הצמיחה בגב ים, הקיטון בריט1: סיכום שנת 2023 בחברות הנדל"ן המניב
חברות הנדל"ן המניב פרסמו בחודש האחרון תוצאות בצפי לרבעון הרביעי של השנה ול- 2023 כולה כאשר המגמה היא ברורה – הפרמטרים התפעוליים מראים שיפור מרשים מול תקופה מקבילה, אך עם ירידה בין הרבעונים כאשר השפעות המלחמה תרמו לכך.
NOI חברות הנדל"ן המניב (IBI)
בסיכום שנתי, החברות מציגות דוחות טובים. הצמיחה בין הרבעונים נמוכה והושפעה ברבעון הרביעי מפרוץ המלחמה. רוב החברות שבסיקור רשמו עלייה מתונה בשיעורי ההיוון ולמרות זאת, אצל רובן נרשמו רווחי שערוך אך הם נמוכים משמעותית אל מול 2022. כמו כן, כלל החברות שומרות על שיעורי תפוסה גבוהים ויציבים", אומר זיו עין אלי, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות.
עין אלי מעריך כי "ללא השפעות המלחמה רוב החברות היו מציגות שיפור מינורי/סטטי מול הרבעון הקודם, ואנו מעריכים שהמגמה הנ"ל תלווה אותנו לפחות עד החציון הראשון של השנה. גם ברבעון הרביעי של השנה ישנן עדויות על המשך האטה בביקושים (בעיקר לשטחי משרדים) ועל התארכות שלב המשא ומתן בעת חתימה על הסכמים כאשר פרוץ המלחמה החריף את המגמה. חברות נדל"ן דיווחו על עצירות במו"מ בעיקר בחודשיים הראשונים של הלחימה, ולאחר מכן נרשמה התעוררות מסוימת. אנו מעריכים שכל עוד חוסר הוודאות הביטחונית תמשיך לשרור, קצב ההשכרות של שטחים פנויים/פרויקטים חדשים יהיה נמוך".
- הבנקים יקרים? IBI סבורים שיש עוד 22% אפסייד
- אקזיט לאלקטרה נדל״ן: החברה ו־IBI מממשות נכס בארה״ב תמורת 114 מ׳ דולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מבחינת שערוכים – פרט למבנה שרשמה הפסדי שערוך בסכום זניח, כלל החברות רשמו רווחי שערוך חיוביים בשנה החולפת אך הם נמוכים משמעותית בהשוואה ל-2022. בכמה? "אנו סבורים שגם בשנה הקרובה חברות ירשמו שערוכים חיוביים בסכומים נמוכים ממה שהורגלנו אליהם וחלק מהחברות יציגו שערוכים שליליים בסכומים לא מהותיים, כאשר חברות בעלות נכסים במעגלים שניים ושלישיים ו/או חברות בעלות נכסי Class B (בדגש על סקטור המשרדים) בעלות סיכוי גבוה יותר לרישום הפסדי שערוך", הוא מנמק.
FFO חברות הנדל"ן המניב (IBI)
"מבחינת חברות החשופות לחו"ל – נראה שהגענו למיצוי השערוכים השליליים", צופים ב-IBI. "עדיין קיים סיכוי סביר לרישום שערוכים שליליים נוספים בחציון הראשון של השנה אך הם יהיו נמוכים מהותית מהשנה החולפת, כאשר שינוי מגמה יגיע עם הורדת הריבית בחו"ל. כמו כן, העלייה בקצב פעילות ההשכרות ברבעון האחרון של השנה וצמצום שטחי הסאבלט צפויים לתמוך בכך".
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
לגרסתם, נכון לנקודת הזמן הנוכחית, ובעקבות התנודתיות הגבוהה שקיימת בסקטור (ובכלל השוק) בעיקר בעקבות חוסר הוודאות הביטחונית, אשר עלולה להשפיע על האינפלציה וכפועל יוצא על החלטת בנק ישראל בכל הנוגע לריבית, סקטור הנדל"ן המניב נמצא ברובו בתשואת יתר מבחינת תמחור. הם מוסיפים כי "למרות זאת, אנו סבורים שיש לפנות לחברות בעלות חשיפה גבוהה לתחום הלוגיסטיקה, מסחר ותעשייה כגון מליסרון, מבנה, רבוע נדל"ן ועזריאלי, כאשר תחומים אלו הוכיחו את עצמם בשנה האחרונה כיציבים (גם בעת המלחמה) והביקושים לשטחים אלה נותרו גבוהים".
עוד נמצא, בהסתכלות שנתית, כי כלל החברות מציגות שיפור נאה בפרמטרים התפעוליים פרט לריט1 המציגה שיפור של 1% בלבד ב-NOI וקיטון של 6% ב-FFO. הסיבה לכך היא פינוי השטחים המצויים בתהליך שיפוץ והשבחה ברעננה וכן השפעות המלחמה על הכנסות החברה מתחומי המסחר והחניונים אשר הסתכמו לפגיעה של 5 מ' שקל. גב ים מובילה את הרשימה עם שיפור שנתי של 17% אשר נבע בעיקרו מגידול בהכנסות מהשכרת מבנים.
מבחינת ה-FFO השנתי, גב ים מציגה את הצמיחה הגבוהה ביותר מבין החברות המסוקרות עם שיפור שנתי של 28% אשר נבע משיפור בהכנסות ומגידול הכנסות הריבית מפיקדונות החברה. גם מליסרון ורבוע נדל"ן מציגות צמיחה מרשימה של 12% ב-FFO מול שנה קודמת. אצל מליסרון הסיבה היא - חוזקת הקניונים, חזרה מהירה של הקונים לקניונים אשר צמצמו את השפעות המלחמה וממיעוט יציאות ישראלים לחו"ל. אצל רבוע נדל"ן השיפור נבע מהכרה בהכנסה ממכירת דירות למגורים בפרויקט EAST ואשרמן וכן מתמהיל נכסי החברה המוטה מסחר וסופרמרקטים אשר לא נפגע מהמלחמה. לעומת זאת, ריט 1 מציגה קיטון של 6% אל מול שנה קודמת וזאת בעקבות פינוי השטחים וכן מעלייה בהוצאות המימון.
עוד נמצא, כי השפעות המלחמה היו זניחות על תוצאות הרבעון הרביעי ועל השנה כולה. בפרוץ המלחמה, הדעה הרווחת הייתה שחברות בעלות חשיפה גבוהה למסחר נמצאות בסיכון גבוה יותר להיפגע מהשפעותיה מכיוון שמרבית המגבלות חלו על מתחמי מסחר. חברות בעלות חשיפה למסחר יצאו בתכנית הקלות לשוכרים אשר השפעתן הייתה לא מהותית על תוצאות החברות בהסתכלות שנתית.
"בשיחות המשקיעים של חברות הנדל"ן המניב בעלות חשיפה גבוהה למסחר (מליסרון, עזריאלי), דיווחו החברות שתנועת הקונים הלכה וגברה, כאשר לפי מליסרון פדיונות חודש דצמבר מציגים עלייה של 16% לעומת תקופה מקבילה ופדיונות חודש ינואר 2024 מציגים עלייה של 11% לעומת ינואר 2023", מצאו ב-IBI. "גם עזריאלי דיווחה על כך שהשנה הסתיימה בעלייה במספר המבקרים בקניונים, אשר תורגמה לעלייה של 2.2% בפדיונות קניוני הקבוצה לעומת שנה קודמת.
"כמו כן, החברות מציינות כי אתרי הבנייה היו סגורים בתחילת המלחמה, אך נכון לחודש האחרון הפעילות באתרים התחדשה, חלק מהחברות מציינות שעלולים להרשם עיכובים או דחיות בפרויקטים חדשים. שיעורי ההיוון עלו במעט וחלק מהחברות רשמו שערוכים שליליים במהלך הרבעון.
"במהלך השנה הנוכחית שיעורי ההיוון של הרוב החברות עלו אך לא בצורה דרמטית. שיעורי ההיוון של החברות המסוקרות עלו בממוצע בכ- 0.1%, כאשר גב ים מציגה את העלייה הגבוהה ביותר במהלך השנה (0.3%), בעוד ריט 1 מציגה את הירידה הגדולה ביותר (0.22%).
"פרט לרבוע נדל"ן, כלל חברות הנדל"ן המניב שנמצאות בסיקור הציגו ירידה מהותית ברווחי השערוך שנרשמו במהלך השנה החולפת לעומת שנת 2022. אצל רבוע נדל"ן, העלייה ברווחי השערוך אל מול השנה הקודמת נבעה ברובם מחתימת הסכמי השכירות החדשים עם קרפור אשר היו אחראיים לבדם לכ- 50% מסך רווחי השערוך שנרשמו במהלך השנה החולפת.
"מהצד השני, מבנה מציגה את הירידה החדה ביותר כאשר רשמה במהלך השנה החולפת רווחי שערוך שליליים בסכום לא מהותי של 62 מ' שקל, כאשר השערוכים השליליים נרשמו ברבעון האחרון של השנה בגין נכסיה בארץ ובחו"ל, ונבעו בעיקר מירידת ערך השווי של זכויות הבנייה, עלייה בשיעור ההיוון, עלייה בעלויות הבנייה הצפויות וירידה בדמי השכירות".
לסכיום, בחברת ההשקעות מצאנו כי חברות ישראליות בעלות נכסים בחו"ל חשופות להמשך הפסדים, אך קבעו כי "השיא מאחורינו".
"השנה האחרונה הייתה לא פשוטה לחברות הישראליות החשופות לנכסים בחו"ל, בעיקר לאלו מתחום המשרדים. אלוני חץ רשמה במהלך השנה החולפת שערוכים שליליים על החזקותיה בחו"ל בסכום של 2.8 מיליארד שקל שנבעו בעיקרן מהעלאת שיעור ההיוון ושינוי בהנחות עתידיות אודות השכרות. סה"כ מתחילת מחזור העלאת הריבית, רשמה אלוני חץ שערוכים שליליים בגין החזקותיה בחו"ל בסכום כולל של כ-4.1 מיליארד שקל.
"החברה ציינה בשיחת המשקיעים לסיכום 2023 שקצב פעילות ההשכרה עלה לקראת סוף השנה וגבוה בכ- 70% לעומת ערב משבר הקורונה, אשר באה לידי ביטוי בהקיף החוזים שחתמה החברה בארה"ב במהלך הרבעון האחרון. כמו כן, היקפי הסאבלטים נמצאים במגמת ירידה חדה, וקצב התחלות הבנייה נמוך ב- 48% לעומת ערב משבר הקורונה כאשר 58% מהשטחים מושכרים מראש.
- 2.YYY 09/04/2024 09:01הגב לתגובה זומעניין… או YYY איך זה יכול להיות שהדוחות 2023 החברות מציגות שיעור ירידת ערך בנכסים שהוא נמוך מ 2022? השאלה היא אחת ויחידה(!) כמו עם חנן מור, האם גם כאן מדובר על: טעות, הטעיה, או מעבר לכך?
- 1.גב ים יופי של השקעה!!! (ל"ת)אור 09/04/2024 08:51הגב לתגובה זו
.jpeg "דירות חדשות")
המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול
אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.
עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה
מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.
שוק הדירות - תמונת מצב
אם מעמיקים
בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני,
אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.
בשוק היד השנייה,
לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר
לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.
- 3 מיליארד שקל בהשקעות ו-7.6 אלף דירות: הסכם הגג הראשון ביהודה ושומרון יוצא לדרך
- מ-1.5 ל-5 מ' שקל: הפערים שמפצלים את שוק הדירות ברחובות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה.
מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה
ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.
ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."
