היזם לא ספר את רמ"י - והוועדה עצרה פרויקט של 427 דירות ברמת השרון
מה קורה כאשר תקן 21 (שמדבר על כדאיות כלכלית ליזם) מתנגש עם תקן 15 (שמדבר על תנאי הסף לכניסה של פרויקט לתוך ליווי וסבסוד ממשלתי)? ככל הנראה במקרה שלנו - יגרום לכך שפרויקט שכבר עמד לצאת לדרך, יחזור לשולחן התכנון מההתחלה; וגם - מחירי דירות ברמת השרון + עסקאות אחרונות
תוכנית התחדשות עירונית בהיקף רחב בשכונת הדר ברמת השרון חזרה השבוע לשולחן השרטוט, לאחר שהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב עצרה את קידומה - בעקבות שורת התנגדויות ובהן אחת מפתיעה במיוחד: רשות מקרקעי ישראל
(רמ"י), שהיא אחת מבעלות הקרקע שבתוך המתחם. במוקד הסערה: שתי חלקות קרקע פנויות - אחת של המדינה ואחת בבעלות פרטית, שלא קיבלו כל תמורה בתוכנית, למרות שנכללו בתוכה בפועל.
החברה היזמית בפרויקט, לא הקצתה לבעלי הקרקעות הריקות דירות או זכויות, והדבר עלול
להביא, לדברי החברה, להפסד של כ־28% מהדירות המתוכננות - כלומר כ־120 דירות. במצב הנוכחי, שבו כל דירה חדשה שווה מיליוני שקלים, מדובר בפער כלכלי של עשרות מיליוני שקלים שעלול למחוק את הרווחיות של הפרויקט - ולסכן את מימושו. התוכנית, שקודמה על ידי עיריית רמת השרון
והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כללה הריסה של תשעה בנייני מגורים והקמה של שבעה מגדלים חדשים בגובה של עד 22 קומות ובהם 427 דירות.
הקרקעות שמדובר עליהן ממוקמות "בלב המתחם", ולכן אי אפשר ליישם את התוכנית בלעדיהן. למרות חשיבותן, המתכננים התעלמו מבעלי
החלקות - גם ברמה התכנונית וגם ברמה הכלכלית. הם לא קיבלו דירות, לא שויכו לשום מבנה, ולא נכללו בחישוב התמורה. עם פרסום התוכנית, גם רמ"י וגם הבעלים הפרטיים הגישו התנגדויות - בטענה שמדובר בפגיעה בזכויות קניין.
ההתנגשות בין התקנים
כאן בדיוק נכנסים לתמונה שני תקנים: תקן 15 ותקן 21 - שמלווים את תחום ההתחדשות העירונית, אבל לא תמיד "מדברים באותה שפה". הסיפור בשכונת הדר ברמת השרון הוא דוגמה מובהקת למה שקורה כשהשוק נשען על שני
כללים נפרדים, שכל אחד מהם מבוסס על היגיון אחר ולעיתים אף סותר. תקן 21, שמפורסם על ידי משרד הבינוי והשיכון, הוא תקן שמאי מחייב. כל תוכנית פינוי־בינוי נבחנת לפיו כדי לוודא שהיא עומדת ברף רווחיות של לפחות 20% ליזם. התקן כולל שקלול של כל ההוצאות - החל מהריסת הבניינים,
דרך עלויות הבנייה, הפיצוי לדיירים, היטלים, תשתיות ומיסוי, ומנגד את ההכנסות ממכירת הדירות.
אם בסוף התהליך לא נשאר רווח סביר, הפרויקט פשוט לא יוצא לדרך. זהו המבחן הכלכלי
של הרשות המקומית ושל מוסדות התכנון ובלעדיו - אין לפרויקט 'זכות קיום'. לעומתו, תקן 15 הוא מדריך פנימי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הוא לא בודק רווח ליזם, אלא היתכנות בסיסית לפרויקט שמבקש לקבל ליווי ממשלתי - כמו עורך דין מטעם הדיירים, שמאי מלווה או סיוע
מינהלת עירונית. תקן 15 בוחן אם קיימים מינימום של דירות קיימות, הסכמה של הדיירים, פוטנציאל תכנוני - וגם, וזה חשוב לענייננו, האם יש היתכנות כלכלית גם במתחמים שאין בהם דיירים כלל, כלומר בקרקעות ריקות.
אלא שבמקרה שלנו, הקרקעות הפנויות אמנם שולבו בתוכנית התכנונית - הן מופיעות במפות, נכללות בשטח הכולל ובלעדיהן לא ניתן לממש את הבינוי החדש, אך לא ניתנה
להן כל תמורה. הן לא גולמו בתחשיב הכלכלי לפי תקן 21, ולא נבחנה לגביהן כדאיות נפרדת לפי תקן 15. התוצאה היא תכנון 'מעורפל': מצד אחד הקרקע בפנים, מצד שני - הבעלים שלה בחוץ. לא
מחושבים, לא מפוצים, לא נספרים. כשהתוכנית פורסמה להתנגדויות, הבעלים - רמ"י ובעל הקרקע הפרטי - דרשו לקבל דירות תמורה.
במקביל, גם היזם, חברת אזורים, הזהיר: אם נאלץ להקצות
דירות לבעלי הקרקע, ניאלץ לוותר על כ־28% מהתוכנית – כלומר כ־120 דירות. הוועדה בחרה לא להסתפק בתיקונים נקודתיים אלא להחזיר את כל התוכנית לשלב התכנון מחדש. הסיבה: מתן תמורה לבעלי הקרקע תחייב פגיעה משמעותית ברווחיות הפרויקט, או תוספת זכויות בנייה - בפרויקט שגם
כך כבר כולל מגדלים בני 22 קומות.
לדברי גורמים בוועדה, מדובר באזור תכנוני מורכב במיוחד - עם תמהיל של בניינים ישנים, בעלויות שונות של קרקע, ושילוב חריג של קרקע ריקה
ובנויה, שלא ניתן לפתור אותו בדרך שגרתית. התוצאה היא עיכוב, אבל גם מסר ברור לשוק: קרקע ריקה איננה 'אוויר', והיא מחייבת טיפול עצמאי - גם תכנוני וגם כלכלי. הלקח מהסיפור הזה לא נוגע
רק לרמת השרון. בכל פרויקט פינוי־בינוי שבו משלבים קרקע ריקה - בין אם בבעלות רמ"י, עמותות או פרטיים, חובה לבחון מראש כיצד היא משתלבת במודל הכלכלי.
המחירים בשכונת הדר
מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה בשכונה בכ-3.6%. התשואה על השכרת הנכסים בשנה היא כ-2.48. דירה ממוצעת (משוקלל לכלל החדרים) תעלה כ-4.1 מ' שקל.
עסקאות אחרונות
ברחוב הגינה 10, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.86 מ' שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-134 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.
ברחוב רמבם 9, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.8 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.
ברחוב גדעון 1, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.1 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-120 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.
ברחוב בועז 14, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.75 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.
- 7.אוהד63 21/05/2025 12:54הגב לתגובה זוולתת ליזמים לבנות. אין דירות המחירים בשמיים אי אפשר לקנות אבל יש להם תזמן לעכב את כל מי שרוצה לבנות ב5 10 שנים
- 6.אפרת 21/05/2025 08:46הגב לתגובה זוכל הרובע נראה כמו עזה כל פינה בנין בהריסה רעש אבק מדרכות שבורות פועלים זרים מנקי רחובות שמחפשים בקבוקים ריקים כל האזור נראה כמו עזה
- 5.אנונימי 19/05/2025 21:39הגב לתגובה זוחברים. הקרקע של המדינה שלנו משלמי המיסים. למה לא להביא בחשבון את הנאה ממנה לתת חלק. חזירות לשמה
- 4.ליצנים (ל"ת)אנונימי 19/05/2025 12:32הגב לתגובה זו
- 3.אנונימיhguy 19/05/2025 09:17הגב לתגובה זואו שיש טעות בכתבה או שסדום הגיע לישראל. אני מבין שרצו לסלק את בעלי הזכויות. להקים בניינים על רכושם בלי לשלם או להקצות להם דירות. בטח יצטרכו גם לשלם השבחה. אצלינו הכל יכול להיות.
- 2.אנונימי 19/05/2025 00:59הגב לתגובה זוחבל שהועדה לא השיתה הוצאות על אזורים בגין חוצפתה.ועוד לבכות שאם יצטרכו לתת תמורה הפרויקט לא יהיה מספיק ריווחי בשבילם
- 1.אנונימי 18/05/2025 19:47הגב לתגובה זותקן 15 הוא תקן של מועצת השמאים הוא אינו פנימי ולא קשור כלל לסבסוד ממשלתי או להיתכנות הפרויקטתקן 21 אינו מפורסם על ידי משרד השיכון אלא גם הוא מותקן עי ידי מועצת השמאיםמציע לנסח מחדש את הכתבה
- אחד שיודע 19/05/2025 21:41הגב לתגובה זותקן 15 הינו טבלאות איחוד וחלוקה וזה בחוק. זה בעצם אומר לבעלי המניות בקרקע . מי מקבל מה
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
הבנייה המואצת ביהודה ושומרון - קטליזטור נוסף לצינון המחירים בשוק
הבנייה המואצת ביהודה ושומרון, מהווה קטליזטור מרכזי בצינון מחירי הדיור במרכז ובערי השפלה, ובעיקר מאפשרת לזוגות צעירים להגשים חלום דירה מבלי לקחת על עצמם משכנתאות חונקות
יהודה ושומרון הריבונות ביהודה ושומרון הפכה בשנים האחרונות למעבר לדיון מדיני מופשט, אלא למנוף שמכוון את המציאות הנדל"נית בישראל. הריבונות איננה יעד שעומד בפני עצמו, אלא כוח שמניע בנייה מואצת, מייצר רצף טריטוריאלי ותפיסת עומק ביטחונית ועל פי גורמים רבים בשוק הנדל"ן הבוער, צפוי להוביל לדיפוזיית של ירידת מחירים רוחבית גם באזורי הביקוש במרכז ובגוש דן.
מפעל ההתיישבות ביהודה ושומרון עובר תהליך בנייה וצמיחה חסר תקדים; מתחילת הקדנציה של הממשלה הנוכחית, בשלוש השנים האחרונות הנוכחית אושרו למעלה מ־32 אלף יחידות דיור חדשות.
מדובר באיזון עדין הדורש אורך רוח: מחד, קידום בנייה ויצירת רצף ישראלי בשטח; מאידך, הבנת מגבלות הריאל־פוליטיק והצורך להימנע מצעדים שיגררו משבר עם בעלת הברית המרכזית של ישראל. כפי שהדגיש הנשיא טראמפ, החלת ריבונות כעת תתפרש אצל הממשל כהחלטה חפוזה שאינה לוקחת בחשבון את מכלול האתגרים במרחב, ותייצר מתיחות חריגה מול ממשל שנושא בעצמו לחצים מדיניים ופנים־מפלגתיים מהזרם הרפובליקני הבדלני על תמיכתו הבלתי מסויגת בישראל. בעוד שממשלים קודמים הגבילו באופן משמעותי בנייה ישראלית במרחב, הרי שבפועל הממשל הנוכחי העניק לישראל "קארט בלנש" מדיני נדיר שמאִפשר בנייה כמעט חופשית בכל רחבי יהודה ושומרון, ובהיקפים שלא נראו מאז 1967.
דוגמה אקטואלית מובהקת היא קידום בנייתן של כ-3,400 יחידות דיור בשכונת E1 לאחר למעלה משני עשורים של עיכובים, הקפאות ולחצים בינלאומיים. זוהי רצועה אסטרטגית שמשתרעת על פני כ־12 אלף דונם בין מעלה אדומים לירושלים שיוצרת רצף התיישבות ישראלי תקדימי ממזרח לבירה. אך המשמעות רחבה בהרבה מהיבט תכנוני :E1 הפיתוח המאסיבי באזור מסכל את המשך הניסיונות של הרשות הפלסטינית לייצר רצף טריטוריאלי פלסטיני בין רמאללה לבית לחם, שמהווה סיכון ביטחונית ממשי עבור היישובים בעוטף ירושלים, ומקדם בפועל חלוקה דה־פקטו של העיר.
- תשתיות חדשות ביהודה ושומרון: אושרו הזוכים להקמת 22 אתרי סלולר חדשים
- מחסום לפניך: בעיות באפליקציית המפות של גוגל באיו"ש
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האפשרות לשינוי אמיתי בשוק הדיור הישראלי אינו תיאורטי עוד; מאות אלפי ישראלים שבעבר הדירו רגליהם מאזור יהודה ושומרון מוצאים עצמם בעקבות אירועי השביעי באוקטובר את חשיבותה של הריבונות הישראלית בכל מרחבי הארץ: ביישובי העוטף, בצפון השומרון, ביהודה ושומרון, בגליל ובנגב. רבים מהם שלא ראו באזורים אלה בעבר אפשרויות דיור או אף השקעה מחפשים כיום פתרונות דיור במחירים סבירים, אך אינם מוכנים להתפשר על איכות החיים או על ביטחון ילדיהם. אזורי פיתוח כמעלה אדומים והמרחב המתפתח סביבה מספקים בדיוק את השילוב הזה: חיזוק ריבונות דה־פקטו שמעלה את רמת הביטחון האישי, קרבה לבירת ישראל ומאפשרת איכות חיים ברמה גבוהה ובמחירים שפויים ביחס לאזורי המרכז והשפלה. מבחינת נגישות למקומות עבודה מדובר בלוקיישן מרכזי. כך, היציאות מהעיר, בעיקר דרך מנהרות הגבעה הצרפתית, המנהרה החדשה בכביש 9 וציר עיסאוויה מהירות ויציבות גם בשעות הבוקר, ומצויות במרחק של 10- 20, (תלוי בזמני הנסיעה במהלך היום) דקות בלבד נמצאים מוקדי התעסוקה המרכזיים של ירושלים: אזור התעשייה עטרות, הקריה הממשלתית, קריית הלאום, הר חוצבים והקמפוסים הרפואיים בהר הצופים ובהדסה.
