בנק ישראל: 'מחיר למשתכן' גרמה לצעירים לקנות דירות יותר גדולות ממה שהם צריכים, וגם הפכה אותם למשקיעים

יתרון אחד היה לתוכנית מחיר למשתכן - מי שזכה בהגרלה הרוויח הנחה של מאות אלפי שקלים לדירה. אחלה פרס למי שזכה בכך, אבל בכל אספקט אחר - מדובר בכישלון חרוץ. תוכנית מחיר למשתכן של שר האוצר משה כחלון ממש לא הורידה את מחירי הדיור (אלא דווקא דחפה אותם כלפי מעלה), עלתה למשלם המסים באובדן הכנסות ישיר של 10 מיליארד שקל, ויחד עם התוכניות המקבילות שניסו לחקות אותה מדובר על פי הערכות של כלכלנים ב-30 מיליארד שקל. בפועל, אובדן הכנסות זה אותו דבר כמו שהמדינה תוציא את אותו סכום, רק שזה לא יורד באופן רשמי מהמסים אז הפוליטיקאים לא היו צריכים לאשר את הקנס העצום הזה, שלא הוריד את המחירים לכלל הציבור. אז מספרים לכם על תוכנית לטובת הצעירים, אבל בפועל, מבחינה כלכלית, מדובר על פגיעה קשה ברוב הציבור הישראלי, ובפרט הצעירים. אפשר היה לדעת את זה בזמן אמת. כלכלנים רבים יצאו נגד התוכנית והסבירו שהיא פשוט טעות. אבל הפוליטיקאים רוצים להראות תוצאות מהירות והולכים על תוכניות כאלה. הבעיה היא שזה פוגע בציבור. כעת, מחקר של בנק ישראל לוקח את הנושא צעד אחד קדימה ומוצא כי מחיר למשתכן גם גרמה לציבור לקנות דירות יותר גדולות ממה שהם היו קונים בלי התוכנית, ודירות גדולות יותר ממה שקנו השכנים או החברים שלהם שלא זכו בהגרלה. הטבה שרירותית שנתנה המדינה לחלק מהציבור גרמה לכך שחלק פשוט קיבלו כסף בחינם - והשקיעו אותו בנדל"ן. כלכלנים גם מסבירים שהמשמעות היא בעצם שאותם זוכים השתמשו בכסף כדי לקנות דירות גדולות יותר ממה שהם צריכים בשלב זה של חייהם. אם אתם שואלים למה קבלנים לא בונים דירות קטנות של 3 חדרים, אלא של 4 ו-5 חדרים, הנה התשובה - המדינה גרמה לכך שצעירים לא יסתכלו על דירות כאלה ואם כך למה שקבלנים יבנו דירות קטנות?  על פי המחקר של בנק ישראל, "הדירות הנרכשות בידי הרוכשים לראשונה ב"מחיר למשתכן" זולות יותר וגדולות יותר לעומת הדירות הנרכשות בשוק החופשי: הדירות ב"מחיר למשתכן" גדולות בממוצע ב-0.4 חדרים בפריפריה וב-0.6 חדרים במרכז. פער המחיר הממוצע (בממוצע בכל הארץ. נ"א) הוא כ-160 אלף שקל". "הפערים בין מחירי הדירות שנרכשו בשוק החופשי לבין מחירי הדירות שנרכשו ב"מחיר למשתכן" באזור המרכז גדולים משמעותית ביחס לפריפריה". במרכז, הפער הממוצע במחיר הדירה בין השוק החופשי לבין "מחיר למשתכן" הוא כ-240 אלף שקל – פער של כ-15% זאת לעומת 80 אלף שקל המהווים פער של כ-7% בפריפריה. אולם בחלק מהאזורים בפריפריה ניתן מענק של כ-40-60 אלף שקל, נוסף על ההנחה. ההנחות במרכז גבוהות מאלה בפריפריה הן ככל הנראה הסיבה לביקוש הגבוה לפרויקטים במרכז". נתון מטריד נוסף לפי בנק ישראל הוא זה שלפיו רוכשי הדירות במחיר למשתכן קנו דירות במקומות שהם לא אזור המגורים שלהם. דובר על מעט על התופעה הזו - אנשים גרים בעיר אחת וקונים דירה להשקעה בעיר אחרת. רבים קנו דירות בחריש אבל לא מתגוררים בהן. האם זה הוריד את מחירי הדיור? לא באמת. על פי בנק ישראל, שיעור גבוה יותר של רוכשי מחיר למשתכן רכשו דירה מחוץ למחוז מגוריהם. על פי הנתונים, בשנים 2012 עד 2015 בין 84% ל-91% מהזוגות רכשו דירה לראשונה במחוז מגוריהם. בבנק ישראל בדקו ומצאו שבדירות בשוק החופשי הנתון הזה נשאר דומה ("יציב") גם בשנים 2016 עד 2019, אבל בדירות של מחיר למשתכן - מדובר בפערים של 13 נקודות אחוז עד 24 נקודות אחוז במחוז ת"א - כלומר הרבה יותר צעירים רכשו דירות במקומות שהם לא גרים בהם ובעצם הפכו למשקיעים (משרד השיכון כבר הודה בכך לפני שנה וחצי). האם זו הייתה מטרת התוכנית של משה כחלון? לא, אבל הוא חילק מתנות בצורה של הגרלה, בצורה לא נכונה, בלי להקשיב לאזהרות של הכלכלנים - כחלון כבר יצא מהפוליטיקה, אבל הנזק שנגרם הוא ארוך טווח. עוד בעיה שעולה מהמחקר של בנק ישראל היא שבעצם המדינה סייעה יותר לזוגות מבוססים לרכוש דירה והרחיבה פערים - לרוכשי דירות מחיר למשתכן היה שכר נטו גבוה יותר של 1000 שקל בחודש, או 12 אלף שקל בשנה (189 אלף שקל נטו, לעומת 177.8 אלף שקל לרוכשים בשוק החופשי). לפי המחקר, ההסתברות לרכוש דירה עלתה בין השנים 2012—2015 לשנים 2016—2019 בכל חמישוני ההכנסה, אולם הסיכוי של החמישונים הגבוהים עלה ביותר. משום כך התרחב הפער בסיכוי לרכוש דירה בין החמישון העליון לבין שאר החמישונים, ובפרט זה התחתון. אבל צריך גם לומר - הגדלת היצע הדיור לאורך השנים הללו גרמה לכך שלפחות על הנייר האפשרות של כל הציבור לרכוש דירה (נשיגות הדיור) לא נפגעה. לפי המחקר, כאשר ההיצע גבוה, ניתן להציע תוכניות מסובסדות המיועדות לאוכלוסיות ספציפיות תוך שמירה על שיעור הרכישה של שאר האוכלוסיה - הן לאלו הזכאים לסבסוד שלא זכו בהגרלות, והן לאלו שאינם זכאים.

מאפיינים דומים

לפי המחקר נמצא כי רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי בשנים 2016—2019 דומים במאפייניהם לרוכשים בשנים 2012—.2015 עוד נמצא כי אין הבדלים מהותיים בין ההכנסה של רוכשי 'מחיר למשתכן' לבין ההכנסה של הרוכשים בשוק החופשי, וכי שיעור הנשואים ושיעור המשפחות עם ילדים בקרב רוכשי 'מחיר למשתכן' גבוה יותר. במחקר נבחנו גם התמורות שחלו בסיכוי לרכוש דירה לראשונה בשנים 2016—2019 לעומת השנים 2012—2015 בקרב משקי בית המשתייכים לקבוצות שונות. תוצאות האמידה מצביעות על כך שההסתברות לרכוש דירה לראשונה עלתה בקרב כל חמישוני ההכנסה, אך במקביל התרחב הפער בין החמישון התחתון לבין החמישון העליון. בשנים 2016—2019 עלה הסיכוי של משפחות צעירות, ובפרט של משפחות צעירות עם ילדים, לרכוש דירה לראשונה, בין היתר בשל זכאותן של משפחות אלה לרכוש דירות במסגרת תוכנית 'מחיר למשתכן'. המשפחות שזכו בהגרלות 'מחיר למשתכן' והחליטו לממש את זכייתן רכשו דירות גדולות יותר במחירים נמוכים יותר ביחס לרוכשי דירה לראשונה בשוק החופשי. כמו כן נמצא במחקר כי הסיכוי לרכוש דירה בשוק החופשי נותר יציב, והסיכוי לרכוש דירה בשוק החופשי בפריפריה אף עלה עבור חמישוני הכנסה נמוכים. מחברי המחקר מסבירים כי ניתן להסיק מכך שהרחבת ההיצע בשנים 2016—2019 הייתה משמעותית בהשוואה לשנים 2012—2015 ולכן הסיכוי של מי שלא זכו בהגרלות 'מחיר למשתכן' לא נפגע.  המחקר ערך השוואה בין השנים  2012—2015 לשנים 2016—2019  בהם נרשמה עלייה בשיעור משקי בית אשר רכשו דירה לראשונה. גם הסיכוי לרכוש דירה בקרב משקי הבית שלא קנו דירה במסגרת מחיר למשתכן, אם בגלל שלא זכו בהגרלה או בגלל שלא ניגשו לכזו, נותר יציב ביחס לשנים 2012—2015. ההסתברות לרכוש דירה עלתה בין השנים 2012—2015 לשנים 2016—2019 בכל חמישוני ההכנסה, אולם הסיכוי של החמישונים הגבוהים עלה ביותר. משום כך התרחב הפער בסיכוי לרכוש דירה בין החמישון העליון לבין שאר החמישונים, ובפרט זה התחתון. תוכנית 'מחיר למשתכן' שהופעלה בשנים 2016—2019, איפשרה לזכאים להשתתף בהגרלות, שהזוכים בהן זכו בהנחה על מחיר הדירה שרכשו. שיעור הנשואים ושיעור המשפחות עם ילדים בקרב רוכשי "מחיר למשתכן" בשנים 2016—2019 היה גבוה ביחס לרוכשים בשוק החופשי, בהלימה לתנאי הזכאות. ההשוואה של הכנסת משק הבית הממוצעת בקרב רוכשי 'מחיר למשתכן' לבין זו של הרוכשים בשוק החופשי, בקרב הנשואים, לא מזהה הבדל מהותי.   

האם זה היה הפיתרון הנכון?

  כזכור בעקבות העלייה המתמשכת של מחירי הדיור בשנים 2008–2015, נשיגות הדיור בבעלות הפכה לאחת המטרות המרכזיות של הממשלה. על כן, הממשלה וגופיה נקטו שורה של צעדים להרחבת היצע הדיור ולהוזלתו עבור הרוכשים. במטרה להוזיל את רכישת הדירות, בפרט עבור מחוסרי דירות בבעלות, הממשלה נקטה מספר צעדים להקטנת חלקם של המשקיעים בשוק הדיור. אלה כללו העלאת מס רכישה על דירה נוספת ב-2015 והטלת מס דירה שלישית ב-2017; לצד ההגדלה הניכרת בהיקף הבנייה הצעד המרכזי שננקט היה הפעלת תוכנית 'מחיר למשתכן' בסוף 2015 במטרה לסייע למשקי בית שאין בבעלותם דירה לרכוש אחת. במסגרת תוכנית זאת, המדינה שיווקה קרקעות במחיר מסובסד ליזם אשר מציע את מחיר הדירה הסופי הנמוך ביותר, והזכות המוגבלת בכמות לקנות דירה כזו ניתנה במסגרת הגרלה בקרב האוכלוסיה הזכאית.  במסגרת המכרזים בתוכנית, רמ"י שווקה קרקעות במחיר מסובסד שנקבע מראש, והיזמים התחרו על המחיר לצרכן למ"ר; מגיש ההצעה הנמוכה זכה במכרז. בתקופה שלאחר שיווק הקרקע אך לפני הנפקת היתרי הבנייה נערכו הגרלות לזכאים. הזכאים להשתתף בהגרלות הם חסרי דירות בבעלות: זוגות בכל גיל ויחידים בני 35 ומעלה. לא נקבעו קריטריונים נוספים לרבות רמת הכנסה. לזוכים ניתנה זכות לבטל את הזכייה בכל שלב, עד לחתימת החוזה מול הקבלן.  במחקר שנערך על ידי ד"ר דארין וייסמן מחטיבת המחקר בבנק ישראל, נבחנה השפעת המדיניות שנקטה הממשלה בתחום הבנייה וסבסוד הדירות על משקי הבית שקודם לא היתה בבעלותם דירה. בחלקו הראשון של המחקר נבחנו המאפיינים הכלכליים־חברתיים – כגון גיל, מצב משפחתי והכנסה – של רוכשי דירה לראשונה בשנים  2016—2019 לעומת השנים 2012—2015, וכן מאפייני הדירות שנרכשו. עבור השנים 2016—2019 נעשתה הבחנה בין רוכשי דירה לראשונה במסגרת 'מחיר למשתכן' לבין הרוכשים ב-'שוק החופשי'. בחלקו השני של המחקר נבחנו התמורות שחלו בסיכוי של משקי בית מקבוצות שונות לרכוש דירה לראשונה בשנים 2016—2019 לעומת השנים 2012—2015. הניתוח התאפשר הודות לקובץ נתונים ייחודי, המאפשר לבחון, בפעם הראשונה, את מאפייני רוכשי הדירות במסגרת מחיר למשתכן על בסיס מדגם מייצג של אוכלוסיית השכירים בישראל.  במחקר נמצא שהרוכשים בשוק החופשי בשנים 2016—2019 היו דומים במאפייניהם לרוכשים בשנים 2012–2015 אך יחד עם זאת, מאפייני הרוכשים במסגרת 'מחיר למשתכן' היו שונים במידה מסוימת מאלה שרכשו דירה לראשונה בשוק החופשי: שיעור הזוגות הנשואים והמשפחות עם ילדים בקרבם היה גבוה יותר ביחס לרוכשים בשוק החופשי. כאשר מתמקדים במשקי בית נשואים בלבד (כלומר, עם שני מפרנסים פוטנציאליים), נמצא שהכנסתם הממוצעת של הרוכשים במחיר למשתכן הייתה דומה לזו של הרוכשים בשוק החופשי.  

 

לפי הנתונים, שיעור המשפחות הגרות בשכירות בישראל עלה בשנים 2008–2015 על רקע התייקרות מחירי הדירות בבעלות, אך הוא נמוך ביחס לממוצע האיחוד האירופי. מחקר של בנק ישראל שהתמקד בזוגות צעירים כחלק גדול מרוכשי דירה לראשונה, מצא ששיעור הבעלות על דירות בקרב בני 25–40 הצטמצם בשנים 2002–2012 במקביל לעלייה בגילם החציוני של הרוכשים ולעלייה בשיעור הדירות הנרכשות בפריפריה ) לפי הנתונים, מספר רוכשי דירה לראשונה היה כ2.5%-–2.6% מהאוכלוסייה הפוטנציאלית בשנים 2012–2013 ירד ל-2% בשנת 2014 בשל הירידה ברכישות דירה ראשונה בעקבות הציפייה לתוכנית מע"מ אפס, וחזר לרמה של 2.5%–2.7% בשנים 2015–2018 ועלה ל-3.4% בשנת 2019. שיעור העסקאות במסגרת 'מחיר למשתכן' מתוך סה"כ העסקאות במדגם עלה מ-8% בשנת 2016 ל-44% בשנת 2019. במחקר נמצא שמאפייני הרוכשים בשוק החופשי בשנים הדיור נחלק לשוק חופשי ולשוק מסובסד. 2016–2019 דומים למאפייני הרוכשים בשנים 2012–2015 הגיל הממוצע היה כ-30, שיעור הנשואים נע בין 77% ל-80%, וההכנסה הממוצעת נטו למשק בית עמדה על כ-160 אלף בשנים 2012–2014 עלתה בהדרגה בשנים 2015–2018, וירדה ב-2% בשנת 2019. שיעור הנשואים בקרב רוכשי "מחיר למשתכן" גבוה ב-20% בשנים 2016–2018 וב-27% בשנת 2019 ביחס לרוכשים בשוק החופשי. ההבדלים בשיעור הנשואים עקביים עם תנאי הזכאות של 'מחיר למשתכן', הכנסתם הממוצעת של משקי בית שרכשו דירה במסגרת "מחיר למשתכן" דומה להכנסתם של הרוכשים בשוק החופשי. ניתן לראות שגם לאחר פילוח העסקאות בין פריפריה למרכז, מאפייני הרוכשים בשוק החופשי בשנים 2016–2019 דומים למאפייני הרוכשים בשנים 2012–2015 הרחבת ההיצע בשנים 2016–2019 הייתה משמעותית בהשוואה לשנים 2012–2015, ולכן הסיכוי של הפרטים שלא ניגשו להגרלות "מחיר למשתכן" או שלא זכו בהן לא ירד, אלא אף עליה במתינות – וזה נכון עבור כל חמישוני ההכנסה. אומנם מדובר בגידול דומה עבור כל החמישונים, אך באופן יחסי מדובר בגידול של כ-22% בסיכוי של החמישון התחתון לרכוש דירה בשוק החופשי, לעומת גידול של כ-14% בסיכויי החמישונים השני והשלישי וגידול של כ-10% בסיכוי של שני החמישונים העליונים. פער ההפרשים בהסתברות לרכוש דירה בין שתי התקופות נמצא מובהק במבחן wald ברמת של 5% עבור החמישונים 1 ו2- וברמה של 1% עבור החמישונים 3–5 בהתאמה. תוצאות האמידה מעידות על כך שבשנים 2016–2019 לעומת 2012–2015 הסיכוי לרכוש דירה בפריפריה עלה ב-55% עבור כל החמישונים, והסיכוי לרכוש דירה במרכז עלה ב-48%; בזמן שעבור משקי הבית שלא רכשו דירה ב"מחיר למשתכן" העלייה בסיכוי לרכוש דירה הייתה מתונה יותר. הסיכוי עלה בעיקר בפריפריה, והעלייה היחסית הייתה משמעותית עבור חמישוני הכנסה 1-3 ייתכן שהרחבת ההיצע, שהייתה משמעותית יותר בפריפריה, לצד הסיכוי הגבוה יחסית של הזכאים לזכות תרמו לעלייה בסיכוי לרכוש דירה בפריפריה של משקי הבית שלא רכשו דירה במסגרת "מחיר למשתכן" ובפרט של משקי בית המשתייכים לחמישוני הכנסה .3–1 . עבור השנים 2016–.2019 הרוכשים בשוק החופשי בשנים אלו דומים במאפייניהם לרוכשים בשנים 2012–2015 בזמן שמאפייני הרוכשים ב"מחיר למשתכן" שונים במידה מסוימת – שיעור הזוגות הנשואים ומשפחות עם ילדים בקרבם גבוה יותר ביחס לרוכשים בשוק החופשי, בעוד שהכנסתם דומה להכנסה של הרוכשים בשוק החופשי. עוד נמצא שבשנים 2012–2015 שיעור גבוה של משקי בית רכשו דירה לראשונה במחוז מגוריהם, ובשנים 2016–2019 שיעור הרוכשים במחוז מגוריהם בשוק החופשי נותר יציב, בזמן ששיעור הרוכשים ב"מחיר למשתכן" )זוגות( שרכשו דירה במחוז מגוריהם נמוך בכ20%- ביחס ל2012-–.2015 "מחיר למשתכן" הטיבה באופן ישיר עם הזוכים, ובפרט עם הזוכים בפרויקטים שבהם ההנחות היו גבוהות, מדובר באוכלוסיית הזכאים, רובה זוגות צעירים אשר זכו בזכות לרכוש דירה מוזלת ומימשו אותה. הסיכוי לרכוש דירה לראשונה של הפרטים שלא היו זכאים להשתתף בהגרלות של "מחיר למשתכן" או שלא זכו בהן הושפע בעיקר מהגדלת ההיצע. אולם מעבר להשפעה הישירה של התוכנית, ייתכן שהיו לה השפעות עקיפות – כגון מעבר הקונים העומדים בתנאי הזכאות מהשוק החופשי לתוכנית, ובפרט המעבר של הזכאים מהשוק של דירות יד שנייה לשוק של דירות חדשות. השפעה עקיפה נוספת של "מחיר למשתכן" על שוק הדיור היא דחיית ההחלטה לרכוש דירה על רקע ההמתנה לתוכנית ולמימוש הזכיה בהגרלות. במטרה לבחון כיצד השתנו הסיכויים של קבוצות שונות לרכוש דירה לראשונה בשנים 2016–2019 לעומת השנים 2012–2015 נאמדה רגרסיית logit. תוצאות האמידה מצביעות על כך שההסתברות לרכוש דירה לראשונה עלתה בשנים 2016–2019 על רקע מדיניות ממשלה שמטרתה לסייע למחוסרי דיור בבעלות לרכוש דירה. העלייה מאפיינת את כל החמישונים והיא הכי משמעותית בקרב משפחות עם ילדים קטנים. על סמך תוצאות האמידה ניתן להסיק שהרחבת ההיצע בשנים 2016–2019 הייתה משמעותית בהשוואה לשנים 2012–2015 ולכן הסיכוי של הפרטים שלא ניגשו להגרלות "מחיר למשתכן" או שלא זכו בהן לרכוש דירה לא ירד אלא אף רשם עלייה מתונה, שהייתה משמעותית יותר עבור הרוכשים בפריפריה, ובפרט – עבור חמישוני ההכנסה הנמוכים.  

 מאפייני רוכשי הדירה לראשונה ופוטנציאל הרוכשים - זוגות בלבד

  תוצאות הניתוח מצביעות על כך שבשנים 2016—2019 עלה הסיכוי של משפחות צעירות, ובפרט אלו עם ילדים, לרכוש דירה לראשונה, בין היתר בשל זכאותן של משפחות אלה לרכוש דירות במסגרת תוכנית 'מחיר למשתכן'. כמו כן, נמצא שההסתברות לרכוש דירה לראשונה עלתה בקרב כל חמישוני ההכנסה. אולם הסיכוי של החמישונים הגבוהים עלה ביותר, כך שהתרחב הפער בסיכוי לרכוש דירה בין החמישון העליון לבין שאר החמישונים, ובפרט זה  התחתון. כאשר מתמקדים רק במשקי הבית שלא קנו דירה במסגרת מחיר למשתכן בשנים 2016—2019, אם בגלל שלא זכו בהגרלה או בגלל שלא ניגשו לכזו, נמצא שהסיכוי לרכוש דירה נותר יציב ביחס לשנים 2012—2015. יתרה מכך, הסיכוי של משקי בית אלה לרכוש דירה בשוק החופשי בפריפריה אף עלה עבור חמישוני ההכנסה הנמוכים. אפשר להסיק מכך שהרחבת ההיצע שהתרחשה בשנים 2016—2019 הייתה משמעותית בהשוואה לשנים 2012—2015, ולכן הסיכוי של מי שלא זכו בהגרלות 'מחיר למשתכן' לרכוש דירה לא נפגע. מכך ניתן להסיק ששמירה על רמה גבוהה של היצע הבנייה, כפי שהיה למשל בשנים 2022-2021, חשובה לקיום נשיגות דיור לכלל האוכלוסיה: הן לאלו הזכאים לסבסוד והן לאלו שלא, או שלא זכו בהגרלות.

ההסתברות הנאמדת של מחוסרי דיור בבעלות (שלא הייתה מעולם ברשותם דירה) לרכוש דירה בשנים 2019-2016 ובשנים 2015-2012, לפי חמישוני הכנסה

  נתונים: בנק ישראל