מגדל ויטה
צילום: אסף פינצוק
ראיון

"גבינה שוויצרית": מישורים קנתה מגדל לפני 7 חודשים ומכרה ב-50% רווח. איך זה קרה?

החברה של אלכס שניידר קנתה ב-7,500 שקל למ"ר ומכרה ב-11 אלף בערך במגדל ויטה בבני ברק. המנכ"ל אלון וקסמן: "מכרנו לקבוצת משקיעים אמריקאית. כבר לא בונים כאלה היום"
איציק יצחקי |

חברת מישורים מישורים 0% מוכרת קומה של כ-3000 מ"ר במגדל ויטה בבני ברק תמורת כ-31.4 מיליון שקל. על פניו, זאת נראה כמו עוד עסקה רגילה, אבל בפועל - בתקופה בה הביקוש לנדל"ן נמצא בעצירה - קשה למצוא עסקאות עם רווח מהיר, בטח בשוק המשרדים.

מישורים מכרה קומה שלמה במחיר גבוה פי 1.5 ממחיר הרכישה לפני שבעה חודשים. לבניין יש 5 קומות בסך הכל, כולל קומת מסחר. שטח הבניין עומד על כ-18 אלף מ"ר ולמישורים יש קצת יותר מ-13 אלף מ"ר מתוכו. היא מחזיקה בסך הכל ב-3 קומות משרדים. את הקומה הראשונה היא מוכרת כעת, קומה שניה היא השכירה למכללה חרדית, וקומה נוספת במשא ומתן להשכרה. מחיר הקניה של אותו חלק מהמגדל ביולי האחרון היה 104 מיליון שקל - חישוב פשוט: משהו כמו 7,900 למ"ר.

מחיר הקניה של 3,200 מ"ר בקומה הראשונה הוא 7,500 אלף שקל למ"ר (מעט יותר זול מהקומות האחרות) וכעת, היא נמכרה ב-11 אלף שקל למ"ר. משהו כמו 11 מיליון שקל רווח (בניכוי הוצאות ומיסוי, כמובן). במסגרת ההסכם יפקיד הרוכש 20% (כ-6.2 מיליון שקל) במועד החתימה וישלם את יתרת הסכום (80%) בתוך 90 ימים ממועד חתימת ההסכם. בחברה מדגישים כי השלמת העסקה צפויה להתרחש במהלך הרבעון השני לשנת 2023. התזרים החופשי הצפוי לחברה לאחר פירעון חלקי של הלוואת המוכר ובניכוי הוצאות עסקה ומסים ככל שיהיו צפוי להסתכם בכ- 25 מיליון שקל.

בניגוד למס שבח המשולם על מקרקעין על ידי אדם פרטי שמשלם 25% מהרווח (בניכוי הוצאות), כאן מדובר בחברה. היא משלמת מס חברות, אבל במקרה הזה, העסקה שווה במיוחד כי היא גוררת הפסדים ולא בטוח שתשלם מס שבח.

"קיבלנו את הבניין סביב ספטמבר, הנכס היה שייך לאשטרום", מספר בראיון המנכ"ל אלון וקסמן. "הייתה בו גבינה שוויצרית, כי הם מכרו לאורך שנים קטעים מסוימים לבעלי מקצועות חופשיים. הם עושים את זה בכמה נכסים. אבל אז הגיעה קבוצת משקיעים אמריקאית, היא רצתה לקחת את כל הקומה. הקומות בויטה מיוחדות, 3200 מ"ר, זה ענק. מפלס אחד. היום בונים 1500-1700 מ"ר במעטפת, אצלנו יחס הברוטו-נטו הוא מאוד נמוך. אחוז הפירים והלובי מאוד נמוך, 15% בערך. לכן, זה מאוד התאים להם".

על פי הדיווח, יש לכם הפסדים צבורים.

"משהו כמו 74% מהבנין בבעלותנו, כמובן שדיווחנו על כך לבורסה. אתה צודק, אז מס שבח כנראה לא יהיה. אבל כן היה מס רכישה כשקנינו. נקזז הפסדים".

הקומה הנוספת תימכר?

"זה בניין היברידי, אז אפשר למכור בחלקים. המכללה החרדית, עם 900 תלמידים, תתחיל לפעול במאי. אבל את הקומה שנשארה נשכיר. המחיר השיווק למ"ר הוא 60 שקל למטר מעטפת".

מישורים השקעות נדל"ן, נסחרת בבורסה לני"ע בתל אביב ועוסקת בהשקעות נדל"ן מניב בישראל ובארה"ב. היא בבעלות אלכס שניידר ובעלת השליטה (כ-50%) בחברת סקייליין, שמפעילה נכסים מניבים מלונאים בקנדה ובארה"ב ונסחרת בתל אביב.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

מגדל ויטה הוא מבנה משרדים בגובה חמש קומות שנבנה ב-1997, שוכן בבני ברק ומכיל גם קומת מסחר קרקעית וחניון המוכר כחניון "בית ויטה". החברה נמצאת בעיצומו של שדרוג הבניין והמתחם המסחרי שבו: יפתח בית קפה בקומת המסחר והשדרה שבינו לבין מגדל קונקורד הסמוך צפויה לעבור שיפוץ שיכלול הצללה, פינות ישיבה וצמחיה, לובי הבניין עבר שיפוץ מאסיבי ונרכשו פינות ישיבה לשימוש הדיירים וכמו כן גם גג הבניין ישופץ ויושק Rooftop בשטח של 400 מ"ר לרווחת דיירי הבניין.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
שווקים מסחר (AI)שווקים מסחר (AI)

תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?

המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - מי באמת צודק? הנה התשובה  

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה תחזית

אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהן לא הכו את השוק. השוק היכה אותן. בעיה שלישית, קטנה יותר, היא שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות"  ולא ילכו על מניות קטנות. 

אלו הם כללי המשחק שלהם. ואגב, מה שיותר מאכזב שהם לא רק בינוניים במה שהם אומרים בתקשורת, הם בינוניים בתשואות - אתם אולי מאוד מרוצים כי התשואות בשמיים, אבל האמת היא שביחס לבנצ'מרק, מעטים הצליחו להכות את השוק. כשאתם רואים תשואות של 20%, 22% בקרן השתלמות המנייתית, השאלה היא מה עשה השוק - והוא עשה יותר. גם בהשוואה למסלולים מעורבים השוק עושה יותר. הם מנהלים אקטיביים שאמורים לייצר תשואה טובה, וזה לא כך - במסלול כללי שמחולק לרוב 60% אג"ח והיתר מניות, הרווחתם כ-13-14%, אבל אם הייתם מחלקים את הכסף בין קרנות מחקות, קרנות סל על אגרות חוב ומסלולים מנייתיים הייתם מרוויחים יותר.
בסוף, היכולת של גופים מנהלים להכות את השוק, במיוחד שרוב הכסף שלהם באפיק מנייתי, במניות בחו"ל - היא קטנה, גם בגלל דמי הניהול שמורידים את התשואה שלכם. הרגולטור צריך לספק לחוסכים יכולת להשקיע בחסכונות ארוכים לפנסיה, גמל במכשירים עוקבי מדד בעלויות נמוכות. כשזה יהיה, התשואה שלכם תהיה גבוהה יותר, אבל כמובן שזה לא יהיה פשוט,  מדובר כאן בכסף גדול: דמי הניהול בכל האפיקים המנוהלים מסתכמים בעשרות מיליארדים בשנה. 

ובחזרה לתחזיות. התחזיות של המוסדיים הן תחזיות מלוטשות, יחסית בטוחות, אבל במבחן ההיסטוריה לא פוגעות. התחזיות הטובות יותר הן... שלכן. חוכמת ההמונים, ויש על זה מחקרים רבים, מצליחה לנצח. זה לא אומר שאין חשיבות למומחים, בטח שיש, אבל יש הבדל בין פרשנות-ניתוח של מומחה לעיתון-אתר ובין מה שהוא עושה בפועל. אנחנו מכירים לא מעט מנהלי השקעות שהורידו את הרף המנייתי בחודשים האחרונים בהשקעות האישיות שלהם. הם אומרים לנו שהם לא יכולים לעשות את זה בכספים שהם מנהלים כי זה לפי מחויבות תשקיפית, אבל הם חושבים שהשוק גבוה - כמעט ולא תראו את זה בתחזיות החוצה של הבית שלהם. ולכן, אנו מביאים את הסקר שלכם (הנה הסקר של שנה שעברה). בואו להצביע ולהשפיע. בסקר אתם עונים על כיוון השווקים, הנדל"ן, הדולר, וככל שהמדגם גדול יותר, כך הוא מקבל תוקף חזק יותר: 


 התחזית של גולשי ביזפורטל ל-2026




הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

חלל נופלת 4.7%, מדד הבנקים עולה 1.2%, מדדי הדגל עולים עד 0.9%

השבוע נפתח בעליות של מדדי הדגל, וגם מגזר הפיננסים פותח בירוק, לאחר הנפילות של יום חמישי; נכנסים ליום ראשון האחרון שבו ייערך מסחר לפני מעבר למתכונת שני-שישי; אנרג'יקס מתממשת קלות - על מה נסגר המכרז המוסדי ומה זה אומר למניה?

מערכת ביזפורטל |

אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהם לא הכו את השוק. השוק היכה אותם. בעיה שלישית, קטנה יותר שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות" ולא ילכו על מניות קטנות. המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - אז מי באמת צודק ולמי אפשר להאמין (אם בכלל)? הנה התשובה: תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?


היום יהיה זה יום הראשון האחרון שבו יתבצע מסחר ומשבוע הבא נעבור לשבוע של שני עד שישי, שבוע המסחר על הדרך יקוצר גם בכשעתיים כשבשישי הבורסה תיסגר בשעה 14:00. המעבר של הבורסה בתל אביב למתכונת מסחר של שני-שישי אמנם נועד לסנכרן אותנו עם השווקים הגלובליים, אבל יש לו גם מחיר יקר, איבוד היתרון היחסי של ישראל כ'מגיבה ראשונה'. עד היום, ימי ראשון בישראל שימשו כ'סייסמוגרף' ברמה גלובלית לאירועים שהתרחשו במהלך סוף השבוע. היכולת של משקיעים מקומיים וזרים להגיב בזמן אמת, בזמן שוול סטריט ואירופה סגורות, הפכה את תל אביב לזירה אסטרטגית שמרכזת עניין וזרימת כספים ייחודית. בביטול יום ראשון, אנחנו מוותרים על הייחודיות שלנו והופכים לעוד גרורה של השוק האמריקאי, במקום להיות השוק שנותן את הטון הראשון לשבוע המסחר החדש.

חוץ מזה יש חשש ששישי יהיה יום מסחר "מת" או דל מאוד בנזילות בגלל כניסת השבת. בעוד שבוול סטריט המסחר בעיצומו, בישראל הגופים המוסדיים והסוחרים הדתיים עשויים לצאת מהשוק מוקדם בעיקר בתקופת החורף בה השבת נכנסת מוקדם מה שעשוי להוביל למסחר מקוטע ופחות יעיל דווקא בשעות הקריטיות של סוף השבוע.