מומחים: "חלופת שקד לתמ"א 38 אינה תוכנית לחיזוק מפני רעידות אדמה"
כך אומר שורה של מומחי בנייה בוועדת הפנים של הכנסת, וזאת בהתייחסות למספר הרב של רעידות האדמה שפוקדות את מדינת ישראל בימים האחרונים. עוד נמתחה בוועדה ביקורת על התוכנית להחלפת תמ"א 38 של שרת הפנים
רעידות האדמה שפקדו את ישראל ביממה האחרונה לא השאירו אדישים אנשים בשוק הנדל"ן והבטיחות. "בוועדת הפנים של הכנסת הבינו חברי הכנסת מהר מאוד כי חלופת שקד אינה תכנית לחיזוק מפני רעידות אדמה, אלא תוכנית נדל"נית למרכז הארץ וכי הפריפריה תישאר שוב מחוץ לתמונה", אמר הבוקר יו"ר איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים בישראל, צחי כץ.
עוד הוסיף כץ כי "ממשלת ישראל חייבת להתעורר ולמצוא כלים אופרטיביים לחיזוק מבנים ברצועות הסיסמיות המועדות לפורענות, שמתחילות בשבר הסורי אפריקאי ועולות מערבה, ובתוכן הערים קריית שמונה, צפת, טבריה, בית שאן, ירושלים, אילת ועוד. האיגוד מאמין שיש לתמרץ בזכויות בניה או באמצעים אחרים רק את הערים והישובים הנמצאים בסיכון, ולא מבנים במרכז הארץ".
מנגד התייחס לסוגיה גם יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אוהד דנוס, שאמר כי "אין ספק שמדינת ישראל משחקת בנדמה לי עם עצמה למן אישורה של תמ"א 38 במתכונתה המקורית". המחשבה שבמקרה של רעידת אדמה עוצמתית בישראל, התוכחה לכלל תושבי ישראל של 'נתנו לכם זכויות בניה, אז למה לא חיזקתם', תעבוד על מישהו, היא בלתי נתפסת, כשברור שיצטרכו להכניס יד לכיס ולהוציא עשרות או מאות מיליארדים על שיקום החורבן שההזנחה של הממשלה הביאה אליו. ולכן, ראוי לאשר במהרה את חלופת שקד המצוינת, על מנת שנוכל להציל כמה שיותר חיים ורכוש, ויפה שעה אחת קודם".
בעלי חברת הבנייה "ישראמרין", טרי ניומן התייחס גם הוא למצב ואמר כי "הכתובת על הקיר עם רעידות בתדירות הולכת וגוברת. על המדינה לחשוב על חיוב בניית מוסדות ציבור, עם דגש על בתי ספר, בקונסטרוקציות פלדה של בנייה מודולרית, שהן גמישות וחזקות, והיחידות שעמידות באמת בפני רעידות אדמה".
- "בנייה ירוקה מייקרת את הדירות במאות אלפי שקלים – אבל היי לפחות נשמור על כדור הארץ בדירה שאין לנו"
- האם משרד הכלכלה מפקיר את רוכשי הדירות בישראל?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לבסוף התייחס גם גיל גורן, מנהל היחידה לטכנולוגיות ניטור ובטיחות במעבדות איזוטסט ואמר כי "הרבה לפני רעידת אדמה, כדאי לבדוק האם הבניין שאתם גרים בו אינו מוגדר כמבנה מסוכן. לרוב, סיכוייו של מבנה מסוכן לשרוד רעידת אדמה נמוך יותר ממבנה יציב".
גורן צירף שורה של סממנים באמצעותם ניתן לזהות באופן ראשוני כי המבנה בו אנו מתגוררים הוא מסוכן. ביניהם: אם הדלת באחד החדרים פתאום נפתחת ונסגרת בקושי, אם אחד החלונות לא נפתח ולא נסגר וכן אם יש סדק - גם אם הוא לא גדול.
"כל אלה יחד ולחוד יכולים להעיד על כך שמשהו קורה בבניין וחשוב לבדוק זאת בצורה מעמיקה", אומר גורן. "שימו לב: גם כשהסימנים קטנים ונראים שוליים, בעיקר בבניינים ישנים, כדאי למהר ולבדוק את החשד ובכך, קרוב לוודאי, גם להציל חיי אדם. חשוב לדעת כי מבני ציבור ובנייני מגורים עלולים לשקוע עם הזמן ודוגמא מוחשית התרחשה לאחרונה עם שקיעת מבנים או קריסתם. תכנון לקוי של יסודות הבניה, שיפוץ פנים דירתי שביצע אחד הדיירים, שימוש בחומרי בניה לא תקינים או התעייפותם, בניית פרטיזנית של תוספות בניה יכולים לשבש את יציבות המבנה ולהפוך אותו למבנה מסוכן שדורש שיפוץ. נכון להיום, יש מגוון רחב של אמצעי ניטור ומעקב אחר שקיעות, תזוזות ושינוי זוויות של מבנים, שלמעשה מאפשרים לחזות, עד רמת המילימטר, אם המבנה זז ומחייב שיפוץ ובמעבדות איזוטסט מקדמים בדיקות חדשניות לניטור המבנים".
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
- 5.דורי 21/02/2022 16:52הגב לתגובה זואת החתימות יעשו עורכי הדין של הקבלן והדיירים
- 4.אנונימי 20/02/2022 23:01הגב לתגובה זואוהד דנוס סתם מבלבל את המוח תוכנית תמא 38 היא מצילת חיים . כי אך אחד לא יכול לחתום שלא תיהיה רעידת אדמה בגוש דן וחוץ מזה ת״א גבעתיים ר״ג מאוימות מרקטות וטילים מכל חזית אפשרית וצריך ממד ומקלטים ואין בבתים הישנים . תמא 38 מריכה לתת פיצוי תוספת של לפחות 25 מטרת דירות התמורה פלוס מרפסת ופטור מהיטל השבחה . ולדאוג להוציא את היתרי הבניה מהוועדות המקומיות ולהעביר לוועדות המחוזיות כי המקומיות עושות בעיות ולא נותנות לפרויקטים לצאת לפועל
- dw 21/02/2022 11:30הגב לתגובה זוקנית דירה X מטרים והסתדרת איתה 50 שנה? אתה יכול להסתדר עוד 50 שנה עם אותו גודל בדיוק. אם הפרויקט כלכלי ומסוגל לממן הגדלה? תפדל, אבל אם לא? אז סליחה אבל הגדלת מטראג' באמת שאיננה חיונית. כמו כן בדירה קטנה משתמשים רווקים וזוגות עם חתול. לא כולם זה זוג + 2 ילדים וכלב. בכ"ז רוצה הגדלה? תשלם עליה. אתה גם לא באמת חייב מרפסת. נחמד אם יהיה אבל לא חייב. רוצה מרפסת? תשלם עליה. אתה גם לא באמת חייב חניה.
- 3.שיכורי שילטון 20/02/2022 08:07הגב לתגובה זולהוריד מייד ל-50% חתימות דיירים בהריסה ובינוי בתמא 38/3. על המדינה להתערב באסון הדיור ולממן תשתיות בהתאם. זו התוכנית היחידה שעובדת-עם קבלות, במיוחד באזורי הביקוש!. שאר תוכניות הממשלה ללא התכנות תפעולית וכלכלית, יגרמו לביזבוז,לסחבת ביורוקרטית לעוד המון שנים והתעצמות אסון הדיור לדורות!
- 2.שקד בהלם 18/02/2022 08:28הגב לתגובה זולהוריד מייד ל-50% חתימות דיירים בהריסה ובינוי בתמא 38/3. על המדינה להתערב באסון הדיור ולממן תשתיות בהתאם. זו התוכנית היחידה שעובדת-עם קבלות, במיוחד באזורי הביקוש!. שאר תוכניות הממשלה ללא התכנות תפעולית וכלכלית, יגרמו לביזבוז,לסחבת ביורוקרטית לעוד המון שנים והתעצמות אסון הדיור לדורות!
- 1.השרה שקד חייבת להבין 17/02/2022 22:40הגב לתגובה זוכן צריכה לספק את היזם למבנים ישנים שלכאורה לא משתלם ליזם מבחינה כספית.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
