"עזריאלי - אופציה על הכלכלה הישראלית; נכסי המשרדים עלולים להיפגע בעתיד"
קבוצת עזריאלי (עזריאלי קבוצה) סיכמה את הרבעון הראשון של 2012 עם גידול של 14% ב-NOI שהסתכם ב-269 מיליון שקל, זאת לעומת 236 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. Bizportal ליקט את ההמלצות של האנליסטים המובחרים (
אלעד קראוס, אנליסט הנדל"ן של הראל פיננסים אומר כי "עזריאלי הינה החברה היציבה והחזקה ביותר בתחום הנדל"ן המניב בפער עצום מיתר חברות הנדל"ן, עם זאת מחיר המנייה כבר מגלם זאת ואנו מורידים את המלצתנו לתשואת שוק ובמחיר יעד של 100.1 שקל, דיסקאונט של כ-12% על שווי השוק הנוכחי". לדבריו, לאור העובדה שהקניונים של עזריאלי הינם האיכותיים ביותר עם שיעור תפוסה של 100% - יהיה קשה יותר להגדיל את ה-NOI מנכסים אלו והצמיחה של עזריאלי לא צפויה לבוא מהנכסים הקיימים אלא מהנכסים בייזום.
קראוס מציין שתי בעיות עיקריות בחברה: הראשונה היא הון עצל אשר נגרם כתוצאה ממינוף נמוך מדי אשר גוזר תשואה נמוכה על ההון וכן תשלום מס תזרימי. הנקודה השנייה היא אחזקה בפעילות שאינה נדל"נית כגון לאומי (אשר החברה הגדילה את היקף ההשקעה בו), לאומי קארד וגרנית אשר ירדה מתחילת השנה בכ-8.1%.
אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של מגדל שוקי הון, אומר כי " עזריאלי הציגה תוצאות טובות ברבעון הראשון, עם גידול נאה בפרמטרים לעומת הרבעון המקביל. אולם נציין כי בהשוואה לרבעון הקודם, הושג גידול בעיקר לאור רכישות חדשות (יוסטון ארה"ב), כאשר ברמת הנכסים הקיימים דווקא נרשמה יציבות, המיוחסת להשפעת סביבת המדד האפסית ויציבות בסביבת הפעילות. אנו סבורים כי לאור נזילותה הגבוהה של החברה ורמת המינוף הנמוכה, רכישות נוספות הן רק עניין של זמן, כאשר עלייה ברמת אי הודאות הכלכלית תשמש לטובתה. אנו ממליצים על החברה בהמלצת החזק, עם מחיר יעד של 100 שקל למניה."
"נכסי הקניונים של עזריאלי איתנים באופן יחסי, גם בתרחיש של האטה כלכלית", אומר נעם פינקו, אנליסט הנדל"ן של פסגות. "מאידך, נכסי המשרדים עלולים להיפגע בעתיד בעקבות עודף ההיצע באזור המרכז. אי לכך, ובדומה לחברות אחרות, העלנו במעט את שיעור ההיוון (מ-7.5% ל-7.6%) והפחתנו את מכפיל ה-FFO הנדרש מהחברה (מ-12.5 ל-12.25). לאור עדכון המודל אנו מורידים את מחיר היעד למניה מ-104 שקל ל-101 שקל. אנו מותירים את המלצת הקניה היות ולהערכתנו בשנוק תנודתי, מנייה דפנסיבית כעזריאלי עשויה להניב ביצועי יתר."
שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של IBI, אומר כי "הקבוצה תמשיך לצמוח הן אורגנית והן על ידי רכישות והרוב המכריע של פעילותה תישאר בישראל (כיום 93% מפעילות הקבוצה מרוכזת בישראל), מצד אחד לחברה מאזן יציב ומזומן בהיקפים כאלו שהיא יכולה בקלות לממן ולסיים לבצע את כל הפרויקטים עליהם היא מדווחת, מצד שני ייזום נרחב בעיקר בתחום המשרדים, מעלים מעט את רמת הסיכון של החברה."
ליפמן מדגיש כי "גורמים אלו בשילוב הנהלה איכותית מהווים בסיס להמשך התרחבות בפעילות הקבוצה ולמעבר חלק של דורות בחברה בשנים הקרובות. אנו משמרים את המלצת הקניה לקבוצה ומותירים את מחיר היעד ל-110 שקל, המשקף אפסייד של 25% על מחיר השוק (88 שקל למניה) . אנו רואים במניית הקבוצה כאחת היציבות במדד ת"א 25 בכלל ובסקטור הנדל"ן בפרט, ואת מניית הקבוצה כאופציה על הכלכלה הישראלית."
רמון עמית, אנליסט הנדל"ן של לידר שוקי הון, אומר כי "השיפור המתמיד ב- NOI וב- NOI מנכסים זהים, וכן ב- FFO, בהחלט מרשימים. יחד עם זאת, נתוני המאקרו הפחות טובים שפורסמו לאחרונה ובראשם הירידה ברכישות מכרטיסי האשראי, מעלים את הסיכון להמשך הצמיחה בפדיונות, ולהערכתנו רמת הפדיונות תתייצב ואולי אף תרד מעט. הקבוצה ערוכה היטב להתמודד עם האטה פוטנציאלית במשק. האיתנות הפיננסית עשויה לשרת אותה דווקא בימים פחות טובים במשק, ואף לסייע לה בניצול הזדמנויות לרכישת נכסים של גופים וחברות בעלות רמת מינוף גבוהה שיאלצו למכור נכסים."
משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiהדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?
צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה
אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.
ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40.
ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".
בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים.
- המשקיע הגדול ביותר של אנבידיה מוכר מניות ב-150 מיליון דולר
- היום שאחרי באפט - מה תעשה ברקשייר עם קופת המזומנים העצומה שלה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל.
ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.
משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiהדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?
צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה
אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.
ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40.
ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".
בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים.
- המשקיע הגדול ביותר של אנבידיה מוכר מניות ב-150 מיליון דולר
- היום שאחרי באפט - מה תעשה ברקשייר עם קופת המזומנים העצומה שלה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל.
ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.
