פלורידה בבני ברק? "דירות מצויות בסכנת כינוס נכסים, תהיה מפולת כמו בארה"ב"

העיר בני ברק סובלת ממצוקת דיור ההולכת ומחריפה בשנים האחרונות, מצוקה הנובעת מאוכלוסייה שגדלה בקצב מואץ וממיעוט התחלות בנייה. המצב הקשה גרם לנסיקת מחירים בעיר ולהשתלטות הבנייה הלא חוקית על לא מעט חלקות טובות. BizTV יצא לשוחח עם יועץ הנדל"ן אברהם גליקסון אשר סיפק זוויות שונות לגמריי למתרחש בעיר.

אברהם, מצוקת הדיור בבני ברק כל כך חמורה? "דווקא יש נדידת תושבים שיוצאים החוצה, טעמם של הצעירים השתנה. מחפשים דירות גדולות יותר ואנשים עוברים לגור ליד ילדיהם, הביקוש למגורים בעיר חלף ואנשים כבר לא מוכרחים לגור ליד הרבי"

לאילו מקומות עוברים? "עברים למודיעין, בית שמש, אופקים. תעמוד ברחוב רבי עקיבא ביום חמישי בערב או ביום שישי, יש כאן יותר אוטובוסים מאשר בתחנה המרכזית. יש שינוי דראסטי, מקימים מגדל ענק ליד מפעל דובק, גם במרכז העיר, ברחוב רבי עקיבא הולכים לבנות הרבה בניינים".

נראה כאן רבי קומות? "אי אפשר להקים כאן רבי קומות כי רוב האנשים לא משתמשים במעלית בשבת. בנו שכונות חדשות עם בניינים בני 7 קומות והתקשו מאוד למכור את הדירות בקומות הגבוהות ונאלצו להוריד מחירים".

אתה צופה שאופי העיר יהפוך ליותר מסחרי? "בצמוד לקניון איילון, ברחוב ששת הימים, מקימים מרכז מסחרי אדיר, קמים בנייני משרדים חדשים, דוגמת מגדל ב.ס.ר 3, בניין של אפריקה ישראל ומגדל מתחת למכון מור, האזור הופך לשטח משרדים אדיר, יש נדידה מתל אביב".

בחברה החרדית לרוב ההורים רוכשים דירות עבור ילדיהם, איך עומדים בנטל? "בעבר המשפחות היו קטנות, כיום המשפחות גדולות יותר והתנאים משתנים - לוקחים משכנתאות והנטל מתחלק אחרת. פתאום כשמרגישים שהכסף יוצא מהכיס ועוברים למקומות זולים יותר".

אני מודה שמעולם לא ראיתי עיר עם כל כך הרבה בנייה לא חוקית כמו בני ברק "התופעה נעצרת, היה ביקוש גדול מאוד גדול לחלוקה פנימית, אין ביקוש לדירות כאלה יותר".

אתה צופה ירידת מחירים בעיר? "המהפך חייב להגיע, מחירי הדירות יירדו דרמטית, הרבה מאוד דירות מצויות בסכנה של כונס נכסים. תהיה כאן מפולת כמו באמריקה, לאנשים לא יהיה כדאי לשלם על הדירה, מוכרח להיות מהפך, יהיה דילול אוכלוסין".

לדברי ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, רמות המחירים גבוהות מאוד יחסית ליכולת ההשתכרות של האוכלוסיה. "דירות 3 חדרים ממוצעות נמכרות תמורת 1.2-1.3 מיליון שקל ועשויות להגיע גם ל- 1.5 מיליון שקל. המחירים זינקו ב-10%-15% בשנה האחרונה ומיישרת קו עם רמת גן השכנה. האוכלוסיה הצעירה לא מסוגלת לרכוש דירות בעיר, עוברת למקומות אחרים וכתוצאה מכך העיר מזדקנת".

כהן מוסיף כי בניגוד להיצע הנמוך בשוק המגורים, שוק המשרדים צפוי לסבול מעודף היצע בעתיד הלא רחוק כאשר לפחות 5 פרויקטים חדשים יקומו. "המיקום לא אטרקטיבי, עיריית בני ברק לא צפויה לפתח את אזור התעשיה כפי שעושה עיריית רמת גן ורק רמות מחירים של 8-10 אלף שקל למ"ר תהפוך את האזור לאטרקטיבי, כשכיום רמת המחירים בתל אביב היא 10-12 אלף שקל למ"ר".