המשכנתאות נפלו ב-45% בשלושת החודשים הראשונים של השנה. מה יקרה בהמשך?
במרץ ההיקף זינק ב-18% ל-6.78 מיליארד שקל. חלק מהעלייה מוסברת במיעוט ימי העבודה בחודש פברואר (כלומר עונתיות שנתית). ביחס לשיא מלפני שנה מדובר בנפילה של 50% - בגלל עליית הריבית במשק. האם הגענו לתחתית? כנראה שלא, אבל אל תתרשמו מנתוני חודש אפריל. הם בסבירות גבוהה יהיו נמוכים יותר בגלל חג הפסח. השאלה מה יקרה בקיץ
מחירי הדיור כבר בירידה מזה מספר חודשים. זה הגיע בשבוע שעבר גם לנתוני הלמ"ס על דירות יד שנייה (להרחבה), אחרי מספר חודשים של ירידות בשוק דירות יד ראשונה. הדירות החדשות למעשה נמצאות בירידה של 5-6%. אחד הסימנים המוקדמים לכך הייתה הירידה החדה בהיקפי המשכנתאות שהציבור לוקח. השאלה הגדולה היא כמה זמן זה יימשך ומה תהיה עומק הירידה במחירי הדיור.
כעת, נתון אחד עלול לייאש את מי שמקווים לראות ירידה משמעותית במחירים. נתוני המשכנתאות של חודש מרץ 2023 מצביעים על עליה של 18% בנטילת משכנתאות לעומת חודש פברואר. הציבור נטל בחודש מרץ האחרון משכנתאות בהיקף של 6.783 מיליארד שקל, לעומת 5.73 מיליארד בחודש פברואר.
אבל לא בטוח שצריך להתייאש כל כך מהר. מדובר בתופעה שחוזרת על עצמה לא מעט שנים, כלומר מדובר בעונתיות: בחודש פברואר היו פחות ימי מסחר ולכן הגיוני שבחודש מרץ יילקחו יותר משכנתאות. ועם זאת, מדובר על הבדל של יומיים בסך הכל (22 ימים, כולל פורים, בחודש מרץ, לעומת 20 ימים בפברואר). מעבר לכך, ביחס לחודש ינואר שבו היו 23 ימי מסחר עדיין מדובר בעליה של 6.7%, כיוון שבחודש ינואר לקח הציבור משכנתאות בהיקף של 6.36 מיליארד שקל.
מתחילת השנה: נפילה של 45% במשכנתאות להיקף של 18.9 מיליארד שקל
ומה קורה מתחילת השנה? בשלושת החודשים הראשונים של 2023 נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 18.87 מיליארד שקל, נפילה של 45% לעומת 34.62 מיליארד שקל בשלושת החודשים הראשונים של שנת 2022.
- ההתלבטות העיקרית בתכנון משכנתא: החזר נמוך או וודאות גבוהה?
- כשהמשכנתא בולעת כמעט חצי מהשכר והאם זה יימשך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשנת 2022 נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 117.63 מיליארד שקל, בשנת 2021 המספר עמד על 116.1 מיליארד, כאשר השנתיים-שלוש האחרונות היו חריגות ביותר. בשנת 2020 ההיקף עמד על 78.1 מיליארד שקל, וגם כאן מדובר בשבירת שיא לעומת 67.7 מיליארד שקל בשנת 2019.
אבל שנת 2023 היא לא השנים הקודמות - שוק הנדל"ן נעצר בעקבות עליית הריבית.
בחודש אפריל תהיה כנראה ירידה בהיקפי המשכנתאות, בגלל חג הפסח ומיעוט ימי מסחר
אז בחודש מרץ רואים עליה בהיקפי המשכנתאות. השאלה היא כמובן מה יהיה בהמשך. בחודש אפריל צפוי שהיקף המשכנתאות יהיה נמוך יותר כיוון שבחודש הנוכחי יש רק 17 ימי עסקים (בגלל חג הפסח). אבל השאלה החשובה היא מה יקרה בקיץ - האם המגמה של המשך הירידה במשכנתאות תימשך גם אז.
נתון שאפילו מקדים את נתוני המשכנתאות זה הירידה בהיקפי העסקאות. מדובר בשני נתונים שמתפרסמים ע"י הכלכלנית הראשית באוצר ועל ידי הלמ"ס. כל אחד בוחן את השוק מזווית קצת שונה והמספרים לא זהים, אבל בסופו של דבר שניהם מצביעים כעת על אותה מגמה - ירידה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
מה יעשה בנק ישראל?
משתנה נוסף שצריך לזכור - מה בנק ישראל יעשה? בינתיים, בנק ישראל ממשיך להעלות את הריבית במשק כדי לצנן את האינפלציה. אינפלציה היא איום הרבה יותר גדול מאשר עלייה בהחזרי המשכנתאות. בנק ישראל יודע את זה ולכן אין לו באמת הרבה ברירה אלא להעלות את הריבית, גם אם זה כואב למשלמי המשכנתאות.
- 5.מאיר 19/04/2023 16:23הגב לתגובה זוצריך לגרום לקבלנים להוריד מחירים, לאחר הרבה שנים שהם עשקו את הציבור. מחיר למשתכן שהמדינה מעודדת רק מונעת ירידת מחירים. הממשלה תומכת בבעלי ההון ולא באזרח
- 4.כותרת מטעה, או ממומנת? (ל"ת)מוש 18/04/2023 18:49הגב לתגובה זו
- למה מטעה? תראה את הנתונים (ל"ת)אבי כהן 18/04/2023 18:55הגב לתגובה זו
- 3.דיקטטורה 18/04/2023 17:40הגב לתגובה זואף אחד לא יקנה דירה כאשר חרב הדיקטורה מונפת אל על. רק מטוטמם יעשה זאת . לא הייתי מציע לאף זוג צעיר לקנות דירה אולי בחוץ לארץ
- 2.לכל תוצאה כלכלית יש סיבה . אז אחרי הקורונה ועכשיו מדיני (ל"ת)דן 18/04/2023 16:30הגב לתגובה זו
- 1.מעיין 18/04/2023 14:51הגב לתגובה זואז מצטער לאכזב, אין התאוששות של שוק הנדלן. השוק בקריסה.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
