IBI: "החששות ממשבר נדל"ן מוגזמים"; צפו בכמה יגדל תשלום המשכנתא

נגיד בנק ישראל, פרופ' סטנלי פישר, נקט בתקופה האחרונה בצעדים חריפים להגבלת תנאי המשכנתאות. לפי הצעד האחרון, יאסר מתן משכנתאות בעלות רכיב ריבית משתנה העולה על 33.3%. מדובר בצעד השלישי שבנק ישראל נוקט בשנה האחרונה לצינון שוק הדיור. במאי הוגבלו משכנתאות הפריים ל-60% ממחיר הדירות, במקום 70% ובאוקטובר הוכרז כי הבנקים יידרשו לשמור כביטחון כמות גדולה יותר של הון בעת מתן משכנתאות גדולות. עדי סקופ, אנליסט הבנקים של IBI, אומר כי למרות מבול ההנחיות לא מדובר בדרמה אלא בצעדי מנע. "בנק ישראל חושש מירידת מחירי נדל"ן מהירה בעתיד ולכן מנסה היום למתן את העליות בעזרת כלים שברשותו. למרות כוחו הרב של פישר, הוא יתקשה לעצור לבדו את עליית מחירי הדירות למגורים. הארסנל של בנק ישראל כולל גם הגבלה על שיעור המימון במשכנתאות. להערכתנו הצעד הבא יהיה הגבלת שיעור המימון בהלוואת דיור ל 50%-60 מערך הדירה. מהלך כזה יהיה כואב במיוחד לזוגות צעירים, אולם בינתיים הבנקים ימשיכו להרוויח". לדברי סקופ, העלייה בריבית הפריים מרמה של 2% ל- 4.5% כיום מגדילה את ההחזר החודשי בהלוואה של 600 אלף שקל ב-761 שקל. אמנם מדובר בסכום לא מבוטל למשפחה ממוצעת אך לא כזאת אשר צפויה לגרום לתסריט שלילי בנדל"ן להתפתח מהסיבות הבאות: 1. בישראל יש מחסור אמיתי בדירות מגורים, הממשלה שולטת ב-93% מהקרקעות ואין לה אינטרס בירידת מחירים מהירה. העלייה במחירי הנדלן בשלוש שנים האחרונות מגיעה אחרי ירידה ריאלית במחירים משנת 2003 עד 2008. 2. לבנקים יש ביטחונות נאותים - LTV ממוצע של 60% ודרומה, עם לפחות שני ערבים, ומושג ה"נונ-ריקורס" אינו קיים בישראל. מצב שונה בתכלית מהנעשה באירלנד וארצות הברית שחוו משבר נדל"ן. 3. מי שלקח משכנתה ממוצעת של 600 אלף שקל עם 60% מימון לפני כשנתיים, מורווח היום על הנייר בממוצע 300,000 שקל (30% על מליון שקל) ולכן להערכתנו החזר חודשי נוסף של כ- 760 שקל לא יגרום למשבר נדל"ני בארץ. ב- IBI לא מאמינים שהצעדים האחרונים של בנק ישראל יפגעו ברווחיות הבנקים בטווח הקרוב, אלא ייפגעו ביכולת חלוקת הדיבידנד רק ברבעון הראשון. "ברמת ריבית נמוכה במגמת עלייה הבנקים האלה יודעים לספק הגנה אינפלציונית ואלטרנטיבה לאג"חים שנסחרים בתשואות נמוכות. בנק פועלים ובנק לאומי הינם הבנקים הגדולים והאיכותיים בישראל שיודעים לייצר תשואה דו ספרתית על ההון העצמי. מזרחי אמנם חשוף יותר מכולם למשכנתאות אך צפוי להמשיך להרוויח תשואות גבוהות על ההון. למרות ההנחיות האחרונות של בנק ישראל מדובר בבנק סולידי ויציב". לסיכום, ב-IBI מסבירים כי בנק בעל עודפי הון שמסוגל לחלק תשואת דיבידנד נאה, כ-5% בשנת 2011 , הנסחר קרוב להון העצמי הוא כיום מצרך נדיר בעולם. "אנו נשארים בהמלצת קנייה לשלושת הבנקים עם מחיר יעד של- 20.5 שקל לפועלים ולאומי ו- 42 שקל לבנק מזרחי.