"גבינה שוויצרית": מישורים קנתה מגדל לפני 7 חודשים ומכרה ב-50% רווח. איך זה קרה?
חברת מישורים מישורים -0.47% מוכרת קומה של כ-3000 מ"ר במגדל ויטה בבני ברק תמורת כ-31.4 מיליון שקל. על פניו, זאת נראה כמו עוד עסקה רגילה, אבל בפועל - בתקופה בה הביקוש לנדל"ן נמצא בעצירה - קשה למצוא עסקאות עם רווח מהיר, בטח בשוק המשרדים.
מישורים מכרה קומה שלמה במחיר גבוה פי 1.5 ממחיר הרכישה לפני שבעה חודשים. לבניין יש 5 קומות בסך הכל, כולל קומת מסחר. שטח הבניין עומד על כ-18 אלף מ"ר ולמישורים יש קצת יותר מ-13 אלף מ"ר מתוכו. היא מחזיקה בסך הכל ב-3 קומות משרדים. את הקומה הראשונה היא מוכרת כעת, קומה שניה היא השכירה למכללה חרדית, וקומה נוספת במשא ומתן להשכרה. מחיר הקניה של אותו חלק מהמגדל ביולי האחרון היה 104 מיליון שקל - חישוב פשוט: משהו כמו 7,900 למ"ר.
מחיר הקניה של 3,200 מ"ר בקומה הראשונה הוא 7,500 אלף שקל למ"ר (מעט יותר זול מהקומות האחרות) וכעת, היא נמכרה ב-11 אלף שקל למ"ר. משהו כמו 11 מיליון שקל רווח (בניכוי הוצאות ומיסוי, כמובן). במסגרת ההסכם יפקיד הרוכש 20% (כ-6.2 מיליון שקל) במועד החתימה וישלם את יתרת הסכום (80%) בתוך 90 ימים ממועד חתימת ההסכם. בחברה מדגישים כי השלמת העסקה צפויה להתרחש במהלך הרבעון השני לשנת 2023. התזרים החופשי הצפוי לחברה לאחר פירעון חלקי של הלוואת המוכר ובניכוי הוצאות עסקה ומסים ככל שיהיו צפוי להסתכם בכ- 25 מיליון שקל.
בניגוד למס שבח המשולם על מקרקעין על ידי אדם פרטי שמשלם 25% מהרווח (בניכוי הוצאות), כאן מדובר בחברה. היא משלמת מס חברות, אבל במקרה הזה, העסקה שווה במיוחד כי היא גוררת הפסדים ולא בטוח שתשלם מס שבח.
- הזכיין שילם ביוקר על חוסר תום לב של בעל הזיכיון
- הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"קיבלנו את הבניין סביב ספטמבר, הנכס היה שייך לאשטרום", מספר בראיון המנכ"ל אלון וקסמן. "הייתה בו גבינה שוויצרית, כי הם מכרו לאורך שנים קטעים מסוימים לבעלי מקצועות חופשיים. הם עושים את זה בכמה נכסים. אבל אז הגיעה קבוצת משקיעים אמריקאית, היא רצתה לקחת את כל הקומה. הקומות בויטה מיוחדות, 3200 מ"ר, זה ענק. מפלס אחד. היום בונים 1500-1700 מ"ר במעטפת, אצלנו יחס הברוטו-נטו הוא מאוד נמוך. אחוז הפירים והלובי מאוד נמוך, 15% בערך. לכן, זה מאוד התאים להם".
על פי הדיווח, יש לכם הפסדים צבורים.
"משהו כמו 74% מהבנין בבעלותנו, כמובן שדיווחנו על כך לבורסה. אתה צודק, אז מס שבח כנראה לא יהיה. אבל כן היה מס רכישה כשקנינו. נקזז הפסדים".
הקומה הנוספת תימכר?
"זה בניין היברידי, אז אפשר למכור בחלקים. המכללה החרדית, עם 900 תלמידים, תתחיל לפעול במאי. אבל את הקומה שנשארה נשכיר. המחיר השיווק למ"ר הוא 60 שקל למטר מעטפת".
מישורים השקעות נדל"ן, נסחרת בבורסה לני"ע בתל אביב ועוסקת בהשקעות נדל"ן מניב בישראל ובארה"ב. היא בבעלות אלכס שניידר ובעלת השליטה (כ-50%) בחברת סקייליין, שמפעילה נכסים מניבים מלונאים בקנדה ובארה"ב ונסחרת בתל אביב.
- גולף תרכוש את ג'אמפ ועונות תמורת 30 מיליון שקל
- העולות - היורדות - הסחירות; המניות הבולטות בת"א
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אלו המניות שיזכו לביקושים והיצעים בשל עדכון המדדים
מגדל ויטה הוא מבנה משרדים בגובה חמש קומות שנבנה ב-1997, שוכן בבני ברק ומכיל גם קומת מסחר קרקעית וחניון המוכר כחניון "בית ויטה". החברה נמצאת בעיצומו של שדרוג הבניין והמתחם המסחרי שבו: יפתח בית קפה בקומת המסחר והשדרה שבינו לבין מגדל קונקורד הסמוך צפויה לעבור שיפוץ שיכלול הצללה, פינות ישיבה וצמחיה, לובי הבניין עבר שיפוץ מאסיבי ונרכשו פינות ישיבה לשימוש הדיירים וכמו כן גם גג הבניין ישופץ ויושק Rooftop בשטח של 400 מ"ר לרווחת דיירי הבניין.

אופנהיימר: אפסייד של 30% בטבע
בבית ההשקעות אופנהיימר מציינים לחיוב את השיפור בכל חטיבות הפעילות של חברת התרופות, את העלאת התחזיות להכנסות מאוסטדו ויוזדי, והתקדמות בפיתוח מולקולת ה-TL1A; מחיר היעד למניה על 30 דולר עם המלצת "תשואת יתר"
אופנהיימר מפרסמים סקירה חיובית על טבע טבע -1.91% בעקבות דוחות הרבעון השלישי, שבהם הציגה החברה הכנסות של 4.5 מיליארד דולר - עלייה של 3% מהתקופה המקבילה וגבוהה מהצפי שעמד על 4.34 מיליארד דולר.
כל חטיבות הפעילות - הגנריקה, הביוסימילרס ותרופות המקור - הראו שיפור בתוצאות, וטבע העלתה את התחזיות השנתיות שלה. בבית ההשקעות אופנהיימר משאירים את המלצת ה-Outperform ומחיר היעד על 30 דולר למניה, כשהם מתבססים על מכפיל 6.7 לרווח התפעולי המתואם של 2026.
צמיחה בכל החטיבות
בחטיבת הגנריקה נרשמה צמיחה של 2% בהכנסות, ל-2.58 מיליארד דולר, מעל תחזית השוק שעמדה על 2.41 מיליארד דולר. בארה"ב בלטה עלייה של 7% (במונחי מטבע מקומי), שהובילה להכנסות של 1.18 מיליארד דולר, בעוד שבאירופה נרשמה ירידה של 5% עקב בסיס השוואה גבוה. שאר העולם הציג צמיחה מתונה של 3%. תחת אותה חטיבה משולבות גם תרופות הביוסימילרס, שמהן כבר הושקו 10 תרופות, ועוד שש צפויות עד סוף 2027. אופנהיימר מציין כי השקת התרופות באירופה ב-2027 צפויה להאיץ את קצב הצמיחה בתחום, כאשר התחזית להכנסות נותרת על 800 מיליון דולר.
בחטיבת תרופות המקור הממוסחרות בלטה צמיחה משמעותית באוסטדו (Austedo) - עלייה של 38% ל-618 מיליון דולר. גם יוזדי (Uzedy) הציגה צמיחה של 24% ל-43 מיליון דולר, ואג’ובי (Ajovy) עלתה ב-19% ל-168 מיליון דולר. טבע מאשררת את תחזית ההכנסות לאוסטדו לשנת 2027 - 2.5 מיליארד דולר - וצופה כי לאחר חדירה לשוק האירופי היא תגיע להכנסות שיא של כ-3 מיליארד דולר. בהתאם לכך, החברה העלתה את התחזית השנתית ל-2025 ל-2.05-2.15 מיליארד דולר. גם יוזדי מתקדמת בקצב מהיר מהצפי - עם תחזית מעודכנת של 190-200 מיליון דולר השנה, לעומת 150 מיליון בתחזית הקודמת. שתי התרופות, יחד עם האולנזפין שצפויה להגיע לשוק ב-2026, מוערכות לייצר בשיאן בין 1.5 ל-2 מיליארד דולר.
- טבע מזנקת ב-21% - האנליסטים צופים אפסייד של עוד 25%
- טבע מכה את התחזיות בהכנסות וברווח; המניה מזנקת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בצד של הפיתוח, טבע מתכננת להגיש את זריקת האולנזפין (לטיפול בסכיזופרניה) ל-FDA עד סוף 2025, עם צפי למכירות מ-2026 והכנסות של עד 1.5 מיליארד דולר. מולקולת ה-TL1A, שמפותחת יחד עם סנופי, מתקדמת כמתוכנן, והחברה צופה לקבל בגינה תשלום ראשון של 250 מיליון דולר ברבעון הרביעי של השנה ועוד 250 מיליון נוספים ברבעון הראשון של 2026. בטווח הארוך מעריכה טבע כי מדובר בפוטנציאל הכנסות של 2-5 מיליארד דולר, לא כולל אינדיקציות נוספות.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגג'י סיטי ירדה 6.8%, נקסט ויז'ן עלתה 7.1%, סגירה יציבה במדדים
ת"א 35 סגר סביב ה-0 אחרי יום בו המדד נע בין עליות וירידות; תדיראן ירדה 6.2%, סולרום איבדה 5.4%
המסחר בת"א נסגר ביציבות. מדד ת"א 35 סגה ללא שינוי משמעותי ומדד ת"א 90 עלה ב-0.4%.
במבט על הסקטורים, מדד הבנקים עלה ב-0.2%, מדד הביטוח עלה 1%, מדד הנדל"ן ירד0.1% ומדד הנפט וגז איבד 0.4%.
רוצים לדעת איזה מניות בולטות היום ומה הסיפור מאחוריהן? הכל כאן העולות - היורדות - הסחירות; המניות הבולטות בת"א
בשוק האג"ח נרשמת יציבות לקראת החלטת הריבית בסוף החודש. אג"ח עם מח"מ של כ-10.5 שנים נסחר עם תשואה ברוטו של כ-4.06%. נזכיר כי בסוף השבוע מדד המחירים לצרכן צפוי להתפרסם, במה שיכריע את הכף האם הריבית תרד או לא בסוף החודש. נכון לבוקר זה השוק מתמחר הורדת ריבית באזור 70%.
אחת המניות שבולטת לשלילה בימים האחרונים היא ג'י סיטי. החברה הפתיעה את המשקיעים אחרי שהגדילה את אחזקתה בחברת הבת סיטיקון למעל 50% ותידרש כעת להגיש הצעת רכש מלאה למניות המיעוט, מהלך שעשוי להגיע להיקף של 1.4 מיליארד שקל; במעלות מזהירים כי המינוף עלול לטפס מה שמעורר חשש שהמהלך יכביד על התזרים, והתגובה מורגשת במניה ובאגרות החוב של החברה. לניתוח המלא על מה עשתה החברה, ומה ההשלכות האפשריות - ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%
- איי.סי.אל נפלה 15%, חברה לישראל איבדה 14%; מחזור המסחר - 13.4 מיליארד שקל
- היום של טבע, ומה עוד קרה בבורסה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השבוע הקודם ננעל במחזור ענק של כ-13.4 מיליארד שקל השני בגובהו אי פעם, שלב הנעילה (החדש) רשם מחזור של כ-9.4 מיליארד שקל על רקע עדכון המדדים החצי-שנתי. במסגרת העדכון הצטרפו למדד ת״א-35 מניות מגדל ביטוח מגדל ביטוח 2.17% ונקסט ויז׳ן נקסט ויז'ן 7.09% , בעוד שמניות החברה לישראל חברה לישראל 0.35% ואנרג׳יאן אנרג'יאן -3.37% הועברו למדד ת״א-90. המהלך גרם לתנודתיות גדולה במיוחד בשתי האחרונות, בעיקר לאחר הצניחה במניית איי.סי.אל איי.סי.אל 0.11% ובמניית בעלת השליטה בה - החברה לישראל - בעקבות הפשרה עם המדינה סביב זיכיון ים המלח. הישג ל-ICL? - תקבל 2.5 מיליארד דולר על החזרת זיכיון ים המלח למדינה, גם היום אייסיאל תעמוד במוקד לאחר שהשוק יאכל מחדש את השפעות ההתפתחויות על הרווחיות הליבתית שלה.
