היזם לא ספר את רמ"י - והוועדה עצרה פרויקט של 427 דירות ברמת השרון

תוכנית התחדשות עירונית בהיקף רחב בשכונת הדר ברמת השרון חזרה השבוע לשולחן השרטוט, לאחר שהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב עצרה את קידומה - בעקבות שורת התנגדויות ובהן אחת מפתיעה במיוחד: רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שהיא אחת מבעלות הקרקע שבתוך המתחם. במוקד הסערה: שתי חלקות קרקע פנויות - אחת של המדינה ואחת בבעלות פרטית, שלא קיבלו כל תמורה בתוכנית, למרות שנכללו בתוכה בפועל.

חברת "אזורים", היזמית הראשית בפרויקט, לא הקצתה לבעלי הקרקעות הריקות דירות או זכויות, והדבר עלול להביא, לדברי החברה, להפסד של כ־28% מהדירות המתוכננות - כלומר כ־120 דירות. במצב הנוכחי, שבו כל דירה חדשה שווה מיליוני שקלים, מדובר בפער כלכלי של עשרות מיליוני שקלים שעלול למחוק את הרווחיות של הפרויקט - ולסכן את מימושו. התוכנית, שקודמה על ידי עיריית רמת השרון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כללה הריסה של תשעה בנייני מגורים והקמה של שבעה מגדלים חדשים בגובה של עד 22 קומות ובהם 427 דירות.

הקרקעות שמדובר עליהן ממוקמות "בלב המתחם", ולכן אי אפשר ליישם את התוכנית בלעדיהן. למרות חשיבותן, המתכננים התעלמו מבעלי החלקות - גם ברמה התכנונית וגם ברמה הכלכלית. הם לא קיבלו דירות, לא שויכו לשום מבנה, ולא נכללו בחישוב התמורה. עם פרסום התוכנית, גם רמ"י וגם הבעלים הפרטיים הגישו התנגדויות - בטענה שמדובר בפגיעה בזכויות קניין.

גם חברת אזורים, הצטרפה להתנגדויות - אך מהכיוון ההפוך: אם ניאלץ לשלם לבעלי הקרקע ולשייך להם דירות, הזהירו בחברה, הפרויקט יפסיק להיות כלכלי. לדבריהם, מכפיל הדירות ירד ל־2.37 דירות חדשות בלבד על כל דירה ישנה –  כלומר, על כל דירה שהם הורסים הם יבנו 2.37 דירות. רף שנחשב בעייתי בפרויקטים מורכבים. 

ההתנגשות בין התקנים

כאן בדיוק נכנסים לתמונה שני תקנים: תקן 15 ותקן 21 - שמלווים את תחום ההתחדשות העירונית, אבל לא תמיד "מדברים באותה שפה". הסיפור בשכונת הדר ברמת השרון הוא דוגמה מובהקת למה שקורה כשהשוק נשען על שני כללים נפרדים, שכל אחד מהם מבוסס על היגיון אחר ולעיתים אף סותר. תקן 21, שמפורסם על ידי משרד הבינוי והשיכון, הוא תקן שמאי מחייב. כל תוכנית פינוי־בינוי נבחנת לפיו כדי לוודא שהיא עומדת ברף רווחיות של לפחות 20% ליזם. התקן כולל שקלול של כל ההוצאות - החל מהריסת הבניינים, דרך עלויות הבנייה, הפיצוי לדיירים, היטלים, תשתיות ומיסוי, ומנגד את ההכנסות ממכירת הדירות.

אם בסוף התהליך לא נשאר רווח סביר, הפרויקט פשוט לא יוצא לדרך. זהו המבחן הכלכלי של הרשות המקומית ושל מוסדות התכנון ובלעדיו - אין לפרויקט 'זכות קיום'. לעומתו, תקן 15 הוא מדריך פנימי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הוא לא בודק רווח ליזם, אלא היתכנות בסיסית לפרויקט שמבקש לקבל ליווי ממשלתי - כמו עורך דין מטעם הדיירים, שמאי מלווה או סיוע מינהלת עירונית. תקן 15 בוחן אם קיימים מינימום של דירות קיימות, הסכמה של הדיירים, פוטנציאל תכנוני - וגם, וזה חשוב לענייננו, האם יש היתכנות כלכלית גם במתחמים שאין בהם דיירים כלל, כלומר בקרקעות ריקות.

אלא שבמקרה שלנו, הקרקעות הפנויות אמנם שולבו בתוכנית התכנונית - הן מופיעות במפות, נכללות בשטח הכולל ובלעדיהן לא ניתן לממש את הבינוי החדש, אך לא ניתנה להן כל תמורה. הן לא גולמו בתחשיב הכלכלי לפי תקן 21, ולא נבחנה לגביהן כדאיות נפרדת לפי תקן 15. התוצאה היא תכנון 'מעורפל': מצד אחד הקרקע בפנים, מצד שני - הבעלים שלה בחוץ. לא מחושבים, לא מפוצים, לא נספרים. כשהתוכנית פורסמה להתנגדויות, הבעלים - רמ"י ובעל הקרקע הפרטי - דרשו לקבל דירות תמורה.

במקביל, גם היזם, חברת אזורים, הזהיר: אם נאלץ להקצות דירות לבעלי הקרקע, ניאלץ לוותר על כ־28% מהתוכנית – כלומר כ־120 דירות. הוועדה בחרה לא להסתפק בתיקונים נקודתיים אלא להחזיר את כל התוכנית לשלב התכנון מחדש. הסיבה: מתן תמורה לבעלי הקרקע תחייב פגיעה משמעותית ברווחיות הפרויקט, או תוספת זכויות בנייה - בפרויקט שגם כך כבר כולל מגדלים בני 22 קומות. 

לדברי גורמים בוועדה, מדובר באזור תכנוני מורכב במיוחד - עם תמהיל של בניינים ישנים, בעלויות שונות של קרקע, ושילוב חריג של קרקע ריקה ובנויה, שלא ניתן לפתור אותו בדרך שגרתית. התוצאה היא עיכוב, אבל גם מסר ברור לשוק: קרקע ריקה איננה 'אוויר', והיא מחייבת טיפול עצמאי - גם תכנוני וגם כלכלי. הלקח מהסיפור הזה לא נוגע רק לרמת השרון. בכל פרויקט פינוי־בינוי שבו משלבים קרקע ריקה - בין אם בבעלות רמ"י, עמותות או פרטיים, חובה לבחון מראש כיצד היא משתלבת במודל הכלכלי.

המחירים בשכונת הדר

מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה בשכונה בכ-3.6%. התשואה על השכרת הנכסים בשנה היא כ-2.48.  דירה ממוצעת (משוקלל לכלל החדרים) תעלה כ-4.1 מ' שקל.

עסקאות אחרונות

ברחוב הגינה 10, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.86 מ' שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-134 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב רמבם 9, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.8 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.

ברחוב גדעון 1, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.1 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-120 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב בועז 14, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.75 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.