מגדל ויטה
צילום: אסף פינצוק
ראיון

"גבינה שוויצרית": מישורים קנתה מגדל לפני 7 חודשים ומכרה ב-50% רווח. איך זה קרה?

החברה של אלכס שניידר קנתה ב-7,500 שקל למ"ר ומכרה ב-11 אלף בערך במגדל ויטה בבני ברק. המנכ"ל אלון וקסמן: "מכרנו לקבוצת משקיעים אמריקאית. כבר לא בונים כאלה היום"
איציק יצחקי |

חברת מישורים מישורים 1.8% מוכרת קומה של כ-3000 מ"ר במגדל ויטה בבני ברק תמורת כ-31.4 מיליון שקל. על פניו, זאת נראה כמו עוד עסקה רגילה, אבל בפועל - בתקופה בה הביקוש לנדל"ן נמצא בעצירה - קשה למצוא עסקאות עם רווח מהיר, בטח בשוק המשרדים.

מישורים מכרה קומה שלמה במחיר גבוה פי 1.5 ממחיר הרכישה לפני שבעה חודשים. לבניין יש 5 קומות בסך הכל, כולל קומת מסחר. שטח הבניין עומד על כ-18 אלף מ"ר ולמישורים יש קצת יותר מ-13 אלף מ"ר מתוכו. היא מחזיקה בסך הכל ב-3 קומות משרדים. את הקומה הראשונה היא מוכרת כעת, קומה שניה היא השכירה למכללה חרדית, וקומה נוספת במשא ומתן להשכרה. מחיר הקניה של אותו חלק מהמגדל ביולי האחרון היה 104 מיליון שקל - חישוב פשוט: משהו כמו 7,900 למ"ר.

מחיר הקניה של 3,200 מ"ר בקומה הראשונה הוא 7,500 אלף שקל למ"ר (מעט יותר זול מהקומות האחרות) וכעת, היא נמכרה ב-11 אלף שקל למ"ר. משהו כמו 11 מיליון שקל רווח (בניכוי הוצאות ומיסוי, כמובן). במסגרת ההסכם יפקיד הרוכש 20% (כ-6.2 מיליון שקל) במועד החתימה וישלם את יתרת הסכום (80%) בתוך 90 ימים ממועד חתימת ההסכם. בחברה מדגישים כי השלמת העסקה צפויה להתרחש במהלך הרבעון השני לשנת 2023. התזרים החופשי הצפוי לחברה לאחר פירעון חלקי של הלוואת המוכר ובניכוי הוצאות עסקה ומסים ככל שיהיו צפוי להסתכם בכ- 25 מיליון שקל.

בניגוד למס שבח המשולם על מקרקעין על ידי אדם פרטי שמשלם 25% מהרווח (בניכוי הוצאות), כאן מדובר בחברה. היא משלמת מס חברות, אבל במקרה הזה, העסקה שווה במיוחד כי היא גוררת הפסדים ולא בטוח שתשלם מס שבח.

"קיבלנו את הבניין סביב ספטמבר, הנכס היה שייך לאשטרום", מספר בראיון המנכ"ל אלון וקסמן. "הייתה בו גבינה שוויצרית, כי הם מכרו לאורך שנים קטעים מסוימים לבעלי מקצועות חופשיים. הם עושים את זה בכמה נכסים. אבל אז הגיעה קבוצת משקיעים אמריקאית, היא רצתה לקחת את כל הקומה. הקומות בויטה מיוחדות, 3200 מ"ר, זה ענק. מפלס אחד. היום בונים 1500-1700 מ"ר במעטפת, אצלנו יחס הברוטו-נטו הוא מאוד נמוך. אחוז הפירים והלובי מאוד נמוך, 15% בערך. לכן, זה מאוד התאים להם".

על פי הדיווח, יש לכם הפסדים צבורים.

"משהו כמו 74% מהבנין בבעלותנו, כמובן שדיווחנו על כך לבורסה. אתה צודק, אז מס שבח כנראה לא יהיה. אבל כן היה מס רכישה כשקנינו. נקזז הפסדים".

הקומה הנוספת תימכר?

"זה בניין היברידי, אז אפשר למכור בחלקים. המכללה החרדית, עם 900 תלמידים, תתחיל לפעול במאי. אבל את הקומה שנשארה נשכיר. המחיר השיווק למ"ר הוא 60 שקל למטר מעטפת".

מישורים השקעות נדל"ן, נסחרת בבורסה לני"ע בתל אביב ועוסקת בהשקעות נדל"ן מניב בישראל ובארה"ב. היא בבעלות אלכס שניידר ובעלת השליטה (כ-50%) בחברת סקייליין, שמפעילה נכסים מניבים מלונאים בקנדה ובארה"ב ונסחרת בתל אביב.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

מגדל ויטה הוא מבנה משרדים בגובה חמש קומות שנבנה ב-1997, שוכן בבני ברק ומכיל גם קומת מסחר קרקעית וחניון המוכר כחניון "בית ויטה". החברה נמצאת בעיצומו של שדרוג הבניין והמתחם המסחרי שבו: יפתח בית קפה בקומת המסחר והשדרה שבינו לבין מגדל קונקורד הסמוך צפויה לעבור שיפוץ שיכלול הצללה, פינות ישיבה וצמחיה, לובי הבניין עבר שיפוץ מאסיבי ונרכשו פינות ישיבה לשימוש הדיירים וכמו כן גם גג הבניין ישופץ ויושק Rooftop בשטח של 400 מ"ר לרווחת דיירי הבניין.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
מסחר בייתי (GEMINI)מסחר בייתי (GEMINI)

העמלה מתייקרת - זו הפקודה שהבורסה משנה

הבורסה רוצה להחזיר את פקודת האייסברג לייעודה המקורי: כלי למוסדיים בלבד כאשר המינימום הגלוי יעלה, העמלות יתייקרו, והגמישות במסחר תצטמצם; המשקיעים הקטנים, שעשו בה שימוש במניות עם מחזורי מסחר נמוכים כדי לא להזיז את השוק, ימצאו את עצמם בבעיה

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה מסחר ספר פקודות

הבורסה משנה את אחת הפקודות שהסוחרים בבורסה מכירים היטב - פקודת האייסברג (Iceberg), שנועדה לאפשר לסוחרים גדולים להסתיר חלק מהכמות שהם מציעים לסחור בה ולמכור אותה בהדרגה, עומדת בפני שינוי מהותי. בטיוטה שפורסמה להערות הציבור, הבורסה מציעה להחמיר את תנאי השימוש, עם קביעת מינימום גבוה יותר לכמות הגלויה והטלת עמלות מסחר נוספות.

פקודת האייסברג הושקה בבורסה בשנת 2014 כפתרון לשחקנים גדולים כמו גופים מוסדיים, שרצו לבצע עסקאות גדולות מבלי להשפיע על המסחר בצורה מהותית. המנגנון יחסית פשוט, כאשר רק חלק קטן מהכמות נחשף לספר הפקודות, וכשהוא מתבצע נחשף חלק נוסף, עד שהעסקה כולה מסתיימת. זה מאפשר לדוגמא למוכר גדול למכור כמות משמעותית מבלי שתהיה פקודת מכירה גדולה בספר הפקודות שעשויה להרתיע רוכשים פוטנציאלים שעשויים להבין שיש מי שרוצה למכור בהיקף משמעותי בנייר.

אלא שבשנים האחרונות, ובעיקר מאז שהבורסה הורידה את רף המינימום לעסקאות ב-2022 (500 שקלים בלבד במניה), גם סוחרים קטנים החלו להשתמש בה. מאז נוצרו מאות עסקאות קטנות אשר לטענת הבורסה יצרו "רעש" מיותר והעמיסו על מערכת המסחר, בניגוד לרוח המקורית של הפקודה. זה גם הוביל לעמלות מרובות אצל הברוקרים, שכן נעשו המון עסקאות במחירי מינימום שגררו עמלות מיותרות.

כעת מציעה הבורסה לשנות את הפקודה. בכל פקודת אייסברג תידרש כמות גלויה מינימלית של לפחות 5% מהכמות הכוללת או סכום כספי מינימלי, הגבוה מביניהם. הרף יעמוד על 2,500 שקלים במניות, 5,000 שקלים באג"ח קונצרניות ונע"מ, ו־10,000 שקלים במק"מ ואג"ח מדינה מסוימות. המשמעות היא שכבר אי אפשר יהיה להסתיר פקודות "זעירות", וכל מי שיבחר להשתמש בכלי הזה יחויב לחשוף חלק משמעותי יותר.

עם זאת, השינוי עשוי ליצור את ההפך ממה שנועדה לו הפקודה, כאשר סוחרים שיראו למשל פקודת אייסברג עם כמות גלויה של 5,000 שקלים במניה, יוכלו להבין שמאחוריה עומדת במקסימום פקודה כוללת של כ-100 אלף שקלים (5% מסך העסקה, כלומר פי 20 מהכמות הגלויה). עצם קביעת המינימום מאפשרת לשוק לקרוא בין השורות ולקבל תמונה טובה יותר על עומק הביקוש או ההיצע.

הפגנת עובדי בנק הפועלים. קרדיט: ארגון עובדי בנק הפועליםהפגנת עובדי בנק הפועלים. קרדיט: ארגון עובדי בנק הפועלים

ידין - בלי עובדים לא תעקוף את חנן פרידמן

בזמן שמנכ"ל בנק הפועלים, ידין ענתבי, פתח את יום המסחר בבורסה, עובדי ועובדות בנק הפועלים הפגינו ממול במחאה על תוכנית הקיצוצים החד-צדדית שמקדמת הנהלת הבנק

רן קידר |
עובדי ועובדות בנק הפועלים  פועלים -1.67%   קיימו היום הפגנה מול הבורסה בתל אביב, זאת בזמן שמנכ"ל הבנק, ידין ענתבי, פתח שם את יום המסחר. העובדים מחו נגד תוכנית הקיצוצים הדורסנית שמקדמת ההנהלה, שכוללת ביטול מאות תקנים, ניודים כפויים והעמקת העומסים, זאת בזמן שהבנק מציג רווחי עתק של מיליארדי שקלים. במהלך ההפגנה נשאו העובדים שלטים בדרישה לעצור את התוכנית. על השלטים נכתב: "ידין - בלי עובדים לא תעקוף את חנן פרידמן".

יו"ר ארגון עובדי בנק הפועלים, רוני גרפונקל, אמר: "ההנהלה מנותקת. בזמן שהבנק מציג רווחי שיא של מיליארדי שקלים, היא פוגעת בעובדות ובעובדים, מצמצמת מאות תקנים ומגדילה את העומסים, שבסוף פוגעים גם בלקוחות ובשירות הניתן להם. ניאבק בנחישות על זכויותינו, על תנאי עבודה הוגנים ועל עתיד הבנק. אנחנו לא חוששים להחריף את המאבק. המסר ברור, לא נוותר על הזכויות שלנו, ולא נאפשר להנהלה לקדם צעדים חד־צדדיים על גב העובדים".

לפני כשלושה שבועות, הכריז ארגון עובדי בנק הפועלים על סכסוך עבודה של כ-8,000 עובדי הבנק. ההכרזה על סכסוך העבודה אושרה מוקדם יותר השבוע במוסדות ההסתדרות הכללית והועברה להנהלת הבנק. הסכסוך הוכרז לאור צעדי קיצוצים חד-צדדיים ושינויים ארגוניים רחבי היקף שמקדמת ההנהלה, שפוגעים ישירות בזכויות העובדים ובביטחונם התעסוקתי, כך על פי הודעת הוועד. ההכרזה איפשרה לעובדי בנק הפועלים לנקוט בצעדים ארגוניים החל מה-17 לחודש ואילך.

הרקע להפגנות

במהלך החודשים האחרונים ניהל ארגון עובדי בנק הפועלים מו"מ מול הנהלת הבנק, אך ההנהלה סירבה להקפיא את הצעדים - שאותם החלה ליישם בפועל. הוועד מסר כי "התנהלותה הדורסנית של הנהלת הבנק כלפי עובדיה נעשית בשעה שהבנק מציג רווחי עתק של כ-9 מיליארד שקל ב-2024, וצפוי לרשום רווחים גבוהים אף יותר ב-2025". הצעדים שאותם מקדמת ההנהלה כוללים תוכנית קיצוצים שכוללת ביטול של כ-770 תקנים, שכבר החלה להיות מיושמת ובאה לידי ביטוי באי איוש של תקנים שהתפנו, איחוד תקנים וביטול תקנים, כך על פי הוועד. עוד לטענתם, מבוצע ניוד כפוי של מאות עובדים מהסניפים למחלקות אחרות, תוך פגיעה בשכרם וביטול פוטנציאל הקידום שלהם לתפקידי ניהול. לפי ראשי הוועד, מדובר ב"פגיעה ממשית באופק התעסוקתי של עובדות ועובדי הבנק, שחיקה בזכויות העובדים, יצירת תנאי עבודה בלתי סבירים שרק יגדילו את עומס העבודה וכתוצאה מכך יובילו לפגיעה בלקוחות הבנק".

בנק הפועלים סיכם באחרונהאת הרבעון השני של 2025 עם רווח נקי של 2.542 מיליארד שקל, לעומת 2.424 מיליארד שקל ברבעון הקודם ו-2.238 מיליארד שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה ברווח מול הרבעון המקביל נבעה בעיקרה מצמיחה בהכנסות על רקע הצמיחה בהיקפי הפעילות, זאת אף שברבעון נרשמה הוצאה להפסדי אשראי לעומת הכנסה מהפסדי אשראי שנרשמה ברבעון המקביל. העלייה ברווח מול הרבעון הקודם נבעה בעיקרה מצמיחה בהכנסות מריבית, מהשפעת המדד בתקופה ומצמיחה בפעילות. שיעור התשואה להון על הרווח הנקי עמד ברבעון השני על 16.7% בהשוואה ל-16.4% ברבעון הקודם ול-16.4% ברבעון המקביל אשתקד.

הגעתו של מנכ"ל הבנק לפתיחת המסחר בבורסה היתה לרגל חלוקת מניות הבנק המתקיימת היום ללקוחות (שבחרו לקבל אותן). לפני כחודש הודיע הבנק שיחלק מניות של הבנק במתנה ליותר ממיליון לקוחותיו. הלקוחות הזכאים יכלו לבחור בין קבלת 2 מניות של הבנק בשווי של כ-124 שקלים (לפי שער הסגירה ב-21.8) או מענק כספי של 100 שקלים.