האם מגמת הירידות בבורסה הישראלית מתחילת שנת 2011 ובפרט בשבועות האחרונים מאותתת על התגברות החשש של המשקיעים בבורסה מפני פיצוץ בועת נדל"ן בישראל והשלכותיה על המשק?

אם התשובה לשאלה זו היא חיובית, הכיצד זה שעל פי הדיווחים השוטפים של הלמ"ס במשך השנה האחרונה ועד היום לא הייתה ואפילו לא לחודש אחד ירידה במחירי הדירות אלא להיפך?

ואם נחדד מעט יותר את הקושיה נשאל האם יתכן שבמקביל לעליית החשש של משקיעי הבורסה מפני פיצוץ בועת נדל"ן, ולירידות בבורסה בעקבות כך, מחירי הדירות ימשיכו לעלות? ואם כן עד מתי תימשך עליה זו במחירי הדירות?

כדי לענות לשאלות אלו נתייחס לנתוני השוק הישראלי תוך השוואה לשוק האמריקאי והיפני ערב פיצוץ בועת הנדל"ן שם.

השוק האמריקאי

כולנו יודעים שכבר במחצית השנייה של שנת 2006 החלו מחירי הנדל"ן למגורים לרדת בארצות הברית. מאידך, באותו זמן המשיך שוק המניות האמריקאי לטפס בחדות למעלה וזאת אל תוך שנת 2007 ותוך התעלמות ממגמת הירידה שהחלה בשוק הריאלי.

כיצד הקדימה מגמת הירידה במחירי הבתים בשוק הריאלי בארצות הברית את הירידות בשוק המניות ניתן לראות בגרף המצורף כאשר הקו הורוד משקף את ביצועי שוק המניות (500S&P) ואילו הקו השחור משקף את מחירי הנכסים.

שוק המניות האמריקאי 500 S&P אל מול שוק מחירי הבתים

כפי שניתן לראות בגרף זה נקודת השבירה של הקו השחור( מחירי הבתים) הקדימה במספר חודשים את נקודת השבירה של הקו הורוד(מחירי המניות).

לדעתנו השוק הריאלי "מצמץ" או יותר נכון נשבר ראשון והחל בתנועת נסיגה משום שהוא היווה את החוליה החלשה בכלכלת הבועה האמריקאית.

מנהלי הבנקים ואשפי הפיננסים זחוחי הדעת האמינו או רצו להאמין ששום ירידה ובוודאי לא פיצוץ בועה יתרחשו באמריקה.

לעומתם, רוכשי הדירות - האנשים הקטנים שהתחייבו לשלם סכומי עתק עבור הדירות והבתים הרבה מעבר ליכולתם החלו לחשוש מפני קטסטרופה,במקרה של ירידת מחירים, והם היו הראשונים להישבר ולהוריד מחירים כדי לסגת מהפוזיציה.

השוק הישראלי

מה קורה היום בשוק הנדל"ן למגורים בארץ?

אם נעיין בדיווחי הלמ"ס בשנה האחרונה ועד היום בקשר לעליית מחירי הדירות נראה כי- 12 הדיווחים האחרונים מצביעים על מגמת עליית מחירים מובהקת:

12 הדיווחים האחרונים של הלמ"ס בקשר לעליית מחירי הדירות

מרץ-אפריל (2010) עליה של 0.2%

אפריל מאי (2010) עליה של 1.4%

מאי יוני (2010) עליה של 1.9%

יוני- יולי (2010) עליה של 0.3%

יולי אוגוסט(2010) עליה של 1.3%

אוגוסט ספטמבר (2010) עליה של 1.3%

ספטמבר- אוקטובר(2010) עליה של 0.3%

אוקטובר נובמבר(2010) עליה של 1.2%

נובמבר-דצמבר (2010) עליה של 1.5%

דצמבר ינואר(2011) עליה של 1.2%

ינואר-פברואר (2011) עליה של 1.4%

פברואר- מרץ(2011) עליה של 1%

יתרה מזו, מדיווחים מהשטח שאנו מקבלים בחודש האחרון עולה כי רמת הקיפאון בשוק הדירות בחודש מאי-2011 שברה כל שיא אפשרי. כיום מוכרי דירות רבים ומוצהרים( כאלו שפרסמו למכירה את דירתם באתרים השונים) מודיעים לפונים אליהם כי הקפיאו בשלב זה את מכירת הדירה.

מן הסתם, רוב מוכרי הדירות הינם משפרי דיור, אשר שילמו בעבר כסף מלא עבור דירתם ואף נשאו בעול המשכנתא. מוכרי הדירות הללו לא מוכנים בשום אופן להוריד מחירים בשעה שהלמ"ס מדווחת מידי חודש על עליית מחירי הדירות וכאשר הקבלנים מנצחים על החגיגה ומדביקים כל העת את הפער.

משפרי הדיור- בעלי הדירות אינם רואים את עצמם כחולייה החלשה בבועת הנדל"ן הישראלית והם אינם מוכנים להתכופף ולהוריד מחירים.

כבר ציינו ברשימה קודמת (תסריט קיצון) כי לדעתנו החוליה החלשה בבועת הנדל"ן הישראלית הם הקבלנים. אם אלו לא יזדרזו ויורידו מחירים הם עלולים בתוך שנה או פחות מכך להיתפס עם מלאי קרקעות ודירות שימכרו במחירי הפסד.

הימור של הקבלנים על כך כי ממשלת ישראל והעומד בראשה לא יצליחו בשנה וחצי הקרובות (לפני הבחירות לכנסת) להציף את השוק בקרקעות ולהוריד את מחירי הדירות הוא לדעתנו הימור גדול יותר מהימור בקזינו.

בנסיבות אלו מי שפועלים בשוק הנדל"ן כאילו אין מחר וכאשר הזמן למעשה פועל כנגדם הם הקבלנים שמשחקים היום במגרש הנדל"ן ב"תוספת זמן".

(לנו נראה,בכל הכבוד, כי מי שצריך להעיר את הקבלנים שנרדמו בשמירה הם הבנקאים שנמצאים איתם באותה סירה,אלא אם כן גם הם נרדמו).

לדעתנו הבורסה הישראלית קראה את המפה. עיון בביצועי שוק המניות החל מתחילת שנה זו (2011) משקף מגמה של ירידה אשר לדעתנו מצביעה על הגדלת רכיב הסיכון שמשייכים המשקיעים בבורסה לשוק הנדל"ן הישראלי , ולחשש גדול יותר מפני פיצוץ בועה והשלכותיה על הכלכלה הישראלית.

מצורף גרף של מדד המניות ת"א 100 המצביע על שינוי וירידה במגמת מחירי המניות החל מ- 19.1.11 (מדד 1246.38) ועד יום 26.5.11 (מדד 1125.77)

גרף מדד המניות תל אביב 100

השוק היפני

אם אנו רוצים למצוא מקבילה לסימטריה בין הבורסה בישראל לשוק הנדל"ן המקומי כדאי לנו לעיין בנתוני שוק הנדל"ן היפני בשנים 1989-1990 ערב פיצוץ הבועה .

הזדמנות פז לעקוב מקרוב אחר מה שקרה בשוק היפני בתקופת הבועה ניתנת למי שמעיין בעבודת מחקר של הכלכלן הראשי של המכון ללימודים מוניטרים וכלכליים של הבנק המרכזי היפני- שיגנורי שירצוקה (SHIGENORI SHIRATSUKA) משנת 2003. עבודתו זו הוגשה לארגון ה-IMF הארגון הבינלאומי לשיתוף פעולה מוניטארי והבטחת יציבות פיננסית ב-187 מדינות שמרכזו בוושינגטון.

גם שם , ביפן, הצמיחה בשנות ה -80 הייתה מטאורית . הכלכלה היפנית הייתה באופוריה , כותב שירצוקה במחקרו. כאשר מחירי הנדל"ן עלו בחדות, הרבה מעבר לנתוני הצמיחה, איש לא דמיין שהמגמה יכולה להשתנות והכלכלה המצליחה -השנייה בגודלה בעולם, תיקלע לקשיים בעקבות בועת נדל"ן.

לא החברות הקבלניות שלוו הון עתק עם הון עצמי נמוך לקחו בחשבון תסריט שלילי ולא הבנקים שהלוו לחברות הקבלניות בנדיבות.

גם שם, כמו אצלנו, הבורסה היפנית קראה את המפה וכבר במחצית הראשונה של שנת 89 החלו הירידות בבורסה היפנית וזאת בשעה שמחירי הנדל"ן בשוק הראלי המשיכו והאמירו עד אמצע שנת 90.

מצורף גרף מתוך עבודת המחקר של שירצוקה המציג את המשך עליית מחירי הקרקעות בסוף שנת 89 ובתחילת שנת 90 מול הירידות בבורסה, שהקדימו את נקודת המפנה במחירי הנדל"ן הראלי במספר חודשים.

גרף של מחירי המניות ביפן מול מחירי הנדל"ן

נקודה מעניינת במחקרו של שירצוקה היא העובדה שבשנת 90 כאשר מגמת הירידות בבורסה היפנית כבר הייתה מובהקת , הצמיחה בשוק היפני הייתה עדיין גבוהה ביותר(8%).

דבר זה, אנו סבורים, צריך להדליק נורה אדומה גם לנו, הישראלים,ולא לתת לנו להתבשם מהפרסום של ארגון ה-OECD מהימים האחרונים אשר העלה את תחזית הצמיחה בישראל ב-2011 ל- 5.4% , שכן זהירות ומתינות בשוק הנדל"ן ובשוק ההון הישראלי עדיפים על זחיחות דעת.

מאת: עו"ד דוד לוי, הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

* הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.