים מההלוואה הענקית בבנק..
- 11.חזירים, מהר מאוד תחזרו לעבדות והאזרחים לחרות! (ל"ת)דנידין 15/04/2012 15:16הגב לתגובה זו
- 10.יונתן 15/04/2012 15:03הגב לתגובה זוהם כבר מעל 10 אחוז והכיוון הוא מטה!!!! אל תאמינו לקבלנים הם לקראת שבירה!!!
- 9.יהודה 15/04/2012 14:59הגב לתגובה זומינוף 90 אחוז זה 9 שיחות טלפון ממנהל הבנק כל יום!!
- 8.ממתין 15/04/2012 14:56הגב לתגובה זומאוד!!! הוא מאמין שבמחצית השניה תהיה התעוררות, חה חה הצחיק אותנו!!! המחצית השניה תהיה המשך והחרפת הירידות כמו שהוא ממונף הוא לחוץ במחצית השניה של השנה כמו שכתב העו" ד יבוא גל נוסף של מכירות לקראת סיום תוקפה של ה" וראת שעה" למתן פטור ממס שבח ככה שמתחילת 2013 מי שירצה למכור בפטור יאלץ להמתין 8 שנים במקום 4 עד היום!!! עד סוף השנה ניתן בסה" כ למכור 3 דירות בפטור אז תחשבו לבד אם שווה לנצל או לא ומה הניצול והמכירות המסיביות יעשו לשוק תמתינו הקבלנים בלחץ היסטרי!!!!
- 7.עושים מיליארדים ע" ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 15/04/2012 14:33הגב לתגובה זו
- 6.זורו22 15/04/2012 13:54הגב לתגובה זורווח של שני מיליון שקל, עכשיו העם מבין למה המחירים עולים? לא בגלל מחסור בקרקע, לא בגלל עליית מחירי הבניה או המוצרים רק בגלל חזירות הקבלנים...ועצה לזוגות הצעירים - אל תקחו משכנתא שלא תעמדו בה! גם אם זה נראה מדהים, תשמעו ממישהו שהתקשה לעמוד בתשלומים והתגרש , זה מכבש לחצים ענקי, אין חופשות וכל הזמן חושבים מאיפה לשלם, התוצאה ברורה - אני רואה את ילדיי פעם בשבוע
- 5.מצדיע למי שמתחיל עם כמעט כלום ומשחק-אותה. (ל"ת)מנשה 15/04/2012 13:43הגב לתגובה זו
- 4.הראשונים שיקרסו הם החברות הקטנות (ל"ת)משה 15/04/2012 13:39הגב לתגובה זו
- 3.משה 15/04/2012 12:10הגב לתגובה זותיזהרו לא לגדול יותר מידי מהר אחרת תחזרו למקום ההתחלתי שלכם וחבל
- 2.אלון 15/04/2012 11:07הגב לתגובה זוכמי שעשה 2 סיבובים על דירות בחיפה,אני יכול להגיד ל-1 שגם בשוק שעולה זה לא קל(רק בדיעבד דברים קלים) לשים את כל הונם,חצי מיליון שח על 4 קירות בתחילת גל העליות ולקחת הלוואה קטנה.בכל אופן שיחקתם אותה כל הכבוד
- 1.הרווחתם כי השוק עלה נראה אותכם בשוק יורד (ל"ת)הנפילה בדרך 15/04/2012 10:46הגב לתגובה זו
- צודק (ל"ת)דנה 15/04/2012 11:38הגב לתגובה זו
- אריק כל הכבוד, הכל בזכות ,ועבודה קשה ישר כוח. (ל"ת)שובבו 15/04/2012 11:29הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
