אלוני חץ חתמה על מסמך הבנות להשקעה ב-Carr Properties תמורת 1.12 מיליארד שקל
נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץ, מתכונן לכיבוש שוק הנדל"ן האמריקני - החברה הודיעה הבוקר כי כי חתמה על מסמך עקרונות לא מחייב להשקעה בחברת Carr Properties שנמצאת כיום בשליטתה של Chase Bank JP Morgan Special Situation Property Fund of, ובקיצור SSPF, תמורת כ-300 מיליון דולר (כ-1.12 מיליארד שקל).
בהתאם למסמך העקרונות, תוקם חברה חדשה ("NEWCO") אליה יועברו נכסי CARR. במקביל תשקיע אלוני חץ ב- NEWCO כ- 300 מיליון דולר ובתמורה יוקצו לה זכויות ב- NEWCO בשיעור של כ-45%, שיעור זהה לאחזקותיה של SSPF ב- NEWCO באותה עת.
CARR עוסקת בנדל"ן מניב לצרכי השכרה, לרבות ניהול ואחזקה של בנייני משרדים שבבעלותה באזור מטרופולין וושינגטון DC וכן ברכישה, ייזום ופיתוח של מקרקעין לצורכי השכרה באותו איזור. בבעלותה 20 בנייני משרדים בשטח השכרה כולל של כ-350 אלף מ"ר, חלקה של CARR בהם הינו כ- 230 אלף מ"ר, המושכרים לטווחים שונים למאות שוכרים, כמו גם 3 פרוייקטים בשלבי פיתוח שונים להקמת בנייני משרדים.
על פי מצגיה של CARR, מעריכים הצדדים כי ההון העצמי של NEWCO לתום שנת 2012 (פרופורמה) יעמוד על כ-370 מיליון דולר. אם וכאשר תושלם העסקה, יעמוד הונה העצמי של NEWCO בסמוך לאחר השקעתה של אלוני חץ על סך של כ-670 מיליון דולר ושווי סך נכסיה יעמוד על כ- 730 מיליון דולר.
בהתבסס על התוכנית העסקית של CARR ובהתאם לאסטרטגיה שלה והונה העצמי (פרופורמה) לאחר השקעת החברה כאמור, צופים הצדדים לעסקה כי NEWCO תוכל להגיע בשנים הקרובות, באמצעות רכישה ופיתוח של נדל"ן נוסף, להיקף נכסים של כ- 1.5 מיליארד דולר וזאת ללא צורך בגיוס הון עצמי נוסף מבעלי מניותיה, תוך התמקדות בהשקעות בסקטור המשרדים במטרופולין של וושינגטון DC.
הצדדים מעריכים כי תזרים הדיבידנד השנתי מהחברה החדשה יניב תשואה של כ- 6% על השקעתם. בכוונת הצדדים להשלים את בדיקות הנאותות במהלך הרבעון הראשון של שנת 2013 מתוך כוונה לחתום על ההסכמים המחייבים (לרבות בעניין הסדרת השליטה המשותפת) עד לסוף מארס 2013 ולהשלים את סגירת העסקה ((closing עד ליוני 2013.
בכוונת אלוני חץ לממן את השקעתה הצפויה ב- NEWCO ממקורותיה העצמיים, מניצול חלקי של קווי אשראי לזמן ארוך מבנקים העומדים לרשות החברה וכן מגיוסי חוב/הון ככל שיידרשו. החתימה על מסמך העקרונות הנ"ל אינה מחייבת את הצדדים, למעט תקופת בלעדיות (NO-SHOP) עד סוף מארס 2013.
נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץ מסר: "מזה זמן אנו פועלים לאיתור השקעה בשוק המשרדים בארה"ב תוך התמקדות במטרפולין של וושינגטון DC. שוק המשרדים במטרופוליטן וושינגטון DC המוערך בכ- 35 מיליון מ"ר הינו השני בגודלו בצפון אמריקה (אחרי ניו יורק). שוק זה התאפיין ביציבות יחסית ב-30 השנים האחרונות תוך שמירה על שיעורי תפוסה ודמי שכירות יציבים. אם וכאשר נשלים עסקה זו היא תהווה זרוע השקעה משמעותית נוספת בקבוצה, לצד אחזקתנו ב- PSP בשוויץ ואמות בישראל וזאת מבלי לשנות באופן מהותי את המינוף של הקבוצה."
שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של אקסלנס נשואה, אומר בתגובה כי "אלוני חץ מגדילה את פעילותה ע"י כניסה לשוק חדש נכסים מניבים, משרדים בארה"ב (אזור וושינגטון DC). החברה הנרכשת בעלת צוות ניהול מקומי ואלוני תחזיק ב 45% מהחברה (שליטה משותפת עם גוף מוביל JP), בשלב זה מדובר על חברה פרטית אך להערכתנו באם העסקה תיסגר יפעלו להפוך אותה לחברה ציבורית (קרן ריט?). מבחינת המאזן, העסקה לא תכביד על המאזן שכן החברה ממונפת במידה ובעלת קופת מזומנים דשנה מאוד."
ליפמן מוסיף כי "סה"כ מדובר בחדשות חיוביות להן המתנו לא מעט זמן, צריך לשים לב כמובן שבדיקת הנאותו לא הושלמה עדיין וזה דבר קריטי להשלמת העסקה. בכל מקרה נכון להבוקר אלוני חץ נסחרת בדיסקאונט של 29% וכניסה לשוק נוסף סולידי גם כן משאירה את החברה ברמת סיכון נמוכה לעומת הענף."
יאיר לפידות, מייסד ומנכ”ל משותף, בית ההשקעות ילין לפידות צילום: שלומי יוסף"אי אפשר לעלות 20%-30% בשנה, זה ייגמר בתיקון״
"הזינוקים הם לא ברי-קיימא וכולם יודעים את זה": בוועידה הכלכלית של ביזפורטל יאיר לפידות, מייסד ומנכ"ל משותף של ילין לפידות מסביר למה העליות האחרונות בשווקים לא יחזיקו מעמד, הוא מצביע על ״קאפקס״ עצום בתשתיות AI, על עסקאות מנופחות בין חברות הטק, ועל זה שכולנו צריכים להיות מוכנים לתיקון שיחזיר את השוק לפרופורציות; וגם: על ההטיה של הבורסה המקומית לפיננסים ונדל״ן
ילין לפידות בזמן שהבורסות בעולם שוברות שיאים והמדדים בארה״ב רושמים שלוש שנים רצופות של עליות דו-ספרתיות, יאיר לפידות, מייסד ומנכ״ל משותף של ילין לפידות, רוצה שנעצור רגע את המסיבה ונסתכל על העובדות. זה קורה במושב מיוחד בוועידה הכלכלית של ביזפורטל. הועידה השביעית הכלכלית נערכת הפעם בסימן של ההתאוששות ממלחמה בת שנתיים, הבורסה זינקה, המשק גילה חסינות אבל השאלה מה הלאה?
באולם שהמה מפה לפה יכולתם להרגיש את הדואליות הזאת. כמו המיקרוקוסמוס של הכלכלה הישראלית שהתנקזה לאולם הכנסים במתחם הבורסה. מצד אחד, כלכלנים כמו פרופ’ אמיר אקשטיין הציגו נתונים מדאיגים. הפריון נפגע, יש תלות מוגברת בייצוא הביטחוני כשבתווך מעמד הביניים נשחק. אבל מצד שני, יש גם את הצד האחר, מי שמגיע מהשטח וחושב שהמצב לא כזה גרוע. צביקה שווימר, מנכ״ל אלקטרה צריכה, הציג תמונה מעורבת הוא אומר לנו שלמרות המציאות הביטחונית המאתגרת שהייתה כאן, הצריכה בישראל לא נעצרה. אבל זה לא בהכרח כי יש לנו ברירות - "אנחנו חיים באי צרכני" הביקושים כאן קשיחים (ברמת הצריכה הקמעונאית) גם בזכות ילודה גבוהה ״200 אלף תינוקות בשנה זה כמו עיר חדשה״ הוא חושב שחברות קמעונאות ימשיכו לצמוח גם כשהגרפים המאקרו-כלכליים יציירו תמונה יציבה פחות. להרחבה - ״אלקטרה צריכה תצמח בקצב של 10-15% בשנה״
הדיון מתקדם. לבמה עולה יאיר לפידות, מייסד ומנכ"ל משותף בבית ההשקעות ילין לפידות. גם הוא מתחבר לדואליות שהזכרנו. צריכים להיות זהירים ממה שראינו בבורסה ולא רק פה בארץ. הוא מציע לנו נקודת מבט מפוכחת על מה שהניע את הראלי האחרון וגם על מה שעלול לעצור אותו. הוא לא ״דובי״ על השוק, ההתרסקות אינה בהכרח מעבר לפינה, אבל אם אתם חושבים שהמגמה הזאת תימשך עוד שנים אפילו עוד שנה אתם מתעלמים מההיסטוריה.
"אם מסתכלים על המדדים הגדולים לאורך עשרים שנה, תראו תשואה ריאלית של 5%-7% בשנה - זה הממוצע, זה הקצב שהכלכלה יכולה לייצר", אמר. “מה שקורה בשלוש השנים האחרונות - עליות של 20%-30% בשנה - זה לא ססטיינבל. (בר קיימא, מ.ה.) אין כלכלה שיכולה לעמוד בזה לאורך זמן”.הקצבים החריגים האלה לדעתו יכולים להופיע רק בשני מצבים: יציאה ממשבר אמיתי, או שקיעה-רדיפה להייפ שמנתק את השוק מהמציאות. “והפעם”, הוא אומר, “זה הייפ. הייפ סביב AI”.
- ילין לפידות עם תוצאות שיא: היקף הנכסים על 150 מיליארד שקל - רווח של 108 מיליון שקל במחצית
- מה עשתה קרן ההשתלמות שלכם? - כל התוצאות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז מה עושים? לפידות חושב שזה לא הזמן להגדיל חשיפה מנייתית. אם אתם מאלו שלא תרדמו בלילה בתיקון עמוק, חלק ממכם צריכים אפילו לשקול להקטין. “העליות האחרונות גרמו להרבה אנשים להרגיש שזה ‘רק עולה’. זה לא עובד ככה. ככל שהעליות נמשכות בקצב הזה - ככה אני יותר מודאג”.
מה יודע צבי לוי שאנחנו לא? ארית מנצלת אופוריה במניה כדי להנפיק מהציבור
המוסדיים יקנו, אבל האם הם היו קונים אם זה היה הכסף האישי שלהם? ארית בתקופה נהדרת ואחרי שהיתה על סף פשיטת רגל והמדינה הצילה אותה, היא מרוויחה מהמדינה מאות מיליונים ברווחיות של חברת אנבידיה - גאות בשוק הביטחוני היא סיבה נהדרת לצבי לוי למכור-להנפיק לפי 5 מיליארד שקל, אבל האם הרווחים האלו יימשכו? ממש לא בטוח
אם המוכר רוצה למכור במחיר מסוים, אז ברור שהמחיר מתאים לו, המחיר טוב מבחינתו. אם הקונה רוצה לקנות במחיר הזה - אז יש עסקה. האם יכול להיות שהמחיר טוב לשני הצדדים. כן, אם שניהם "מקריבים" בדרך ומתכנסים לעסקה. בהנפקות זה לא קורה, כי לרוב יש א-סימטריה של מידע. המוכר יודע יותר מהקונה, וגם כי הקונים הם לא באמת שמים את הכסף שלהם, אלא "כסף של אחרים".
במצב המתואר, האם זו עסקה במחיר ראוי-נכון? האם כשגופים מוסדיים יקפצו עכשיו על ההנפקה של ארית-רשף זו עסקה ראויה? אי אפשר לדעת מה יהיה והמניה בהחלט יכולה להמשיך לעלות, אבל אפשר לדעת דבר אחד ברור - ארית שהיתה חברה של 100-150 מיליון שקל, קפצה לשווי של 5 מיליארד שקל בזכות המלחמה. ההצטיידות היתה גדולה, המחירים היו בשמיים - משרד הביטחון קנה כנראה בלי לחשוב יותר מדי - המספר בדוח של ארית שמוכיח - משרד הביטחון מפזר כספים
זה לא יכול להימשך. נכון שיש שינוי תפיסתי עולמי ונכון שההצטיידות הצבאית עלתה, אבל זה גם יביא תחרות ויוביל לשחיקה ברווחיות. כמו כמעט כל דבר שעולה מהר, יש גם ירידות, טלטלות וגלים בדרך. ארית לא מפתחת שבבי AI שהיא יכולה להרוויח עליהם 75% , היא לא אינבידיה, היא חברה של לואו טק שעושה עבודה טובה, מייצרת מערכות וכלים טובים מאוד, אבל יש גאות בעסקיה, בשל ניצול הזדמנות של ההנהלה והבעלים. אגב, כשהחברה קרסה והגיעה לפשיטת רגל, המדינה הצילה אותה מספר פעמים. עכשיו כשצריך אותה, היא - ואין לנו טענות על כך, זו המטרה של עסק - ממקסמת רווחים ומוכרת במחירים גבוהים.
הטענות שלנו הן כלפי המוסדיים שאם יעשו שיעורי בית יפנימו שהתוצאות של ארית ימשיכו להיות טובות עוד שנה, אולי שנתיים, אבל מה אחר כך? לקנות חברה במכפיל רווח של 8 זה לא תמיד נכון, השאלה אם זה יימשך לאורך זמן. וכל זה כשהטכנולוגיה משתנה - התותחים החדשים שייכנסו לצבא מתוצרת אלביט לא יעבדו כנראה רק עם סוגי המרעומים של ארית.
- ארית מציגה מרווחים של אנבידיה; איפה מסתתרת החולשה בדוחות?
- ארית במזכר הבנות עם חברה אירופית לשיווק וייצור מרעומים למדינות נאט"ו
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
וכמובן שדגל האזהרה הגדול הוא המכירה - ארית מנפיקה את רשף שהיא כאמור כל הפעילות של ארית, היא בעצם מוכרת את עצמה. אם המצב כל כך טוב, והצמיחה ברורה והרווחים הגדולים ימשיכו, אז למה להנפיק? מה יודע המוכר, צבי לוי, הבעלים ויו"ר החברה שהקונים לא יודעים? ולמה הוא כנראה יצליח לסדר אותם?
