נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץ, מתכונן לכיבוש שוק הנדל"ן האמריקני - החברה הודיעה הבוקר כי כי חתמה על מסמך עקרונות לא מחייב להשקעה בחברת Carr Properties שנמצאת כיום בשליטתה של Chase Bank JP Morgan Special Situation Property Fund of, ובקיצור SSPF, תמורת כ-300 מיליון דולר (כ-1.12 מיליארד שקל).

בהתאם למסמך העקרונות, תוקם חברה חדשה ("NEWCO") אליה יועברו נכסי CARR. במקביל תשקיע אלוני חץ ב- NEWCO כ- 300 מיליון דולר ובתמורה יוקצו לה זכויות ב- NEWCO בשיעור של כ-45%, שיעור זהה לאחזקותיה של SSPF ב- NEWCO באותה עת.

CARR עוסקת בנדל"ן מניב לצרכי השכרה, לרבות ניהול ואחזקה של בנייני משרדים שבבעלותה באזור מטרופולין וושינגטון DC וכן ברכישה, ייזום ופיתוח של מקרקעין לצורכי השכרה באותו איזור. בבעלותה 20 בנייני משרדים בשטח השכרה כולל של כ-350 אלף מ"ר, חלקה של CARR בהם הינו כ- 230 אלף מ"ר, המושכרים לטווחים שונים למאות שוכרים, כמו גם 3 פרוייקטים בשלבי פיתוח שונים להקמת בנייני משרדים.

על פי מצגיה של CARR, מעריכים הצדדים כי ההון העצמי של NEWCO לתום שנת 2012 (פרופורמה) יעמוד על כ-370 מיליון דולר. אם וכאשר תושלם העסקה, יעמוד הונה העצמי של NEWCO בסמוך לאחר השקעתה של אלוני חץ על סך של כ-670 מיליון דולר ושווי סך נכסיה יעמוד על כ- 730 מיליון דולר.

בהתבסס על התוכנית העסקית של CARR ובהתאם לאסטרטגיה שלה והונה העצמי (פרופורמה) לאחר השקעת החברה כאמור, צופים הצדדים לעסקה כי NEWCO תוכל להגיע בשנים הקרובות, באמצעות רכישה ופיתוח של נדל"ן נוסף, להיקף נכסים של כ- 1.5 מיליארד דולר וזאת ללא צורך בגיוס הון עצמי נוסף מבעלי מניותיה, תוך התמקדות בהשקעות בסקטור המשרדים במטרופולין של וושינגטון DC.

הצדדים מעריכים כי תזרים הדיבידנד השנתי מהחברה החדשה יניב תשואה של כ- 6% על השקעתם. בכוונת הצדדים להשלים את בדיקות הנאותות במהלך הרבעון הראשון של שנת 2013 מתוך כוונה לחתום על ההסכמים המחייבים (לרבות בעניין הסדרת השליטה המשותפת) עד לסוף מארס 2013 ולהשלים את סגירת העסקה ((closing עד ליוני 2013.

בכוונת אלוני חץ לממן את השקעתה הצפויה ב- NEWCO ממקורותיה העצמיים, מניצול חלקי של קווי אשראי לזמן ארוך מבנקים העומדים לרשות החברה וכן מגיוסי חוב/הון ככל שיידרשו. החתימה על מסמך העקרונות הנ"ל אינה מחייבת את הצדדים, למעט תקופת בלעדיות (NO-SHOP) עד סוף מארס 2013.

נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץ מסר: "מזה זמן אנו פועלים לאיתור השקעה בשוק המשרדים בארה"ב תוך התמקדות במטרפולין של וושינגטון DC. שוק המשרדים במטרופוליטן וושינגטון DC המוערך בכ- 35 מיליון מ"ר הינו השני בגודלו בצפון אמריקה (אחרי ניו יורק). שוק זה התאפיין ביציבות יחסית ב-30 השנים האחרונות תוך שמירה על שיעורי תפוסה ודמי שכירות יציבים. אם וכאשר נשלים עסקה זו היא תהווה זרוע השקעה משמעותית נוספת בקבוצה, לצד אחזקתנו ב- PSP בשוויץ ואמות בישראל וזאת מבלי לשנות באופן מהותי את המינוף של הקבוצה."

שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של אקסלנס נשואה, אומר בתגובה כי "אלוני חץ מגדילה את פעילותה ע"י כניסה לשוק חדש נכסים מניבים, משרדים בארה"ב (אזור וושינגטון DC). החברה הנרכשת בעלת צוות ניהול מקומי ואלוני תחזיק ב 45% מהחברה (שליטה משותפת עם גוף מוביל JP), בשלב זה מדובר על חברה פרטית אך להערכתנו באם העסקה תיסגר יפעלו להפוך אותה לחברה ציבורית (קרן ריט?). מבחינת המאזן, העסקה לא תכביד על המאזן שכן החברה ממונפת במידה ובעלת קופת מזומנים דשנה מאוד."

ליפמן מוסיף כי "סה"כ מדובר בחדשות חיוביות להן המתנו לא מעט זמן, צריך לשים לב כמובן שבדיקת הנאותו לא הושלמה עדיין וזה דבר קריטי להשלמת העסקה. בכל מקרה נכון להבוקר אלוני חץ נסחרת בדיסקאונט של 29% וכניסה לשוק נוסף סולידי גם כן משאירה את החברה ברמת סיכון נמוכה לעומת הענף."